Одежка для торговцев

Человека, как известно, встречают по одежке. Как и торговый центр. Такой фактор, как архитектурный проект, в деле создания успешного ТЦ консультанты ставят на 3-е место после местоположения и коммерческой концепции. Тем не менее до сих пор заказчики часто недооценивают важность этого аспекта. Более того, не все архитекторы в полной мере понимают значение своей работы.

 

 

Но недостаточно грамотный архитектурный проект способен если не “убить” торговый комплекс, то как минимум снизить его доходность.

Архитектуры должно быть в меру

Профессиональный и сбалансированный архитектурный проект имеет чрезвычайно большое значение для торгового центра. Это объясняется тем, что торговый комплекс должен одновременно отвечать интересам трех групп — девелопера, или владельца, розничного оператора и покупателя, который тратит в торговом центре деньги. Серьезные проколы в архитектурном проекте ТЦ могут оттолкнуть и покупателей, и квалифицированных розничных операторов.

“Многие порой забывают, что главным заказчиком, тем, кто определяет успех торгового центра, является его посетитель, для которого абсолютно не важно, вписывается ли здание в архитектурный ансамбль, сколько стоило его построить и есть ли в нем мертвые зоны (он там просто не окажется), — говорит Александр Обуховский, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International. — Посетитель оценивает торговый центр простыми категориями: нравится — не нравится, красиво — некрасиво, удобно — неудобно. Он скорее зайдет в то здание, которое снаружи выглядит как торговый центр. Он будет чаще ходить в торговый центр с удобной парковкой, где внутри можно легко найти все необходимое, где уютно и нескучно”.

Роль архитектора в процессе создания ТЦ варьируется в зависимости от формата комплекса и его расположения. По мнению Тимура Башкаева, руководителя архитектурного бюро АБТБ, для торговых центров нижнего ценового сегмента, например IKEA, “Пятерочки”, архитектура не особенно важна, большее значение приобретает технология. С другой стороны, есть стильные комплексы высшего ценового сегмента, где применяются сдержанные решения, дорогие отделочные материалы. Наиболее важную роль архитектура играет для торгового центра среднего ценового сегмента, позволяя ему цветовой гаммой, оформлением, какими-то интересными решениями выделяться среди подобных. “Такой центр можно назвать ярмаркой в хорошем смысле этого слова: ярко, демократично, привлекательно”, — отмечает он.

Эксперты приводят в пример торговый центр “Калужский”, ярко выделяющийся на фоне окружающего серого промышленного ансамбля. Этот комплекс отождествляется потенциальными посетителями с торгово-развлекательным центром.

Заказчики, по словам Тимура Башкаева, начинают понимать, что интересная архитектура способна выделить их проект среди конкурентов, помочь попасть в нишу, привлечь определенную аудиторию. Как считает архитектор, в идеале, хотя торговые центры и подпадают под определенную типологию, каждый конкретный комплекс должен быть уникальным.

Архитектура комплексов, расположенных за МКАД и внутри города, также может сильно различаться. По словам Валерия Каняшина, архитектора бюро “Остоженка”, для мегацентров за кольцевой автодорогой не очень важно, как они выглядят. “Главное — чтобы они были видны, были удобные подъезды, стоянки, — отмечает он. — Посетитель на сами здания даже глаз не поднимает”. “В "Меге" практически нет движения вверх, есть горизонтальное движение: от одного магазина к другому, это некий ротор, где движение генерируют правильно поставленные якорные арендаторы”, — добавляет Александр Тишков, директор отдела развития компании “Магазин магазинов”.

В городе действуют многочисленные условия, ограничения, и требования к архитектуре намного выше. Из-за сложности последующих согласований часто появляются комплексы, похожие на обычные дома, общественные здания. Необычный фасад, к примеру, согласовать крайне сложно.

Функциональность — другой немаловажный аспект архитектурной концепции. Правильно организованный и направленный поток посетителей, грамотные планировочные решения и т. п. — основа успешности торгового комплекса. Если то, что специалисты называют технологией ритейла, предусмотрено в архитектурном проекте, то, несмотря даже на эстетическую простоту, комплекс будет эффективен. Так, в ТРК “Калужский” усилия архитекторов были минимальны, обошлись без излишеств. Проект оказался удачным благодаря местоположению, близости к метро и правильному соотношению функций.

