Наука и жизнь: тест на совместимость

Поиск подходящего офисного помещения в Москве — головная боль любого предпринимателя независимо от того, с каким размахом он ведет свой бизнес. Солидные фирмы предпочитают центр и старинные особняки. Сочетание старинного фасада и «начинки» в стиле contemporary — традиционный показатель респектабельности и уверенности в себе.

Однако 90% московских компаний — это представители среднего и малого бизнеса, претендующие на помещение класса В. Но, как известно, для московского рынка коммерческой недвижимости характерен огромный разрыв между спросом и предложением.

 

 

В особенности это касается не слишком дорогих, но приличных офисов. Их в Москве очень мало. Но есть надежда, что скоро ситуация изменится. Инвесторы и московские управляющие компании намерены восполнить недостаток офисов класса В и С путем реконструкции бывших НИИ.
Эта идея не нова и экономически обоснована. Как правило, сейчас штат сотрудников НИИ урезан, деятельность сокращена или переориентирована, и в огромных зданиях освобождаются площади, которые имеет смысл сдавать в аренду. Однако помещения требуют ремонта, а денег на развитие объекта у руководителей нет. Это в лучшем случае. В худшем — у объекта имеются неоплаченные долги. Такое средство поправить положение, как кредит, предполагает залог объектов или акций/долей (либо того и другого), что увеличивает потенциальный риск полностью расстаться со своей собственностью.
Есть другой путь — взаимовыгодное партнерство со стратегическим инвестором. Иными словами, получить деньги на развитие руководители НИИ могут путем продажи части акций либо выпуска новых акций в пользу потенциального инвестора.
Однако известны случаи, когда под видом помощи бывшему НИИ в его бедственном положении новый инвестор оплачивал все долги, скупал все акции предприятия и таким образом приобретал полный контроль над объектом недвижимости. На рынке даже появилось понятие «враждебное поглощение» — своеобразный «ход конем», включающий силовое и административное давление, в результате которого НИИ терял права собственности на свое здание. Как отметил начальник Управления правительства Москвы по экономической безопасности Александр Корсак, «сегодня через процесс банкротства захватить предприятие уже невозможно. Поэтому произошло резкое увеличение количества захватов предприятий через скупку акций. Сегодня мы уже знаем все скрытые приемы, механизмы поглощения. И мы готовим законодательную инициативу о внесении изменений в основной регулятор — закон об акционерных обществах». Но пока совершенствуется закон, экономические «пираты» не дремлют. Невнятность законодательной базы предполагает множество «серых» схем для скупки акций, перепрофилирования предприятий и увольнения сотрудников.

Как сегодня действуют инвесторы?
Понятно, что острый дефицит офисов класса В и С необходимо преодолеть. Но каким образом при реконструкции зданий бывших НИИ сохранить жизнеспособность научных подразделений? Как внедрить новое, сохранив традицию? Выход предлагают некоторые инвестиционные компании.
К примеру, компания Ost West Development вложила порядка $75 млн в создание в Москве сети бизнес-центров под единой маркой на базе бывших НИИ и иных государственных учреждений. По словам генерального директора инвестиционной компании «Ост вест груп» Юлия Калоева, инвестиции в приобретение и реконструкцию бывших НИИ приносят намного больший доход, чем тактика «купил, подержал и сбросил».
Подобная практика, когда инвесторы действуют по сути как антикризисные менеджеры, становится в Москве уже обычным явлением. Теперь все реже приходится слышать о случаях «недружественных» поглощений убыточных предприятий. Большинство инвесторов, даже приобретая акции не в рамках создания партнерства, а для полного контроля над объектом, делают это достаточно мирным путем. К примеру, известен случай, когда каждый мелкий акционер одного из приобретаемых сторонним инвестором НИИ получил за свой пакет акций стоимость, эквивалентную цене десятой модели автомобиля ВАЗ, а научным подразделениям и их сотрудникам было гарантировано сохранение рабочих мест.
По данным специалистов риэлторских компаний, в результате проведения реконструкции зданий различных научных институтов размер средней ставки аренды в них может повыситься со $190 до 400 за 1 кв. м. При этом максимальный размер инвестиций в проведение необходимого косметического ремонта составляет порядка $300 на 1 кв. м.

Что же будет с бедным НИИ?
В целом существуют две типичные ситуации развития событий после появления стороннего инвестора.
В первом случае НИИ контролируется старым научным руководством, которое часть помещений использует под размещение научных подразделений, часть сдает в аренду, а на оставшейся части занимается каким-то собственным мелким бизнесом, не платя самому НИИ фактически ничего за аренду. Основной недостаток — в объект ничего не вкладывается, он не развивается, продолжается его износ.
Во втором случае контрольный пакет акций НИИ приобретен сторонним инвестором, который осуществляет с объектом одно из следующих действий:
— сдает все в аренду как есть;
— вкладывает средства в реконструкцию или просто ремонт для повышения класса;
— пытается получить разрешение на снос для строительства здания другого класса или даже жилого дома, то есть покупает НИИ ради земли и места расположения.
Основные недостатки этого варианта развития в том, что работники, включая руководство, полностью теряют свои рабочие места, не имеют как миноритарные акционеры никаких возможностей для участия в управлении и по «хорошей» отечественной традиции не получают дивидендов.
Возможно ли честное партнерство?
На сегодняшний день существует несколько схем взаимодействия между акционерами бывшего НИИ и инвестиционными компаниями, стремящимися использовать свободные помещения института под организацию бизнес-центра. По словам Ю. Калоева, таких вариантов взаимодействия может быть достаточно много.

