Офис вместо фабрики

Задача вывода предприятия с территории, которая обживалась им годами, сложна, но вполне выполнима (см. статью «Золотая земля под заводом», «Н&Ц», № 22). Как правило, девелопер, соглашающийся на реорганизацию промзоны, выходит на стройплощадку с уже готовым проектом дальнейшего развития данного участка. Очевидно, что на месте бывшей фабрики или завода построят объект, который наиболее востребован рынком. Значит, скорее окупятся затраты и появится прибыль.

 

 

Инвестора интересуют прежде всего офисные и торговые центры, жилые кварталы и объекты развлекательной индустрии. Об этом шла речь на конференции «Редевелопмент и реновация производственных территорий».

Имидж — это не так уж мало

За время существования программы по реорганизации и перепрофилированию промышленных территорий было реализовано немало успешных в коммерческом отношении проектов. Некоторые компании полностью сосредоточили свое внимание на рекультивации предприятий и земельных участков, на которых те расположены. Как правило, задачей таких фирм является не только грамотный выбор в пользу того или иного объекта на основании подробного изучения месторасположения, специфики бывшего производства, конкурентного окружения и прочих факторов, но также изменение в общественном сознании отношения к тому или иному промышленному району. Последнее — далеко не второстепенный эпизод в сценарии успешного развития территории. Если удастся разыграть эту карту, то можно значительно повысить стоимость участка, вызвать заинтересованность инвесторов в размещении на нем новых проектов, что способно привести даже к удорожанию недвижимости в районе в целом.

Директор петербургского агентства по развитию территорий «Бекар» Игорь Горский считает, что необходимо просвещать население относительно преимуществ реновации территорий. Для этого нужно использовать комплекс PR-мероприятий. Речь идет и о работе информационного сайта, и о взаимодействии с прессой, и об организации выставок, конкурсов, конференций и пр. Так в сознании граждан, представителей администрации города, собственников предприятий, потенциальных инвесторов и других заинтересованных лиц можно сформировать новый имидж бывшей промзоны.

Работа, проведенная в данном направлении компанией «Бекар» на территории Выборгской стороны в Санкт-Петербурге, дала убедительные результаты: стоимость земли в районе существенно выросла. Кроме того, если раньше 57% района занимали промышленные предприятия, то сегодня здесь происходит реализация более 30 инвестиционных проектов по строительству бизнес-центров, гостиниц, жилых домов, автосалонов. Выборгская набережная постепенно завоевывает репутацию делового центра.

Игорь Горский подчеркивает, что компания никоим образом не стремится вызвать у людей всплеск негативных эмоций в отношении всего, что касается промышленности, или умалить значение последней. Эта отрасль народного хозяйства неоценимо важна для развития экономики города с точки зрения производственных показателей, поступлений в бюджет, занятости населения. «Но для того чтобы прясть нитки, совсем необязательно располагать цех на гектаре земли с видом на памятники ЮНЕСКО. Можно создавать материальные ценности и на внутриквартальной территории, а видовые площади нужно использовать функционально», — пояснил И. Горский. Реструктуризация же производства, выведение его на новые площадки даст предприятию возможность расти в соответствии с современными рыночными требованиями.

Разрушим до основанья?

В ходе работы над объектом перед девелопером встает вопрос: сохранять ли существующее заводское здание или сносить его и возводить новое. Ответ зависит прежде всего от характеристик постройки, главная из которых — архитектурная. Дело в том, что современный арендатор предъявляет все более высокие требования к внешнему виду объекта. Многие промышленные здания, расположенные в центре Москвы, были спроектированы известными зодчими еще до событий 1917 года, их архитектура оригинальна. Такие постройки являются частью культурного наследия столицы.

Большинство же корпусов заводов и фабрик, появившихся в черте города позже, наделены чисто функциональными свойствами и архитектурной ценности не представляют. Значит ли это, что все они подлежат ликвидации? Вовсе нет, ведь те из них, что были построены, скажем, в 70–80‑е годы, тоже имеют некоторые преимущества. У таких построек — большой шаг колонн (около пяти метров), значительная площадь остекления, их отличают хорошее энергоснабжение и наличие действующих инженерных коммуникаций. Вместе с тем, чтобы добиться конкурентоспособных показателей и придать зданию презентабельный вид, нужно разработать оптимальный дизайн-проект фасада. Реконструкции подлежат и внутренние помещения. В результате произведенных доработок девелопер получает качественную недвижимость, класс которой зависит в основном от ее месторасположения.