Несмотря на актуальность совместной продуктивной работы, на сегодняшний день отношения заказчиков и архитекторов далеки от идеальных. Первые хотят подешевле, побыстрее, да чтобы согласовали параметры, лежащие за рамками нормативов. Вторым приходится выбирать между разработкой проекта, соответствующего техзаданию, и творчеством. Разумеется, конфликты неизбежны.

Ситуацию усугубляет тот факт, что архитектуры в торговом комплексе не должно быть слишком мало или слишком много. Здесь нужна почти ювелирная точность работы профессионалов в самых разных областях, чтобы центр привлек именно ту аудиторию, на которую он рассчитан, и не более того. В противном случае либо не придет “нужный” покупатель, либо затраты на проектирование и строительство окажутся неадекватно высокими.

Недолет

При проектировании практически всех (!) торговых центров Москвы допущены те или иные ошибки: что-то заказчик не предусмотрел, что-то не сделал из необходимого набора требований. “И хотя сегодня, — отмечает Александр Тишков, — эти торговые центры не в убытке, через несколько лет с ростом конкуренции их недостатки начнут все заметнее сказываться на доходности теряющих конкурентоспособность ТЦ”.

“Ведомости” уже писали о просчетах в торговых центрах: недостаточное количество парковочных мест, мертвые зоны, непроработанные вертикальные связи и т. д.

В Митине построили торговый центр на месте, где действовал рынок стройматериалов. “Заказчик оказался некомпетентен: формат объекта получился крайне неудачный, — говорит Виктор Гетманский, заместитель генерального директора компании "Ведис Девелопмент" (Москва). — Нет подъезда к ТЦ, остались бетонные балки, тупики”. Другой ляп — ТЦ “Французские галереи”. Заказчик ориентировался на состоятельных покупателей одежды premium segment, которые пешком не ходят, но подъехать к центру невозможно.

В Auchan в Марьине на 3-й этаж, где расположены детские товары, можно добраться по крутой лестнице или на лифте. Для мам с детьми и колясками оба варианта крайне неудобны. На взгляд посетителей, в том же ТЦ слишком узкие спуски в подземный паркинг, и на стенах можно видеть следы краски машин.

Часто к ошибкам приводит желание заказчика переделать проект или сэкономить на материалах. Например, в ТЦ “Варшавка, 33” архитектурного бюро Тимура Башкаева заказчик заменил стеклянные витражи на поликарбонат. И хотя в бюро его предупредили, что через несколько лет дешевый материал потеряет вид и его придется заменить, он предупреждение проигнорировал. Вскоре именно так и произошло. Теперь, даже если бы девелопер и захотел поставить стекло, сделать это уже невозможно — конструкция была рассчитана на более легкий поликарбонат.

Перечень недостатков обширный. Иногда даже по внешнему виду нельзя догадаться, что в здании расположен торговый центр. “Торгово-офисный центр "Новинский пассаж", наверное, удачно вписывается в городской ансамбль, — говорит Александр Обуховский. — Но у большинства обычных людей не возникает и мысли, что за этими мрачными гранитными фасадами скрывается довольно большой и красивый торговый центр”.

Нельзя сказать, что всегда виноват кто-то один, скорее приведенные примеры демонстрируют результат совместных ошибок заказчика, консультантов (если таковые были) и архитекторов.

Перелет

Менее распространена ситуация, когда архитектор — с одобрения заказчика — “перестарался” и функциональность и эргономичность принесена в жертву эстетике. Наиболее показательный случай — “Новинский пассаж”. “Только в проектировании каждая башенка стоила существенных денег, — рассказывает Александр Тишков. — Этот архитектурный изыск обошелся заказчику, возможно, в несколько сотен тысяч долларов, не считая затрат на само строительство. Но доходность и стоимость центра от этого не увеличилась”.

Второй пример, ставший уже классическим в истории торговой недвижимости, — ТЦ “Гвоздь-1”. Проектировало его известное архитектурное бюро “Остоженка”. Комплекс получил награды за архитектуру (диплом международной Ассоциации союзов архитекторов), а в финансовом смысле провалился. У этой неудачи есть свое объяснение. По словам архитектора этого бюро Валерия Каняшина, заказчик сначала собирался строить комплекс для торговли товарами для дома: мебелью, строительными материалами, оборудованием и т. д. Потом времена изменились, концепцию пересмотрели, в результате открылся стандартный ТЦ со стандартным набором арендаторов. “Сегодня интерьеры этого центра выглядят странно только потому, что проектировался он под другие задачи”, — отмечает Каняшин.

Торговый центр в Куркине также вызывает нарекания специалистов. “В погоне за выразительностью одного из фасадов зодчие создали крайне невыгодное для владельца и устаревшее по архитектуре сооружение”, — считает Виктор Гетманский.

Самым же ярким примером можно назвать “Галери Лафайетт” в Берлине работы известного во всем мире архитектора Жана Нувеля (1996 г.). “Форма в чистом виде”, как отзываются об этом здании архитекторы, и громкое имя автора не принесли заказчику коммерческого успеха.

Что могут короли

Короли — в данном контексте архитекторы — могут в общем-то практически все. Но при одном условии — грамотно разработанном техническом задании. Так, в пригороде Лондона после открытия крупного торгового центра Bluewater в других торговых центрах, расположенных по соседству, упала выручка арендаторов и, соответственно, сократился арендный доход. “Консультанты помогли владельцу одного из этих ТЦ найти выход. Исследовав различные возможности, они выбрали другую целевую аудиторию, — рассказывает Александр Тишков, — выделили более пожилую публику, изучили ее привычки, предпочтения, сформулировали ТЗ. Выяснилось, что эта группа по-другому потребляет товары и услуги, предпочитает другие цветовые, интерьерные решения, не любит быстрой и шумной толпы. Работа архитекторов и дизайнеров была направлена на то, чтобы удовлетворить эту публику. В результате доходы этого ТЦ увеличились даже по сравнению с периодом, предшествующим открытию Bluewater”.

В России проблемы обычно начинаются с того, что у заказчика отсутствует профессионально разработанная коммерческая концепция. И наименее сознательные предлагают по сути сделать ее… архитекторам: “Нарисуйте мне торговый центр”. Архитектор нарисует красивый проект, но будет ли торговый центр работать и приносить доход? Это вопрос не к архитектору. Ответить на него должна коммерческая концепция, которая определяет принцип работы устройства. Условно говоря, будет ли это бульдозер или автомобиль класса люкс.

Техническое задание, которое разрабатывает заказчик на основе проведенных исследований, часто с консультантом, должно включать: размер ТЦ в целом, этажность, функциональный состав (из чего состоит), высота, шаг колонн, количество машино-мест, тема объекта, ассортиментная матрица, ценовой уровень и т. д. От темы зависит наполнение комплекса — так, в фэшн-центре, ориентированном на людей, следящих за модой, не обязательно делать гипермаркет.

О парковке также должен думать заказчик. Если количество машино-мест будет меньше необходимого, ТЦ недополучит покупателей. “Да, есть подземные паркинги, — рассказывает Александр Тишков. — Но, по статистике, только треть покупателей ими пользуются. Причины самые разные: узкие заезды, маленький радиус поворота, неудобно искать машину и проч. Значит, надо спроектировать автостоянку на улице”. А увеличивать количество машино-мест придется за счет сокращения площади самого комплекса.

Вопрос вертикальных связей также решается совместными усилиями архитектора и заказчика. Как известно, люди наверх поднимаются неохотно, около 40% не доходят до 2-го этажа ТЦ. Соответственно, у покупателя должны быть стимул подняться и удобный способ сделать это. Так, посетители не любят лифты — их приходится ждать. Наиболее комфортны эскалаторы — значит, они должны быть видны или необходимо показать, как до них добраться.

Количество коридоров в здании напрямую влияет на выручку арендаторов. Обилие коридоров путает человека. Какой-то коридор в результате становится основным, “натоптанной тропой”, остальными пользуются реже.

После разработки ТЗ начинается работа архитектурного бюро. Для самих архитекторов есть какие-то узловые вопросы, после решения которых уже может начинаться работа над проектом. “Пока нет ясной схемы организации движения, невозможно приступить к проекту”, — говорит Валерий Каняшин. Порой желание заказчика привлечь внимание покупателей ко всем павильонам торгового центра доходит до крайностей. Например, предлагается организовать поток людей таким образом, чтобы по пути в супермаркет человек обязательно прошел мимо всех витрин.

В ряде случаев опыт архитекторов, интуиция, профессиональное умение увидеть потенциал места, характерный тип пространства помогают заказчикам. К примеру, развитая местная инфраструктура центра города вполне позволяет существовать локальным комплексам. На периферии, в спальных районах ТЦ — это своеобразная рекреационная зона, центр притяжения жителей. И кроме функционального набора для комплекса важно пространство, которое могло бы развиться в общественный центр.