Москва ПРОТИВ «недружественных» поглощений
Правительство Москвы намерено обратиться в Государственную Думу с просьбой принять закон, препятствующий «недружественным» поглощениям предприятий. Об этом заявил мэр Москвы Юрий Лужков.
По его словам, целый ряд коммерческих структур скупает акции промышленных предприятий с целью их перепрофилирования. «Я хочу предупредить всех этих горе-приобретателей: правительство Москвы не даст вам возможности использовать производственные территории не по назначению», — сказал Ю. Лужков.
По данным городских властей, за последние три года из 37 организаций легкой промышленности, на которых произошла смена собственника, 20 полностью прекратили свою деятельность. Потери рабочих мест в целом по отрасли составили около 11 тыс.

Вариант первый. НИИ (в большинстве своем это АО) выпускают в пользу инвестора дополнительные акции, а на вырученные деньги реализуется инвестиционная программа по переоборудованию объекта.
Вариант второй. Акционеры НИИ продают инвестору часть своих акций, а на инвестора накладывается дополнительное обязательство предоставить НИИ долгосрочные льготные инвестиционные кредиты.
Вариант третий. Основные акционеры НИИ и инвестор создают совместную холдинговую компанию, в которую акционеры НИИ вносят свои акции, а инвестор — денежные средства, которые холдинговая компания в свою очередь направляет на инвестиции в объект.
И наконец, четвертый вариант. НИИ вносит свою недвижимость в капитал инвестора, получая взамен соразмерную долю в самом капитале инвестиционной компании (либо акционеры НИИ меняют свои акции НИИ на акции инвестиционной компании).
Конечно, встречается и сочетание тех или иных моделей.

Переоборудование НИИ — новый бизнес или...
Переоборудование бывших НИИ, других административных зданий советских времен (бывших заводоуправлений и т. п.) в офисные центры происходит сплошь и рядом давно, поэтому о новизне этого процесса говорить не приходится.
Новизна бизнеса на сегодняшний день заключается лишь в том, что благодаря стараниям московского правительства, принявшего в этом году ряд мер по ограничению возможностей инвесторов с целью недружественного поглощения убыточных предприятий, он стал бизнесом корректным. В принципе большинство происходящих сегодня слияний НИИ и инвестиционных компаний происходит лишь при обязательном условии сохранения имеющихся научных подразделений и поддержания их деятельности за счет арендных поступлений. Здесь возможны два варианта развития событий. В первом случае научные подразделения остаются на территории приобретенного института, к примеру, в специально отведенном для научных разработок корпусе. Во втором случае инвестор приобретает для этих отделов другое здание либо арендует необходимые площади в другом НИИ.
Интересно, что большинство опрошенных нами инвестиционных компаний сошлись в одном. Несмотря на все «отягчения», связанные с необходимостью сохранения рабочих мест и научныго потенциала институтов, сделки по приобретению НИИ имеют сегодня доходность не менее 50%. Это лишний раз доказывает тот факт, что методы корпоративного шантажа не являются необходимым и обязательным условием получения высокой доходности на рынке коммерческой недвижимости.

Анна РУБАНОВА, фото Антона ВАСИЛЕНКО

Андрей БУШИН
Заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента
компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Если говорить о переоборудовании бывших НИИ в офисы класса B, то, на мой взгляд, это слишком громкое заявление, потому что по ряду параметров, если следовать классификации, предложенной исследовательским форумом, из НИИ офисов класса B не получится по определению. Тем не менее тенденция организации офисов из НИИ существует, но, на наш взгляд, это скорее офисы класса С, самое большое B-. Самая большая проблема — это переоборудование, это вентиляция и кондиционирование, которые никак не соответствуют существующим нормам, и затраты в этой части проекта будут достаточно большие. Если же речь идет о том, чтобы просто снести перегородки и сделать на этажах открытые пространства, оборудовать входные группы и как-то обустроить фасад, то офисом класса В это никак не будет являться.

Михаил ГЕЦ
Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood:
— Переоборудование бывших НИИ в офисные центры класса В, С и D, на мой взгляд, не самое удачное вложение средств. Финансируя их развитие, инвестор делает ставку на последующую сдачу объекта в аренду, но вложения в этот бизнес по различным причинам могут не окупиться. Во-первых, здания НИИ советских времен имеют крайне неудобную планировку: низкие потолки, длинные коридоры, маленькие ограниченные площади, что не позволяет сдавать в аренду большие помещения со свободной планировкой, которые сейчас очень востребованы. Во-вторых, качество зданий НИИ не соответствует современным требованиям рынка и из года в год будет еще больше понижаться. Такие здания нуждаются в серьезной реконструкции, чтобы вывести их в класс В. Но их финансирование — это заведомо краткосрочные вложения, поскольку года через три ситуация на рынке сильно изменится. Между тем окупить вложения за столь короткий срок возможно только в случае дешевой покупки здания. Гораздо выгоднее вкладывать средства в здания фабрик и заводов, планировка которых намного удачнее: большие пространства, высокие потолки. На сегодняшний день они проигрывают зданиям НИИ только по месторасположению, так как пока находятся в окружении аналогичных предприятий. В ближайшие годы промзоны будут выноситься за пределы города, а здания — преобразовываться в офисные комплексы.

Анна Рубанова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...