Что бы построить?

Часто инвесторы приходят к выводу, что наиболее рентабельным проектом является сооружение на реорганизованном участке объекта коммерческой недвижимости. Речь идет об офисном центре или многофункциональном комплексе. Именно таким путем пошла компания «Визави», созданная в 2003 году на базе одноименного инвестиционного банка. «Проведя многочисленные исследования, — рассказывает руководитель проектов компании Александр Симонов, — мы убедились, что спрос на офисную недвижимость в Москве заметно превышает предложение. Недостаток участков под застройку заставил нас обратиться к поиску линейных ресурсов, а именно к перепрофилированию и модернизации промышленных предприятий». Фирма создала в городе цепь объектов офисной недвижимости, назвав ее «Офис-парк».

Минимизация затрат на реконструкцию и оптимизация прибыли позволяют окупить проект в течение трех лет. «Подсчитаем: землю под бывшими предприятиями, которые были построены во второй половине 70‑х годов, можно приобрести по цене 500–600 долл./кв. м, вложить в реконструкцию еще по 400–500 долл. на квадратный метр и получить стабильно пользующийся спросом офис класса В, который не составит труда сдать в аренду по цене от 500 долл./кв. м в год и выше».
Арендаторами крупных площадей становятся аудиторские, страховые, консалтинговые, телекоммуникационные и медиакомпании. Что же привлекает руководителей фирм в модернизированных бизнес-центрах? Большинство из них располагается в границах Третьего транспортного кольца, недалеко от станций метро, то есть в зоне хорошей транспортной доступности. Удается решить такую насущную для многих офисных комплексов проблему, как парковка. Кроме того, можно арендовать значительные площади относительно недорого.

Кроме офисов на перепрофилированной территории создают торговые центры, объекты развлекательного сектора, жилые дома. Существует, в частности, несколько торговых комплексов, расположенных в бывших индустриальных постройках. Наиболее часто в зданиях заводов размещены так называемые сток-магазины: «Пятый сезон», «Сток-центр», «Фамилия» и др. Однако есть и торговые заведения, рассчитанные на «элитарного» потребителя. Одно из них — «Дисконт-центр» — расположено в помещении бывшей ткацкой фабрики на Саввинской набережной. Продукция, которую реализуют в «Дисконт-центре», а также политика, проводимая руководством управляющей компании PODIUM Fashion Group, сформировала благоприятный имидж этого района, что привлекло сюда другие торговые фирмы, которые уже закупили по-близости места для своих магазинов. Интересно, что компания вложила небольшие средства в рекультивацию территории, сохранив оригинальный облик зданий.

Принимая решение о строительстве на месте промзон жилых домов, инвестор должен четко представлять себе, какого уровня жилье может пользоваться спросом в данном районе, а также понимать, к какой категории относятся потенциальные покупатели. Первостепенное значение при реализации подобного проекта имеет его транспортная доступность. Кроме того, осваиваемая территория должна соответствовать определенным экологическим требованиям.
Не менее доходны объекты развлекательного назначения, которые руководитель отдела исследования и аналитики компании Praedium О.Кисарина условно разделила на три категории: клубы, галереи и площадки для активного отдыха. К ним предъявляют гораздо меньше требований, чем к объектам любой другой направленности. Так, в отношении клубов критерии привлекательности, обычно используемые для оценки рентабельности коммерческой недвижимости, не действуют. «В Москве довольно успешно действуют высокодоходные ночные клубы, ставшие настоящими брендами, но с точки зрения любого риелтора они расположены крайне неудачно: к ним трудно добраться и на общественном транспорте, и на автомобиле», — отметила Кисарина.

Для других развлекательных комплексов, направленность которых связана с активной деятельностью посетителей, факт транспортной доступности имеет большее значение. Речь идет о многофункциональных центрах, оборудованных для игры в пейнтбол, боулинг, картинг.