Этапы большого пути

После создания проекта архитектурным бюро его начинают утверждать самые разнообразные службы заказчика и консультанты. Обсуждается абсолютно все: шаг колонн, этажность, метраж, лестницы и т. п. Внесение изменений в проект на этом этапе неизбежно. Например, изменение шага колонн на какую-то единицу может изменить количество воздуховодов, что, в свою очередь, может отразиться на финансовых показателях.

Причины изменений могут быть не только внутренние, но и внешние. За время проектирования меняются рынок и конкурентная среда, выпускаются новые законы, нормативные акты, которые, как правило, приводят к увеличению стоимости строительства. Обычно заказчик начинает экономить на архитектурном проекте.

Архитектор вынужден постоянно находить компромисс со всеми службами заказчика, меняющимися экономическими условиями, городскими нормами и т. д. Процесс работы осложняет то, что в Москве для сокращения сроков все согласования идут параллельно. “Непонятно, куда вода вытечет, а уже надо планировки делать”, — говорит Валерий Каняшин.

Свою лепту вносят будущие арендаторы, если таковые уже найдены. Некоторые компании, как Mexx, Benetton, похожи и могут работать на похожих площадях, другие — уникальны. Площади, которые, к примеру, берут Аuchan или Real, значительно отличаются — на 1000 кв. м. Наиболее жесткие требования предъявляют якорные арендаторы — они всегда точно знают, чего хотят.

Даже после утверждения согласованного во всех инстанциях проекта изменения, как отмечают архитекторы, неизбежны: появляются новые инженерные системы, материалы, документы и проч. Нередко застройщик портит исходный проект. “Заказчики считают, что, получив качественную концепцию, они "дальше сами разберутся", поэтому после рабочего проектирования проект изменяется до неузнаваемости, — рассказывает Александр Обуховский. — В идеале проект на всех этапах должен сопровождаться теми, кто делал исходную концепцию”.

На Западе фазы работ несколько иные. Этапы концепт-дизайна и схематик-дизайна не совпадают с российским этапом эскизного проекта. Дизайн-девелопмент включает больше аспектов, нежели стадия проектирования в России.

Собственная гордость

“Российские специалисты, как правило, не умеют делать коммерчески эффективные проекты, — уверен Александр Обуховский. — Большинство российских архитекторов не воспринимают накопленный годами мировой опыт проектирования торговых объектов и зачастую просто отнимают время у заказчика на обсуждение абсурдных идей”.

Ведущими мировыми специалистами по торговым центрам чаще всего упоминаются такие архитектурные бюро, как Altoon + Porter, RTKL Associates Inc, Jerde, Laguarda.Low, Chapman Taylor и др. В России на сегодняшний день многие из них уже работают. Среди отечественных архитектурных бюро специалистов такого уровня пока нет. Во всяком случае, опрошенные “Ведомостями” эксперты никого не смогли назвать. Вероятно, через несколько лет они появятся. Пока же российским архитекторам зачастую не хватает опыта и определенных знаний для создания ТЦ.

“У специализированных мастерских постоянно идут переговоры с розничными торговцами, якорями, сетями, — рассказывает Александр Тишков. — И они могут предложить решения, которые нужны именно для торговли: определенную ширину, глубину, шаг колонн. Каждая сетевая компания ищет способ улучшить свое обслуживание. Так, в Wal-Mart придумали специальную систему, позволяющую считывать не каждый штрих-код с товара, а целиком все, что находится в тележке. Это ускоряет покупку. Соответственно, для этой тележки нужно предусмотреть что-то специальное — к примеру, увеличенную ширину прохода. Подобные знания ускоряют процесс проектирования”.

Таких деталей масса. Например, проблема визуализации витрины арендатора, расположенного дальше всех. Здесь потребуется предусмотреть дополнительное освещение, организовать поток посетителей и т. д. Особенности расположения фуд-кортов — из этой зоны должен максимально просматриваться торговый коридор. Особенности освещения — окна называют “убийцами” торговли, так как человек видит, например, что уже наступает вечер, и торопится домой. В случае проектирования атриумов надо запланировать возможность регулярного очищения поверхности либо несплошное остекление. Но тогда важно, чтобы торговые помещения не оказались “полосатыми” из-за чередования света и тени или вообще не остались в тени. Игровые автоматы отпугивают семейную публику — основного посетителя ТЦ, а значит, соседствующие с ними магазины недополучат покупателей. Пол не должен быть многоуровневым — службе эксплуатации будет неудобно проводить уборку. И т. д.

