Офисы для автомобилей

Помимо традиционных офисных, складских, торговых и гостиничных объектов на рынке коммерческой недвижимости есть множество зданий, позволяющих использовать помещения ради получения прибыли. Зачастую залогом успеха таких объектов является рост числа потенциальных клиентов. Одной из самых многочисленных групп в России являются автомобилисты, и владельцы обслуживающих их автотехцентров могут использовать принадлежащие им объекты недвижимости с максимальной выгодой.

Утаких компаний почти всегда имеются неиспользуемые площади, которые можно сдавать в аренду, например, под магазины комплектующих и другие объекты различного профиля — от офисов до салонов красоты«, — говорит руководитель группы финансовой экспертизы ИК «Финам» Юрий Еремин. По его словам, «для потенциальных инвесторов вложение в такой актив — получение гарантированного денежного потока, так как бизнес автотехцентров достаточно стабилен, а рост автопарка гарантирует его дальнейшее развитие».

 

 

Кроме того, как отмечает эксперт, потенциальный инвестор становится владельцем достаточно ликвидного актива, который при желании всегда можно перепрофилировать, например, под торговый комплекс.

Гарантированный спрос
Автотехцентр — это, строго говоря, автомобильный сервисный центр, в котором можно получить полный набор услуг по ремонту четырехколесного друга. Поэтому популярность таких центров напрямую связана с популярностью самих автомобилей. За последние 10 лет, по данным аналитического агентства «Автостат», емкость российского рынка легковых автомобилей выросла более чем в два раза — с $12,8 млрд до $34 млрд. Только за 2006 г. в России было продано более 1,7 млн легковых автомобилей, а за первые 10 месяцев 2007 г. на российском рынке было реализовано уже 1,91 млн новых легковушек. Это почти на треть больше, чем за аналогичный период 2006 г. За октябрь российские автолюбители приобрели более 230 000 новых автомобилей, что, по мнению экспертов, свидетельствует о том, что Россия становится важнейшим в Европе автомобильным рынком. Только в Германии ежемесячно продается больше автомобилей: 282 000 штук, а в остальных крупных странах — Великобритании, Италии или Франции — эти показатели уже ниже.

На долю Москвы и Московской области сейчас приходится более трети от общего объема продаж новых легковых автомобилей в России. Вторым по величине рынком эксперты называют Санкт-Петербург. На 3-м месте находится Самарская область, затем следуют Свердловская и Тюменская области, а также Татарстан. Всего первые 10 регионов обеспечивают около 90% продаж автомобилей, на остальные регионы остается лишь 10% рынка.

По прогнозу Merrill Lynch, Россия уже в этом году может стать вторым или третьим авторынком в Европе. По их данным, объем российского рынка к концу 2007 г. составит 2,2 млн машин, увеличившись за год более чем на 25%. Поэтому, по словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, «в Москве теперь уже работают сотни автотехцентров среднего и крупного формата».

Сложности жизни
«Управлять современным автотехцентром — это довольно затратный бизнес. Существует множество проблем, связанных с экологической нестабильностью нашего бизнеса, например с той же утилизацией ненужных деталей. Раньше правительство Москвы разрабатывало специальную программу по созданию пунктов утилизации, потом она была свернута, и такие предприятия больше не предлагают свои услуги. Кузовные станции выбрасывают на свалки тоннами битый пластик. Во всем мире все это сырье используется и перерабатывается, можно создать побочный бизнес. У нас такой возможности нет», — рассказывает технический директор автотехцентров «Автопост-2000» Борис Аржанников. По его словам, сложности ведения бизнеса зависят также от того, принадлежит автотехцентр дилерской сети или нет.

«Последнее время автоцентрам сложно не становиться дилерами, потому что крупные автоконцерны требуют, чтобы операции с автомобилями проводились с помощью оборудования, которое производит сам концерн. В принципе, они хотят, чтобы люди обслуживались только на дилерских станциях. Поэтому если в Москве открывается крупный автотехцентр, то он пытается стать чьим-то дилером. От него в ответ требуют, чтобы он придерживался каких-то общих правил, внутреннего порядка, организовывал должным образом общение с клиентами, выдвигают требования к оборудованию. В принципе, некоторые из этих требований не всегда очень нужны для выполнения работ и на их качестве никак не сказываются», — говорит эксперт. Но, по его словам, если сравнить цены дилерских и недилерских центров, то у первых они будут в разы больше из-за большой расходной части. С другой стороны, по мнению Аржанникова, только дилеры могут получить инструментарий для работы с дорогими западными автомобилями. Однако в любом случае и дилерские, и недилерские автотехцентры нуждаются в дополнительных финансовых ресурсах.

Одним из способов привлечения ресурсов эксперты называют продажу непрофильных активов, например зданий автотехцентров. «Автотехцентры можно оценивать с точки зрения чистого операционного дохода, т. е. дохода за вычетом всех издержек, оценки качества арендного контракта и оценки качества арендатора. Существенную роль играет возможность замены арендатора в чрезвычайной ситуации, которая для данного рынка может стать проблемой. Исходя из этих параметров определяется ставка капитализации. Я думаю, что для автотехцентров в учетом всех рисков ставка капитализации находится на уровне 11-12%», — говорит Аржанников.

Примеры выкупа
Российские автотехцентры уже давно интересуют иностранных покупателей. В их роли могут выступать как крупные профильные игроки, так и институциональные инвесторы, просто заинтересованные в получении постоянного дохода. В частности, петербургская группа компаний «Олимп» продала часть своего бизнеса английской компании Inchcape PLC, правопреемнику MacKinnon MacKenzie Company. Компания начала распродавать свои автомобильные активы еще в прошлом году. В июле 2006 г. владелец ГК «Олимп» Евгений Войтенков продал Inchcape PLC за $72 млн 75,1% доли группы «Аксель Кар», куда входили дилерские и обслуживающие центры Toyota и Lexus в Петербурге. В феврале 2007 г. стало известно о его намерении продать за $200 млн всю ГК «Олимп». Переговоры с Inchcape продолжались с начала года, но о цене контрагенты договориться не смогли, поэтому Войтенков продолжил продавать свой бизнес «по кусочкам». В октябре 2007 г. он продал 75%-ную долю в автомобильных центрах Peugeot и Audi за $43 млн.

«Насколько нам известно, такие сделки проходят достаточно редко. Пока собственники подобных активов предпочитают сохранять права собственности за собой. Есть случаи продажи по этой модели различных независимых автотехцентров, но и они носят единичный характер», — комментирует Юрий Еремин. На сегодняшний день на российском рынке была заключена только одна такая сделка. Британский фонд Rutley Russia Property Fund (RRPF), ориентированный на инвестиции в российскую недвижимость, выкупил автомобильные и сервисные центры, принадлежащие одному из дилеров Mercedes — компании «М-Промсервис». Первой была закрыта сделка по покупке такого центра в подмосковной Апрелевке. Фонд согласился заплатить за него $20 млн. Затем RRPF купил еще четыре центра: два — в Москве и по одному — в Санкт-Петербурге и Самаре. Более того, RRPF анонсировал планы вложить до $200 млн в строительство 30 новых центров для «М-Промсервиса» в крупных городах России. «М-Промсервис» сохранил право долгосрочной аренды своих бывших помещений сроком на 15 лет.

Мотивы заключения сделки в компании «М-Промсервис» комментировать отказались. Как предполагает Юрий Еремин, «для владельцев автотехцентров такая продажа — это способ получения средств, которые могут быть направлены на расширение бизнеса или иные цели». «Компания находится в здании, которым владеет, и ее устраивают технические условия размещения. Но ее профильный бизнес имеет широкие перспективы развития и более высокую рентабельность по сравнению с рынком недвижимости. Тогда компания решает “обналичить” средства, вложенные в здание, чтобы пустить их в оборот и в итоге получить больше прибыли, но продолжить свое пребывание в здании. Необходимо найти инвестора, который захочет приобрести данный объект с обязательством сдать его в аренду только компании-продавцу. Для этого, разумеется, здание должно быть коммерчески привлекательным, а продавец — надежной и стабильной компанией», — рассказывает генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов.

