Олег Мышкин: "Мы стоим на пороге инвестиционного бума"

Интерес к рынку коммерческой недвижимости в Москве со стороны иностранных инвесторов растет с каждым днем. Вместе с тем, объем реальных западных инвестиций довольно ограничен. Директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олег Мышкин считает, что тому есть объективные причины.

- Недавно британская компания Knight Frank обнародовала инвестиционный рейтинг крупнейших городов мира. Среди мегаполисов развивающихся стран Москва заняла почетное второе место, уступив только Бангкоку.

 

 

Не является ли это неким авансом Москве – ведь в реальности мы не наблюдаем активности западных инвесторов на московском рынке коммерческой недвижимости?

- Инвестиционный рейтинг отражает множество факторов, среди которых политическая и экономическая стабильность, уровень активности на строительном рынке, рост экономики, уровень вакантных площадей, уровень поглощения площадей и т.д. На первый взгляд, уровень доходности в Москве на сегодняшний день является более привлекательным, чем на рынках недвижимости большинства развитых стран, тем не менее, нужно отметить, что реальных возможностей для привлечения крупного западного капитала не так много. Это связано с рядом объективных факторов. Большинство институциональных инвесторов, вкладывая капитал в доходную недвижимость, привлекают кредитный капитал, который позволяет им, с одной стороны, увеличить возврат с капитала, с другой стороны, снизить инвестиционные риски. Недостаточная развитость банковского сектора в России сегодня приводит к достаточно высокой стоимости кредитного капитала, а короткие сроки погашения займов (до 5 лет) приводят к высокой стоимости обслуживания кредита, что, в свою очередь, снижает выплату дивидендов. Все эти факторы делают инвестиции в офисную недвижимость менее привлекательными для институционального западного инвестора. Возможности в области девелопмента в Москве позволяют рассчитывать на еще более высокую доходность капиталовложения. Вместе с тем, западному венчурному инвестору трудно конкурировать с местными инвесторами в силу неразвитости и дороговизны вторичного рынка земельных участков, сложностей с получением всякого рода разрешений, а также ограниченными возможностями в получении проектного финансирования. При этом мы наблюдаем довольно высокую активность западных инвесторов на рынке ритейла.

- Почему такой разрыв в количестве инвесторов на офисном и торговом рынке?

- Рынок торговых помещений существенным образом отличается от офисного рынка. Прежде всего, западные инвесторы, инвестирующие средства в рынок торговой недвижимости, такие как IKEA, Auchan, Metro, Marktkauf, OBI, Ramstore, являются крупными торговыми операторами, и недвижимость лишь одно из звеньев цепи, необходимой для успешного бизнеса. Отсутствие на рынке подходящих помещений для аренды вынудило этих игроков построить для себя здания того размера и той конфигурации, которая позволяет им эффективно работать на рынке ритейла.

- Согласны ли вы с тем, что главные ограничители инвестиций в московскую офисную недвижимость – непрозрачность бизнеса, коррупция, невнятные законы?

- Я полагаю, что наиболее сложным препятствием для инвестиций в девелопмент является ограниченное количество земельных участков под застройку, которые западный инвестор мог бы купить, и построить здание, отвечающее его представлениям о качественном офисном здании класса «А» в центре города. Кроме того, для западного инвестора довольно сложно просчитать девелоперский бюджет при таком количестве неизвестных. Никто не может ответить на вопрос, сколько будет стоить подключение сетей или их перенос, сколько будет стоить выкуп доли города в проекте (если он есть) и сколько потребуется времени для утверждения проекта, ведь для получения всех документов, необходимых для начала строительства, нужно собрать более 450 подписей.

- За последние полгода ФКЦБ зарегистрировала шесть паевых инвестиционных фондов, которые намереваются вкладывать средства в недвижимость, в т.ч. и в коммерческую. Но пока их деятельность ограничивается исключительно негромкими заявлениями, да и размер этих ПИФов позволяет усомниться в масштабности их потенциальных проектов. Есть ли в России будущее у отечественных ПИФов, инвестирующих в коммерческую недвижимость?

- Рынок коммерческой недвижимости развивается очень динамично, хотя он достаточно молод и его объем невелик. Это обычное противоречие между количеством и качеством, присущее любому молодому рынку. Создается порой странное ощущение, что на рынке вообще нет «продуктов», в которые можно было бы инвестировать средства.

Еще одно наблюдение – объем средств паевых фондов, которые они могли бы вложить в проекты, просто смехотворен. Они оперируют суммами в несколько миллионов долларов, тогда как бизнес-центр класса «А»может стоить от $30 до 150 млн США.

В случае с ПИФами мы снова возвращаемся к теме неразвитости рынка. Например, многие фонды готовы вложить деньги в землю – нескольких миллионов долларов как раз на это хватит. Но большинство участков, которые теоретически можно получить, становятся для инвесторов, в том числе и для ПИФов, просто неинтересны из-за высоких дополнительных накладных расходов, которые, в частности, возникают потому, что московское правительство желает участвовать во всех подобных проектах.

Как мы знаем, большинство инвестиционно привлекательных участков земли проходят по разряду т.н. «инвестиционных контрактов». То есть момент, когда право долгосрочной аренды земли переходит к вам, наступает после выполнения инвестиционных обязательств. Это означает, что во время строительства у будущего владельца нет права заложить проект, чтобы привлечь кредитный капитал, как это делается во всем цивилизованном мире, – на Западе ни один девелопер не использует акционерный капитал, а работает с привлеченными средствами.

Далеко не всегда работает классическая цепочка, когда девелопер привлекает проектное финансирование, потом сдает его в аренду, через какое-то время перефинансирует его под более низкие проценты и инвестирует деньги в следующий проект. Многие девелоперы не готовы продавать активы в силу того, что у них нет новых проектов, в которые они могли бы вложить средства.

Недавно в нашей практике был случай, когда одна крупная нефтяная компания решила избавиться от непрофильных активов, в том числе от бизнес-центра, принадлежащего ей. Однако Совет директоров компании, поразмыслив, принял решение не продавать офисный центр в связи с тем, что компания и так недостаточно использует кредитные ресурсы, а продажа здания может привести к еще более высокой ликвидности капитала.

- Как вы оцениваете желание ряда девелоперов самостоятельно выйти на рынок заимствования через выпуск облигаций (пример: группа ПИК, «Интеко» и др.) или акционирование? Есть ли доверие к этим ценным бумагам?

- Я полагаю, что размещение долговых обязательств строительными компаниями - чрезвычайно рискованное предприятие для покупателей этих облигаций в силу того, что строительные компании не имеют собственных активов и размещают облигации для строительства объектов жилья, которые сегодня продаются на этапе строительства. Практически все здания на рынке жилья частично финансируются за счет предварительных продаж. Если рынок начнет падать, появится огромное количество замороженных зданий и дефолтов по кредитным обязательствам. Я думаю, в этом случае эти облигации могут стать очень рискованными.

- Вопрос об институциональных инвесторах шире: почему пенсионные фонды, страховые компании, банки так неактивны на рынке инвестиций в недвижимость? Что это – признание ими высоких потенциальных рисков на этом рынке? Законодательные ограничения на такие инвестиции? Недостаточная доходность рынка?

- Пенсионные фонды и страховые компании только начинают свою деятельность. Объем аккумулированных ими средств пока невелик. Я уверен в том, что пенсионные фонды и страховые компании в ближайшем будущем станут очень активными и серьезными игроками на рынке. Это всего лишь вопрос времени, ведь рынок инвестиций в доходную недвижимость пока еще очень молод, и на нем, безусловно, будут появляться новые продукты и традиционные во всем мире игроки. Нужно также учесть специфику, которая присуща пенсионным фондам и страховым компаниям, ведь эти игроки, в отличие от венчурного капитала, не могут позволить себе потерять вложенный капитал, поэтому они могут рассматривать только консервативные продукты, количество которых пока ограничено.

- Не столкнется ли рынок через несколько лет с критическим снижением доходности? Уже сегодня она опустилась до 13-18%, превышая всего на несколько пунктов ставку банковских кредитов. Что случится с рынком, когда доходность упадет до среднеевропейских величин – 8-9%?

- Вы знаете, эти цифры – 15, 17, 18% - ничего не значат, если мы не будем принимать во внимание структуру инвестиций. Например, 13-процентная доходность в Москве при некоторых факторах будет менее привлекательной, чем 10-процентная в Будапеште. Когда мы говорим о тавках капитализации, то мы подразумеваем чистый операционный доход, поделенный на рыночную стоимость здания. При этом мы не учитываем использование финансовых рычагов. Скажем, в Будапеште вы можете купить здание со ставкой капитализации 9%, потом привлечь ипотечное кредитование под 4% на 25 лет. При этом ваша реальная доходность будет более привлекательной, чем в Москве в силу того, что вы можете привлечь не более 65% от стоимости здания при ставке 9% годовых со сроком амортизации займа 5 лет. Такая инвестиция будет менее привлекательной для иностранного инвестора.

- Каков ваш среднесрочный прогноз развития рынка коммерческой недвижимости?

- В связи с тем, что общая экономическая и политическая ситуация в России относительно благоприятна, мы ожидаем, что рынок будет расти – как количественно, так и качественно.

Мы прогнозируем, что в течение ближайших двух лет ставки аренды, равно как и цена продажи офисов, останутся стабильными. В 2006 году мы ожидаем ввода значительного количества новых площадей, что может привести к некоторой коррекции. Вместе с тем, рынок недвижимости тесно связан с ростом экономики. Мы ожидаем значительного увеличения западных инвестиций и приход новых профессиональных игроков, поэтому можно утверждать, что мы стоим на пороге инвестиционного бума.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...