Еще одна категория таких заведений представлена художественными галереями, выставками, шоу-румами и т.д. В этом блоке успешно реализованы и активно развиваются многие объекты. Пожалуй, первым из них стала «АРТ-Стрелка», разместившаяся в бывших ангарах на территории Золотого острова, прямо напротив храма Христа Спасителя. Здесь находятся различные галереи, проходят культурные мероприятия. Удачным проектом явился дизайн-центр ARTPLAY, который возник на месте фабрики «Красная роза», что на улице Фрунзе. Здесь успешно функционируют галереи и рестораны, и, кроме того, владельцы компании сдают площади под офисы и торговые объекты. Помещения пользуются невероятным спросом у арендаторов и уходят по ставкам, значительно превышающим реальную стоимость недвижимости такого уровня. Другая подобная площадка — комплекс «Даниловские мануфактуры». Данный проект выполнен с размахом: автономный участок центра имеет площадь семь гектаров, он ограничен Варшавским шоссе, Новоданиловской набережной, Новоданиловским проездом и Малым кольцом Московской железной дороги. Здесь нашлось место для галерей, офисных, торговых и жилых помещений. Как считает Кисарина, именно галереи формируют в данном случае имя и бренд, являются тем самым якорем, который привлекает арендаторов коммерческих объектов и покупателей жилья.

Реорганизуемые предприятия занимают, как правило, большие площади. Поэтому после вывода заводов и фабрик с этих территорий появляется возможность разместить здесь объекты инфраструктуры, приносящие доход. Главное — разработать правильную концепцию позиционирования проекта. Если же девелопер, осваивающий площадку, не имеет опыта в управлении объектом того или иного сектора, он вправе пригласить известную на рынке компанию-оператора, способную раскрутить дело.

Тему реорганизации и перепрофилирования промзон комментируют представители компаний, имеющих подобный опыт. Экспертам были предложены следующие вопросы:

1. Считаете ли вы деятельность по реорганизации промзон выгодной и перспективной для вашей компании?

2. Какие плюсы и минусы вы видите в освоении промышленных территорий?

3. Какая форма реорганизации наиболее приемлема для вас и как, по вашему мнению, можно использовать бывшие производственные массивы — строить жилье, коммерческую недвижимость, объекты развлекательной индустрии или оставлять часть этих территорий для современного экологически благополучного производства?

Президент ОАО «МПСМ» Евгений Викторович Скляров:

1. Опираясь на опыт ОАО «Моспром-стройматериалы» (ОАО «МПСМ»), можно уверенно говорить о перспективности данной деятельности. С середины 1990‑х годов. МПСМ активно включилось в процесс перебазирования и реформирования промышленных предприятий, расположенных на территории столицы.

Старт пилотному проекту дан 16 лет назад, в ходе строительства ММДЦ «Москва Сити». Для возведения новых объектов понадобилась территория Межхозяйственного предприятия ЖБИ-8.

Во взаимодействии с руководством города и заинтересованными структурами был решен широкий круг проблем (инженерных, земельных, юридических, а также социальной защиты работников и непрерывности процесса комплектации строек материалами и изделиями завода за счет создания профильных мощностей в рамках отрасли).

Согласно разработанной программе преобразования промышленных территорий ОАО «МПСМ» осуществило вывод производственных мощностей ГУП «Завод ЖБИ-19» (6-й Новоподмосковный переулок, р-н Войковский, САО). Впоследствии на этом месте построили пять жилых домов (общей площадью 60 тыс. кв. м), подземный паркинг на 48 м/м и детский сад на 140 мест. Кроме того, был завершен вывод экономически нецелесообразного производства АОЗТ «Никольский кирпичный завод» (Пулковская ул., вл. 4, р-н Гольяново, САО), на этом месте построили три дома (общей площадью 57 тыс. кв. м), подземный гаражный комплекс на 174 м/м и детский сад на 140 мест. Жилой комплекс стал победителем конкурса «Лучший реализованный проект 2004 года в области инвестиций и строительства» в номинации «Реконструкция бывших промышленных зданий под новое назначение, вывод, реформирование предприятий и реабилитация высвобождаемых территорий».

Следующим проектом стала реорганизация промзоны ОАО «Москирпич» (Большая Очаковская ул., р-н Очаково‑Матвеевское, ЗАО). Предприятие, проработавшее более ста лет, обанкротилось, функционировало неэффективно, применяло устаревшие технологии и выпускало продукцию низкого качества. В настоящее время на его месте создают жилой микрорайон Очаково. Предусмотрено возведение на площади 11,88 га трех монолитных жилых домов, а также шести корпусов серий П-46М, П-55М и МПСМ, школы на 660 учащихся, гаражного паркинга на 400 м/м и детского сада на 220 мест. Общая площадь объектов жилищной сферы составит 114 тыс. кв. м. Четыре жилых корпуса и школа уже построены, возводят еще два корпуса и гаражный паркинг. В ближайшее время будет сдан монолитный корпус и дом нашей фирменной серии МПСМ, разработанной в тесном сотрудничестве с МНИиТЭП под руководством академика РААСН Юрия Пантелеймоновича Григорьева. Кроме того, намечено соорудить торгово‑выставочный центр и гаражный паркинг еще на 800 м/м, а в будущем году построить детский сад.

