Офис и склад: два в одном

На столичном рынке недвижимости давно существуют различные гибриды, совмещающие в себе несколько видов коммерческих площадей. Традиционно наиболее известными из них считаются торгово-выставочные и торгово-развлекательные комплексы, не уступают им в популярности и ресторанно-гостиничные объединения.

Последнее время девелоперы сосредоточили свое внимание на так называемых многофункциональных комплексах, включающих в себя практически все виды коммерческой недвижимости. Офисный рынок в этом смысле нельзя назвать передовым, однако специалисты в этой области также внесли свой вклад в порождение гибридов, прежде всего, в создание офисно-складских комплексов.

Согласно определению Urban Land Institute, офисно-складской комплекс – это объект недвижимости, состоящий из нескольких зданий и объединяющий в себе помещения офисного и складского назначения.

 

 

В отличие от такого объединения, складской комплекс обычно представляет собой несколько малоэтажных зданий, в которых офисная часть не выделяется и составляет не более 10-12 процентов от общей площади помещений. «Офисно-складской комплекс, в отличие от просто офисного, имеет специальные площади для хранения товарно-материальных ценностей. При этом помещения должны отвечать температурным и санитарно-гигиеническим нормам для определенных видов товаров, подлежащих хранению. Одни товары хранятся в глубокой заморозке, другие — при комнатной температуре. При необходимости устанавливаются системы вентиляции, кондиционирования и охлаждения», — рассказывает ведущий аналитик агентства недвижимости «DOKI» Александр Скобкин. В связи этим офисные помещения в таких комплексах получают ряд характеристик, обычно свойственных логистическим центрам. По мнению специалистов Knight Frank, при реализации проектов офисно-складских комплексов основной акцент делается на удобстве использования офисных помещений, а одним из важнейших критериев является транспортная доступность комплекса, то есть наличие удобных подъездов для персонала компаний-арендаторов. Зачастую в обычных офисных центрах этот показатель не является ключевым.

Где найти?

По словам старшего аналитика компании Prime City Properties Антонины Лаировой, офисно-складские комплексы обычно возникают на месте бывших промзон. «Офисные помещения в них относятся к классу «В» и относительно недороги, поэтому они подходят компаниям среднего и малого бизнеса», — считает эксперт. По данным Александра Скобкина, также «под офисно-складские комплексы неплохо подходят построенные в советское время производственные и складские здания, так как после евроремонта и установки необходимых систем жизнеобеспечения такие объекты могут успешно конкурировать с современными аналогами». В результате, по его словам, офисно-складские помещения можно встретить при многих заводах и фабриках Москвы. Однако при этом, как говорит эксперт, в последние годы под офисно-складские комплексы стали оборудовать облегченные каркасно-щитовые конструкции, которые можно установить за несколько месяцев.

«Если говорить о географии строительства таких комплексов, то чаще всего они появляются за пределами Третьего транспортного кольца, но и не далее 5-10 километров от МКАД. При этом надо отметить, что зоны офисных площадей в комплексах, расположенных в черте города, значительно больше складских. И, наоборот, в Подмосковье это соотношение меняется в пользу складских помещений», — добавляет директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank Алексей Новиков.

Немногочисленные проекты

К августу 2006 года будет готов к въезду арендаторов офисно-складской комплекс в проезде Серебрякова
Как отмечает Алексей Новиков, на сегодняшний день рынок офисно-складских помещений достаточно узок и специфичен, а в общем объеме предложения на его долю приходится не более 5 процентов площадей. Однако уже сейчас в столичном регионе вполне успешно функционируют некоторые офисно-складские комплексы. В частности, к августу 2006 года будет готов к въезду арендаторов офисно-складской комплекс в пр-де Серебрякова, включающий 7000 квадратных метров офисных и 5000 квадратных метров складских площадей. В бизнес-парке «Шереметьево», расположенном на северо-западе Москвы в 11 километрах от МКАД, также одновременно предлагаются помещения офисного и производственно-складского назначения. Арендаторами этого бизнес-парка уже являются York, Cummins, Toyota, Сaterpillar. Кроме того, в другом аналогичном проекте — многофункциональном деловом комплексе «Трой Бизнес Парк» — примерно четверть площади приходится на склады, а остальная часть — на офисные помещения.

В свою очередь Антонина Лаирова добавляет к этому перечню несколько проектов «Эспро-менеджмент» и «АЛМ-Девелопмент». В частности, первая компания реализовала в различных районах столичного региона проекты «Кулон», «Кулон Южный» и «Кулон Балтия». Однако наиболее крупными проектами стоит признать все же объекты второй компании, например, офисно-складской комплекс на Малой Семеновской улице, на территории бывшей фабрики «Освобожденный труд», и комплекс на Летниковской улице, на прошлом месте Московского кожевенного завода.

«Ставка аренды в таких комплексах соответствует среднерыночным показателям и в первую очередь зависит от местоположения и класса объекта. Арендная плата, как правило, рассчитается отдельно для офисных и отдельно для складских помещений», — рассказывает Алексей Новиков. В частности, в комплексе на улице Серебрякова офисные помещения стоят 410 долларов за квадратный метр в год, а складские — только 140 долларов. По словам Антонины Лаировой, на Малой Семеновской улице офисы сдавались по 300 долларов в год за квадратный метр, а складские помещения по цене 120 долларов без НДС. Однако в настоящий момент, по данным эксперта, подавляющее большинство офисно-складских комплексов уже сданы в аренду.

Алексей Лоссан Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...