Неприкаянные деньги

При довольно высокой заинтересованности иностранных инвесторов в Москве наблюдается дефицит объектов для инвестирования. Об этом рассказал Дмитрий Васютинский из Jones Lang La Salle, выступивший с докладом “Есть ли инвестиционные продукты на рынке?”. В частности, он отметил, что 2003 год был вообще интересным для стран Восточной Европы. По оценкам Jones Lang La Salle, в 2003 г. в регион Центральной и Восточной Европы институциональные инвесторы вложили порядка 2 млрд.

 

 

евро. Это рекордная цифра для всего региона, но, к сожалению, из этой суммы на Россию приходится очень небольшая часть.

В 2003 году, по словам г-на Васютинского, на московском рынке прошло несколько знаковых сделок, однако большинство из них проходили в закрытом режиме, и полностью эта информация не публиковалась. По оценкам Jones Lang La Salle, в 2003 году объем инвестиционных сделок на московском рынке недвижимости был между 200-300 млн. долларов. “Вопрос в том, – отметил г-н Васютинский, – что будет происходить в 2004 году и реализуется ли интерес интернациональных инвесторов в виде реальных сделок на московском рынке”. По мнению аналитиков компании, основанном на анализе предложений, существующих на рынке, на сегодняшний день количество инвестиционных предложений не сможет никаким образом удовлетворить тот спрос, который заявляется.

В темноте Что-то упало. Видимо, доходность.

“Помимо компании Hines, – сообщил г-н Васютинский, – мы контактировали с большим числом как российских, так и международных инвесторов, и многие их них заявляют о создании специализированных инвестиционных фондов, которые будут ориентироваться на московский рынок”. Создающиеся фонды находятся на разных стадиях реализации – у одних компаний это просто идеи и концепции, у других – процесс начался, и сумма заявленных средств существенная, однако, наблюдающийся недостаток инвестиционных предложений будет вести к тому, что по тем сделкам, которые будут проходить в 2004 году, можно ожидать сокращения ставок доходности.

По словам Дмитрия Васютинского, за 2003 год трудно представить статистику, показывающую, какова же была ставка доходности по тем сделкам, которые проходили – рынок еще очень молодой, информация по сделкам закрытая, но между тем, даже по самым приблизительным оценкам, доходность по сделкам с офисными помещениями класса А (здания категории А, где находятся арендаторы с высочайшей репутацией, долгосрочными договорами аренды), составила около 14 процентов. Для сравнения: доходность по аналогичным сделкам на более развитых рынках Центральной и Восточной Европы, в частности, в Варшаве, Праге и Будапеште, в 2003 году установилась, в зависимости от города, между 8 и 9 процентами.

Интерес выше осторожности

Естественно, что при столь высокой “московской доходности”, инвестиции вызывают серьезный интерес у профессиональных инвесторов. Правда, у них возникают сомнения относительно баланса доходности и риска: хотя все профессиональные инвесторы согласны с тем, что страновый риск по России снижается и это отражается в присвоении новых инвестиционных рейтингов, он все же существует. И пока он значительно выше, чем в тех странах, которые присоединились или в скором времени присоединятся к Европейскому сообществу.

Подводя итоги своего доклада, г-н Васютинский отметил, что, по мнению Jones Lang La Salle, в 2004 году инвестиционный спрос будет гораздо больше, чем будет инвестиционных предложений на московском рынке. Объем инвестиций, который был достигнут на московском рынке за 2003 год, будет превышен в 2004 году и, возможно, составит около 500 млн. долларов. Будет наблюдаться снижение доходности по сделкам. “Однако, – сообщил г-н Васютинский, – мы не прогнозируем, что в течение 2004 г. и даже в течение ближайших 2-3 лет, произойдет снижение доходности по инвестициям в здания высочайшего класса до того уровня, который наблюдается в Варшаве и Праге, то есть до 8-9 %. Мы можем с определенной долей уверенности прогнозировать снижение доходности по сделкам на самых лучших объектах в Москве только до 11,5 % в течение всего срока – 3-4 года.

Между тем в Jones Lang La Salle полагают, что нынешняя ситуация на рынке коммерческой недвижимости вызывает большой интерес у девелоперов. Естественно, что всегда существует некоторый период времени между всплеском активности на рынке недвижимости и тем, когда объект попадает на рынок. По мнению Jones Lang La Salle, в 2004 году недостаточно будет предложено объектов, которые выйдут из фазы девелопмента, поступления этих объектов на рынок можно ожидать к 2005 – началу 2006 года. Отмечают в Jones Lang La Salle и растущую активность в регионах. И хотя инвестиционного рынка в регионах пока еще не существует, есть значительный интерес тех иностранных инвесторов, которые готовы нести риски в других городах: прежде всего, это Петербург и те города, население которых больше миллиона – Казань, Уфа и др.

Наталья Завьялова Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...