Также мы осуществили вывод двух деревообрабатывающих комбинатов: ОАО «ДОК-2» (Старопетровский пер., мкр-н 9–10К, р-н Войковский, САО) и ОАО «ДОК-11» (4-й Вятский пер., р-н Савеловский, САО). Устаревшие предприятия стояли в жилых массивах, вывести их было необходимо для улучшения экологии. Обе площадки активно осваиваются. Сегодня на месте бывшего ОАО «ДОК-2» в мкр-не Войковский из 12 запланированных жилых домов общей площадью 88,7 тыс. кв. м построено семь, а также паркинги на 269 м/м. На территории бывшего ОАО «ДОК-11» возведены шесть домов (четыре из них — серии МПСМ). Завершается сооружение наземного и подземного паркингов на 201 и 99 м/м.

2. Программы реорганизации промзон дают возможность решить общегородские задачи более эффективного использования территории, улучшить экологию города, а также увеличить загрузку предприятий, производящих стройматериалы, и привлечь в эту отрасль дополнительные ресурсы. Порой возникают трудности (с собственниками имущества, акционерами, при решении вопросов со смежными территориями, граничащими с новым строительством), а также нюансы, связанные с нестандартной подготовкой работ.

3. Перспективы использования бывших промзон рассматривают на стадии градообоснования по функциональному зонированию территорий. При этом учитывают потребность в зданиях различных назначений на конкретной площадке.

Руководитель архитектурного бюро ARTPLAY Сергей Десятов:

1. Реорганизацией промзон ARTPLAY занимается профессионально. Сегодня у нас есть один реализованный и два перспективных проекта (над ними идет работа). Безусловно, мы считаем эту деятельность интересным направлением и в настоящее время активно ищем новые пространства. Надо сказать, возможности территорий бывших промзон еще не до конца оценены. ARTPLAY имеет свои ноу-хау, поэтому для нас реформирование промышленных массивов — перспективное дело, в то время как для других оно может оказаться убыточным. Нам подобные проекты интересны, поскольку мы точно знаем, что с ними делать.

2. Плюс промзон — их необычная архитектура. В Москве нет других объектов, где, например, можно работать в атмосфере XIX века — все остальное давно освоено (превращено в музей, является памятником архитектуры) или разрушено. А «пром» — это доступная историческая среда, которая к тому же часто нуждается в защите, спасении. Мы видим часть своей миссии в том, чтобы попытаться сохранить такие площадки для будущего. Тут интересна не только архитектура сооружений, но и процесс приспособления их под другую функцию. Промышленные объекты, особенно созданные в XIX — начале XX века, построены хорошо, надежно. В любом случае исторический дух не подделать и не восстановить в новых строениях.

Однако в такой работе есть и минусы. Это в основном инженерные сложности, связанные с приспособлением здания под новую функцию. Мы научились их преодолевать, хотя это не так просто. Также возникает множество бюрократических проблем. Скажем, производства давно нет, а объект все еще считается промышленной зоной, и процессы согласования документов, переоформления земли идут крайне медленно.

3. Если сооружение любопытно с исторической и архитектурной точки зрения, мы категорически не рекомендуем его сносить. Таковы, например, Бадаевский пивзавод, «Красный Октябрь», «Трехгорная мануфактура». А некоторые промзоны следует либо коренным образом преобразовать, либо вообще снести и построить там жилье, офисные и развлекательные центры. Многое зависит от того, насколько рационально использовано место, насколько объект нуждается в сохранении или соответствует основной идее. Например, для центра дизайна ARTPLAY, расположенного в реконструированном здании бывшей ткацкой фабрики «Красная роза», промышленное строение было выбрано именно исходя из концепции — стандартный офис однозначно не подходил.

Есть мнение, что любое сооружение, возводимое сегодня, устаревает уже лет через пять. Но то, что построено в XIX веке, только набирает ценность, а со временем станет еще интереснее.

Юлия Милованова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...