Один из показательных примеров работы западных архитектурных бюро в Москве — ТЦ “Атриум”. Для разработки проекта была приглашена американская компания Altoon + Porter. По словам Александра Тишкова, не все, что закладывалось в проект, было доведено до конца. Интерьерные решения дорабатывались местными бюро. По сравнению с тем, как обычно Altoon + Porter проектирует комплексы, как работает с освещением, декорированием, деталями, в “Атриуме” многое недоделано и, видимо, не будет сделано вплоть до следующего этапа развития центра. Тем не менее ТЦ оценивается Департаментом инвестиционных программ строительства (ДИПС) с точки зрения экономики как один из самых успешных проектов.

“Успех ТЦ "Атриум" во многом достигнут за счет того, что на стадии проектирования была сразу привлечена управляющая компания, и в итоге были спроектированы функциональные помещения оптимальной площади”, — говорит Евгений Леонов, заместитель начальника управления инвестиционной политики ДИПСа.

Нельзя однозначно утверждать, что западные архитекторы лучше, чем российские. “Российские проектные организации более инертны в плане применения новаций, технологий и не учитывают порой экономическую составляющую проектирования, — продолжает Леонов. — Иностранные — более технологичны, гибки, тщательно прорабатывают функциональные особенности проектируемого объекта. Условно говоря, они облекают функциональную начинку здания достойной архитектурной оболочкой, учитывая сразу стоимость будущей эксплуатации. Наши — наоборот. У них впереди — инженерная мысль, у нас — архитектурная. Сегодня иностранные проектировщики составляют достойную конкуренцию отечественным. А стоимость работ зарубежных и российских проектировщиков сегодня практически сопоставима”. Сейчас работа российских проектировщиков, по данным ДИПСа, оценивается в среднем от $60 за 1 кв. м (точечная застройка, индивидуальное проектирование).

Вместе с тем в Москве уже были случаи, когда заказчик иностранной компании предпочитал российских архитекторов. И дело не только в знании местной специфики, но и в том уровне профессионализма, которого некоторые бюро уже достигли.

Но знание местной специфики немаловажно. Самая болезненная и достаточно дорогостоящая проблема заказчиков — согласование проекта. По словам архитекторов, времена, когда за взятки согласовывались проекты с нарушениями норм, уходят в прошлое. Тем не менее “придворные” архитекторы и мастерские остались. И если компания не воспользуется их услугами, процесс утверждения проекта в городских инстанциях будет происходить крайне сложно.

“Российские нормы проектирования намного строже западных, и для иностранных архитекторов, как правило, это становится полной неожиданностью, — отмечает Виктор Гетманский. — Российские архитекторы, напротив, Градостроительный кодекс чтут, но от передовых технологий зачастую оторваны”.

Наиболее грамотным на сегодня представляется вариант альянса. Идеология — западная, доработка и согласование — российские. Зачастую появляется и третья сторона — отрисовывает проект, как правило, турецкая компания. Они делают это примерно в два раза быстрее и дешевле отечественных архитекторов. В паре работает, скажем, архитектурное бюро Бориса Левянта (ныне — ABD Limited, ранее — АБД). В IKEA западную “коробку” адаптировали с помощью российских архитекторов.

В холдинге “Капитал Груп” сейчас ведут большую работу над проектированием торгового центра в “Городе столиц”. “Работа идет совместно усилиями самого холдинга и западных компаний. В частности, инжиниринговой компании Ove Arup, над конструктивной частью проекта "Город столиц" работает крупнейшая американская компания Nbbj”, — отметила PR-менеджер компании Ирина Иваненко.

Московские зодчие, по их словам, конкуренции не боятся. Заказчики, сотрудничавшие с западными бюро, учатся новым стандартам работы, подходу к разработке концепции, формулированию технического задания. Это только на руку отечественным архитекторам, поскольку не вынуждает их “изобретать” торговые центры.

Сегодня заказчики не всегда понимают, что архитектура влияет на капитализацию центра. Пока спрос превышает предложение, вопрос, что станет с торговым комплексом через пять лет, не стоит. Но торговля живет, постоянно обновляясь. По статистике, в мире раз в 20 лет происходит редевелопмент ТЦ независимо от внешних причин. В России это может происходить еще быстрее, так как рынок растет и меняется быстро.

Светлана Данилова Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...