Сделки по схеме sales and leaseback весьма популярны в основном на рынке торговой недвижимости. По мнению экспертов, владение недвижимостью является для автодилера, как и для торговой сети, непрофильным бизнесом, и вырученные средства он сможет вложить в развитие сети. Популярностью среди автомобильных сетей такие сделки пользуются на Западе, однако большинство компаний все-таки весьма консервативно к ним относятся. «Зарубежная практика мало отличается от российской: компании привлекают кредиты под залог недвижимости, выпуск облигаций, привлечение прямых инвестиций. Правда, за рубежом активно развиваются франчайзинговые схемы, которые в России пока не получили большого распространения», — говорит Юрий Еремин.

По словам Ильи Шершнева, «сделки по обратному выкупу пока не приобрели популярность». «К сожалению, пока мало хорошо структурированных активов и продавцов, которые хотели бы использовать подобный способ финансирования. Но конкуренция заставляет большое число участников рынка искать новые способы финансирования. Уверен, что существенный рост сделок по обратному выкупу придется на 2009-2010 гг.», — говорит эксперт.

В RRPF интерес к российским автотехцентрам объясняют инвестиционной привлекательностью этого бизнеса. «Многие западные фонды покупают офисы, торговые центры, склады, но нас привлекает тип недвижимости, в которой заинтересованы не все потенциальные инвесторы, но которая имеет достаточно высокий доход. Обычно западные игроки покупают в России проекты со ставкой 9-10%, доходность нашей покупки выше как минимум в два раза. Пока это актив, от которого мы покупаем только арендную плату. Но через семь лет, когда закончится срок, на который рассчитан наш фонд, мы посмотрим, что мы хотим сделать с этим активом — продавать его или нет. В будущем мы планируем заключить еще похожие сделки. Это хорошее вложение средств», — делится директор по инвестициям RRPF Хайко Дэвидс.

По данным Юрия Еремина, как правило, стоимость бизнеса оценивается исходя из арендных поступлений за 6-8 лет. «Институциональному инвестору необходимо вкладывать деньги в надежные активы. Надежность гарантируется контрактом и платежеспособностью арендатора. Институциональный инвестор становится посредником на рынке капитала со своими собственными условиями. В свою очередь, владельцы продают недвижимость, чтобы получить деньги. Как они их потратят, будет зависеть от стратегии, здесь нет единой практики», — говорит Илья Шершнев.

Назад в будущее

За сделками по схеме sales and leaseback, по мнению экспертов, будущее автотехцентров. «Существенным фактором для увеличения рынка подобных сделок может быть конкуренция. Автотехцентрам нужны инвестиции для развития, и подобный способ финансирования может стать одной из стратегий», — считает Шершнев. По словам консультанта отдела инвестиционных услуг СB Richard Ellis / Noble Gibbons Анастасии Литвиновой, сделки sales and leaseback могут быть актуальны для всех сегментов коммерческой недвижимости. «В России подобные сделки не так популярны, как, скажем, на европейских рынках недвижимости. Владельцы зданий, которые занимают их полностью, в основном строили данные объекты “под себя” — “лишние” деньги предпочитали вкладывать в недвижимость. Но сделки sales and leaseback имеют определенные преимущества: они предполагают передачу будущих рисков, связанных с недвижимостью, потенциальному инвестору. Вырученная от продажи сумма позволяет уменьшить банковские займы и направить средства на развитие бизнеса, при том что арендатор продолжает контролировать операционную деятельность здания», — говорит эксперт.

Сделки по схеме sales and leaseback прошли уже во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости Москвы. «В 2003 г. компания Ericsson продала построенное ею здание площадью 8800 кв. м на ул. 8-го Марта Пермской финансово-производственной группе и осталась там в качестве арендатора. Также в 2005 г. Fleming Family & Partners купила офисно-торговое здание площадью 7500 кв. м на Лесной улице у компании Coalco, которая потом арендовала там помещения», — говорит Сергей Колегов. Есть примеры подобных сделок и в торговом сегменте.

По словам Колегова, в прошлом году компания «Седьмой континент» продала принадлежащие ей 4000 кв. м в ТЦ «Атриум», заключив с новым владельцем соглашение о последующей долгосрочной аренде приблизительно 3000 кв. м. Сам «Седьмой континент» приобрел эти площади еще на этапе строительства торгового центра. Кроме того, среди первых наиболее известных сделок sales and leaseback аналитик отдела «Рынки капитала» компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Cаян Цыренов называет продажу компании «Тройка Диалог» в конце 2005 — начале 2006 г. помещений сети аптек «36,6» и ресторанов Тинькоff. По данным эксперта, за рестораны Тинькоff «Тройка» заплатила около $10 млн. Также широко известна сделка по продаже здания отеля Heliopark Country компании London & Regional Properties за $20 млн в конце 2006 г. Одной из самых крупных таких сделок стала продажа компанией McDonald’s своего здания в Газетном переулке компании Eastern Value Partners Ltd за $38,4 млн.

«Вообще говоря, до 2003 г. leaseback был малопонятен российским собственникам недвижимости, их активность в этой сфере стимулировал пример западных компаний. Основная проблема в том, что российские компании не спешат продавать свою недвижимость, так как активы такого рода практически повсеместно продолжают дорожать, т. е. сделка сейчас может оказаться менее выгодной, чем сделка завтра», — рассказывает директор департамента корпоративных финансов инвестиционного холдинга «Финам» Роман Филиппов. По его словам, есть и психологический аспект: владелец недвижимости всегда чувствует себя более уверенно, чем арендатор. «Кроме того, стоит учитывать тот факт, что leaseback — лишь один из способов привлечения инвестиций. Пока в России достаточно много денег, что позволяет привлекать заемные ресурсы, использовать долевое финансирование и т. д.», — говорит эксперт.

Однако, по мнению экспертов, для автомобильных техцентров долевое финансирование не является актуальным способом привлечения дополнительных ресурсов. Как говорят участники рынка, у таких компаний только два пути: привлечение прямых инвесторов за счет продажи доли бизнеса или сделки по схеме sales and leaseback. Поэтому вполне симптоматично, что именно на этом рынке были заключены две крупные сделки такого рода.

«Однако доходность по объектам, приобретенным в рамках sales and leaseback, достаточно низка, что уменьшает привлекательность такого рода инвестиций, хотя и гарантирует стабильный доход по данным объектам. Поэтому со стороны покупателей в них могут выступать прежде всего инвестиционные фонды», — говорит Cаян Цыренов. Учитывая, какое количество западных фондов анонсировали свой выход на российский рынок недвижимости, по мнению эксперта, будущее этого сегмента выглядит весьма перспективно. «Сейчас leaseback наиболее актуален для торговых сетей, которым для поддержания высоких темпов роста нужны дополнительные ресурсы. Он может использоваться в сегменте офисной недвижимости», — перечисляет Роман Филиппов.

Кроме того, по мнению экспертов, растущей популярности сделок sales and leaseback в сегменте автотехцентров будет способствовать популярность таких сделок на самом автомобильном рынке. В частности, уже многие европейские компании предлагают грузовики по этой схеме. Так, компания GE Equipment Services американского интернационального концерна General Electric выкупает и сдает в аренду грузовики во всей Германии, в настоящий момент ее парк насчитывает уже более 2000 автомобилей. Есть такие предложения и в других европейских странах. Однако в России этот сегмент, как, впрочем, и многие другие сегменты рынка, пока не развит.

Алексей Сергеев Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU