Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Офисы не выбирают

 

Офисы не выбирают

 

 

Спрос на офисную недвижимость в регионах превышает предложение в десятки раз. Как выяснили корреспонденты "Ъ-Дома", в некоторых регионах рынка коммерческой недвижимости не существует вовсе – нет ни управляющих компаний, ни понятия "офисной недвижимости".

Хабаровск
"В Хабаровске нет цивилизованного рынка коммерческой недвижимости, нет ее классификации по классам A, В и С, определяющим, что и сколько стоит. У нас это все только в зародыше",– говорит руководитель муниципального унитарного предприятия "Управление инвестиционных программ города Хабаровска" Владимир Апеллесов. В столице Дальнего Востока есть только одно здание, где могут предложить офисы – кондиционированные, имеющие многоканальную телефонную связь, охрану,– это бизнес-центр "Дальний Восток", принадлежащий артели старателей "Амур".

загрузка...

 

 

Открытый в январе 2003 года бизнес-центр включает 35 офисов разной площади – от 18 до 100 кв. м. Они оснащены многоканальной телефонией, интернетом, телевидением, кондиционированием, охранной сигнализацией и отдельным энергоучетом. Стоимость аренды здесь – $420-540 за 1 кв. м. Для сравнения, в других помещениях в центре города аренда составляет около $240. Покупка обойдется от $350 до $1,5 тыс. за 1 кв. м.
Большинство офисов Хабаровска располагаются в случайных зданиях, не приспособленных для этой сферы деятельности. К примеру, в переведенных в нежилой фонд квартирах или в кабинетах государственных институтов ("Дальгипроводхоз", Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения и др.), которые пытаются выживать за счет сдачи своих площадей в аренду. В проекте есть два офисных центра – в апреле 2005 года планируется начать строительство десятиэтажного здания площадью 3 тыс. кв. м на улице Дзержинского в центре города. Предполагается, что стоимость аренды составит около $360 за 1 кв. м. Следующий объект, включающий офисные помещения, будет возведен на пересечении улиц Большая и Ленинградская. В торгово-деловом центре предусмотрены гостиницы, рестораны и торговые зоны. Размер площадей зависит от инвестиционной активности компаний, которые будут вкладывать деньги в обмен на освобождение от арендной платы на определенный срок. Начало работ запланировано на 2006 год.
По словам строителей, основной вопрос в офисном строительстве – использовать типовые или индивидуальные проекты. "Первый вариант не очень интересен, поскольку многие фирмы требуют особенных условий – от размеров помещений до цвета отделки. Но необычные объекты сложнее реализовать. К примеру, двухэтажное здание на улице Калинина, где сейчас располагается дальневосточный Сбербанк, простояло без хозяина не один месяц. И все же банк изменил его внутреннюю планировку",– пояснил господин Апеллесов.

Ростов-на-Дону
Сегодня спрос на офисные помещения удовлетворен в Ростове-на-Дону только на 40%. По оценкам экспертов, в городе нет ни одного офисного здания, которое отвечало бы категории В. Местные коммерсанты пока довольствуются арендой помещений в административных зданиях и промышленных корпусах таких институтов, как "Гипрокомбайнпром", "Атомкотломаш", или переоборудованными под офисы первыми этажами жилых домов. В то же время, по словам начальника отдела маркетинга ООО МИС Олега Иванова, "все больше местных компаний хотят быть узнаваемыми и иметь свое лицо. Предприниматели стали заботиться об имидже фирмы, а солидная недвижимость – это один из показателей успешности компании".
В областной администрации отмечают, что в регион охотно идут московские инвесторы, и большая часть офисов возводится именно на их средства. В качестве подрядчиков они привлекают местных строителей. Вложения в каждый проект составляют от $10 млн до $25 млн. По словам начальника управления жилищной политики и строительного комплекса Ростовской области Игоря Далаксакуашвили, "сейчас в городе возводится 18 зданий, где будут размещаться офисы класса A и В. Строительство большинства из них будет завершено в 2006 году, и это позволит практически полностью удовлетворить имеющийся спрос на офисы высшего класса". Инвестиции в этот сегмент строительства составляют более $200 млн.
Примеров, когда ростовские строительные компании самостоятельно инвестируют в собственные проекты, немного. Компания "Плеяда" возводит бизнес-центр "Купеческий двор" класса A. По словам заместителя генерального директора по маркетингу Евгения Соболева, 50% площадей будущих офисов уже проданы (проект будет завершен во втором квартале 2006 года). Несколько бизнес-центров возводит концерн "Вант". ООО МИС приступило к строительству 18-этажного офиса класса A на улице Сиверса.

Санкт-Петербург
По прогнозам девелоперов, до конца 2004 года на рынке коммерческой недвижимости Петербурга будет представлено свыше 800 тыс. кв. м офисных площадей. Мелкие арендаторы уступают место крупным петербургским, московским и иностранным компаниям. Этим обусловлен рост спроса на площади 500-1000 кв. м в бизнес-центрах класса A и B. По информации специалистов, на долю объектов класса A приходится 5%, класса В – 26%, класса С – 69%. При этом свыше 40% всех офисных центров расположены в исторической части города – в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском районах и части Васильевского острова. Поскольку количество участков под новое строительство в центре ограничено, девелоперы реконструируют под офисные комплексы памятники архитектуры. При этом инвесторам приходится вести длительные переговоры с комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников петербургской администрации.
С начала года в Петербурге уже введены четыре крупных объекта класса В общей площадью 23 тыс. кв. м: Renaissance House (4,8 тыс. кв. м, инвестор – Renaissance Construction), "Сенатор" (5 тыс. кв. м, инвестор – финансовая компания "Империя"), "Адмирал" (6,5 тыс. кв. м, инвестор – "ПСБ-инвест групп", дочерняя структура Промышленно-строительного банка), а также торгово-офисно-развлекательный центр "Гулливер" (6,5 тыс. кв. м, застройщиком выступает ООО "Дубль-2", совладелец сети магазинов "Мир техники"). Многофункциональные центры, подобные "Гулливеру", становятся тенденцией петербургского рынка коммерческой недвижимости.
По данным "ПСБ-инвест групп", годовые арендные ставки по классу A варьируются в пределах $400-600 за 1 кв. м, по классу В – $200-500 за 1 кв. м, по классу С – $110-300 за 1 кв. м. Директор компании "Бекар. Консалтинг" Дмитрий Золин прогнозирует, что во втором полугодии арендные ставки вырастут на 5-6% по сравнению с первым полугодием 2004 года – в связи с инфляцией, увеличением стоимости строительных материалов и требуемых отчислений в бюджет города. Вместе с тем если в 2002-2003 годах ставки росли на 25-30%, то в этом году стоимость аренды повысилась всего на 10%.

Нижний Новгород
В Нижнем спрос превышает предложение практически по всем видам коммерческой недвижимости. Наиболее востребованы торговые площади – потребность в них составляет 270 тыс. кв. м при действующих 100 тыс. кв. м. В 2005-2006 годах будут построены два торговых центра класса В площадью 35 тыс. кв. м и 94 тыс. кв. м. Спрос на офисные площади не удовлетворен как на помещения класса A и В, так и на небольшие офисы до 50 м. По словам участников рынка, в первом случае речь идет об отсутствии офисов этих классов, а во втором – о завышении цен. Средняя цена небольшого необорудованного помещения, где арендатору придется за свой счет делать ремонт, составляет $180-240 за 1 кв. м.
Сейчас в Нижнем строятся пять бизнес-центров, которые должны хотя бы частично удовлетворить потребность бизнеса в качественных офисах. Два из них будут введены уже в следующем году, третий, видимо, станет первым центром класса A для представительств иностранных компаний. По словам заместителя директора агентства недвижимости "Адрес" Елены Соловьевой, цена квадратного метра в новых центрах будет не меньше $264-276. Все эти центры строятся нижегородскими инвесторами в сотрудничестве с московскими и местными коллегами. Например, "Столица Нижний" сотрудничает с крупнейшим местным розничным оператором "Национальный торговый альянс", который размещает в его торговых центрах свои гипермаркеты.
Основным препятствием, по мнению Елены Соловьевой, для инвестора являются бюрократические препоны в получении земельного участка. Успех "Столицы Нижний" как раз и объясняется хорошими связями с местными властями. Так, на открытии "Этажей" присутствовал полпред президента РФ в ПФО Сергей Кириенко. В компании не скрывают того, что, привлекая средства инвесторов, выступают посредником при вхождении на рынок в Нижнем.

Новосибирск
В Новосибирске до сих пор нет ни одного крупного офисного объекта класса A, предназначенного для сдачи помещений в аренду. С некоторой натяжкой к ним можно отнести здание по улице Омской, 1, построенное по заказу Западно-Сибирской железной дороги (1,5 тыс. кв. м) и центр ЗАО "Новосибирскэнергосбыт" (до 8 тыс. кв. м). В прошлом году были сданы два объекта класса В – бизнес-центры, построенные ИСК "Заельцовская" (14 тыс. кв. м) и корпорацией "Акобэкс" (4,77 тыс. кв. м). С их вводом в строй общая площадь офисной недвижимости в Новосибирске, по данным компании DSO Consulting, достигла 1 млн кв. м.
По данным DSO Consulting, крупнейшие новосибирские офисные центры заполнены на 95%. Основной и неудовлетворенный спрос арендаторов в "старых" офисных центрах приходится на площади от 20 до 100 кв. м. В то время как офисы большей площади время от времени простаивают. Средние арендные ставки в офисах площадью до 100 кв. м в центре Новосибирска и по линии метро в конце 2003 года держались на уровне около $20 за 1 кв. м в месяц, рост в течение прошлого года составил 10-15%. В прошлом году в Новосибирске предлагалось для сдачи в аренду около 55 тыс. кв. м офисных помещений на первичном рынке и 115 тыс. кв. м – на вторичном. Общая их стоимость, по разным оценкам, составляет 2,8-3,3 млрд руб.

Иркутск
Дефицит в секторе офисной недвижимости Иркутска обострился в последнее время, как утверждают эксперты, "в связи с ростом потока московских инвестиций". Наиболее востребованы на рынке офисные помещения в центре города. Здесь же расположено самое большое количество деловых центров – 21. Для сравнения, на окраинах их число не превышает 3-4. Наибольшей популярностью пользуются офисные помещения в деловых центрах под аренду и на первых этажах жилых зданий под покупку.
Средний иркутский офис под аренду представляет собой отремонтированное помещение, в котором есть телефонный номер, общий санузел и охрана – в зависимости от уровня делового центра, это может быть и вахтер на первом этаже, и современная система видеонаблюдения. Помещение с максимальным набором характеристик (включая выделенную линию интернет, евроремонт, хороший внешний вид здания, парковку, пожарную сигнализацию) будет стоить арендаторам 700-1 тыс. руб. в месяц за 1 кв. м. По самым высоким ценам (до 1 тыс. руб. за 1 кв. м.) сдаются помещения в старых деревянных домах в центре города. Минимальная арендная ставка составляет 150-300 руб. за метр в Ленинском районе.
В 50% случаев арендуемые помещения нуждаются в ремонте. Около 80% арендодателей готовы в той или иной степени внести в счет аренды стоимость ремонта (при этом предлагаются разные варианты – от 50% погашения до частичного или полного финансирования в счет аренды). Наиболее востребованы в аренде и практически никогда не простаивают мелкие и средние офисные помещения (от 10 до 90 кв. м). При покупке наибольшим спросом пользуются помещения от 90-120 кв. м. Строительные компании не рискуют строить большие деловые центры и редко закладывают в проекты жилых зданий офисы в цокольных этажах. Результат – в центре под офисы часто используются подвальные и полуподвальные помещения, в спальных районах увеличивается число квартир, переводимых в нежилой фонд.
МАРИНА КРАВЧЕНКО, Хабаровск; ЕЛЕНА БАКЕЕВА, Ростов-на-Дону; АЛЕКСАНДРА ГРИЦКОВА, Санкт-Петербург; ЯНА АРБУЗОВА, Нижний Новгород; ВАЛЕНТИН РОМАНОВ, Новосибирск; СВЕТЛАНА КАЛИНИНА, ИВАН МАШТАКОВ, Иркутск
Коммерсантъ-Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Офисы не выбирают":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Jeep Cherokee, Nissan Pathfinder, Volkswagen Touareg: Выбираем дизель

В тесте участвуют автомобили: Jeep Cherokee, Nissan Pathfinder, Volkswagen Touareg Что бы ни говорили поклонники бензиновых моторов, а для внедорожника оптимальная силовая установка — дизель. Наглядный тому пример — наши сегодняшние герои.

» Американскии автомобили - 4851 - читать


Выбираем непрожорливый автомобиль

• Постоянно растущие цены на топливо заставляют автомобилистов экономить — кто-то ставит свою “ласточку” в гараж и начинает больше передвигаться на своих двоих и общественном транспорте, а кто-то покупает “непрожорливый” автомобиль, благо есть из чего выбрать. Безусловные лидеры по экономичности — микролитражки. Во всем цивилизованном мире они в основном используются для поездок за покупками, однако в нашей стране, далекой от финансового благополучия, за счет своей невысоко ...

» Корейские автомобили - 2974 - читать


Выбираем автомобиль за $20 000

Думаете проблема выбора автомобиля возникает только при покупке какой-нибудь среднеподержанной иномарки или отечественного автомобиля, а у тех, кто может выложить тысяч двадцать долларов за авто подобной «головной боли» нет? Как бы не так! На самом деле покупка дорогого автомобиля дело еще более ответственное, чем выбор автомобиля за 3000 долларов.

» Немецкие автомобили - 3659 - читать


Выбираем джип

Сегодня человеку, который решил по тем или иным причинам купить внедорожник, можно посочувствовать. Если у него нет на примете конкретной модели, то выбрать будет ой как сложно. Разные внедорожники несут в себе разные потребительские качества.

» Немецкие автомобили - 13296 - читать


Записки дизайнера: выбираем цвет офиса

Что нужно офисному работнику для того, чтобы не чувствовать себя запертым в клетку? Большой стол, удобный стул и мощный компьютер – ответит большинство работодателей. И лишь самые продвинутые из них добавят: и красивый офис.

» Дизайн и интерьер - 2858 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Офисы не выбирают

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru