Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Остаться на плаву

 

Остаться на плаву

 

 

Арендные ставки на коммерческую недвижимость в Москве стремительно растут с каждым годом, и никого не удивляет, что за офис или торговое помещение нужно платить уже больше $500 в год с 1 кв. м. Большинство строящихся офисных и торговых центров выглядят как близнецы. Единственной альтернативой дорогому однообразию в Москве до недавнего времени оставалась аренда помещений на баржах и дебаркадерах в акватории Москвы-реки. Однако столичные власти решительно настроены избавить реку от арендаторов.

загрузка...

 

 

Но, возможно, приближающаяся зима опять отсрочит приведение приговора дебаркадерам в исполнение.

Casus belli
В конце сентября 2006 г. мэрия предприняла очередную, уже четвертую за последние несколько лет, попытку выселить арендаторов с занимаемых ими барж и дебаркадеров. Первым о необходимости положить конец сложившейся практике заявил столичный градоначальник Юрий Лужков. По его словам, эти объекты не соответствуют требованиям, выдвигаемым к архитектурным объектам, расположенным в центре Москвы. В частности, считает мэр, “эти объекты уродуют облик города”. “Мы решим задачу по удалению этих жутких элементов с Москвы-реки. Она должна быть чистенькой”, — заявил он на одном из заседаний правительства.

Не только архитектурная составляющая дебаркадеров не устраивает московских чиновников, но и нормы потребления их арендаторами воды и электричества. В результате администрация города решила действовать репрессивными методами. 27 сентября 2006 г. “Мосводоканал” отключил воду всем дебаркадерам, расположенным в самом привлекательном районе — на Фрунзенской набережной.

По официальной версии, отключение произошло по нескольким причинам. Во-первых, владельцы речной недвижимости якобы превысили лимит потребляемой воды, а во-вторых, не выполнили требования экологов по контролю за канализационными отходами. Первоначально предполагалось, что воду также могли отключить в связи с подготовкой к зиме, однако эти сведения не подтвердились. Как бы то ни было, арендаторы речной акватории отрицают свою вину перед “Мосводоканалом” и называют все обвинения надуманными.

Однако столичные власти не ограничились водной блокадой. Вслед за решением “Мосводоканала” исполнявший в сентябре 2006 г. обязанности мэра столицы Петр Аксенов поручил представителю “Мосэнергосбыта” разобраться, на каких основаниях владельцы дебаркадеров заключили договоры на поставку электроэнергии. “Дебаркадеры, находящиеся в акватории Москвы-реки на территории города, потребляют в пять раз больше электроэнергии, чем обычные магазины”, — цитирует “Интерфакс” выступление чиновника на совещании в комплексе городского хозяйства. Более того, по словам Петра Аксенова, некоторые дебаркадеры подключены к электроэнергии просто незаконно. В частности, речь идет о барже, пришвартованной возле кинотеатра “Спутник”.

На помощь столичным властям пообещал прийти и замглавы Росприроднадзора Олег Митволь. Как заявил чиновник сразу нескольким информагентствам, специалисты его ведомства готовы в любой момент выехать на пришвартованные на Фрунзенской набережной баржи, чтобы проверить соблюдение экологического законодательства. Хотя мэрия Москвы не первый раз пытается выселить арендаторов с акватории реки, прежде дело не доходило до столь масштабного и откровенного конфликта, и предыдущие попытки, например в ноябре 2002 г. и феврале 2003 г., так ничем и не закончились. “Мы начали настоящую войну против этих сооружений”, — пояснил на одном из заседаний столичного правительства Юрий Лужков. Затем на месяц московские власти забыли о проблеме столичных дебаркадеров, однако 30 октября 2006 г. Юрий Лужков официально обратился к премьер-министру Михаилу Фрадкову по вопросу отзыва лицензий на размещение дебаркадеров в черте Москвы. В свою очередь, руководитель Департамента природопользования и охраны окружающей среды столицы Леонид Бочин пообещал “навести порядок” в префектуре ЦАО.

Как бы то ни было, но через месяц после начала конфликта, в начале ноября 2006 г., все дебаркадеры на Фрунзенской набережной еще стояли, а федеральные власти никак не отреагировали на столичный сигнал. В ответ на блокаду арендаторы водной акватории занялись организацией совместного иска, но никакого продолжения эта инициатива не получила. Некоторые же арендаторы предпочли оставить Москву-реку, в частности, агентство New Media Stars переехало на завод “Салют”.

Копай глубже
По мнению экспертов, противостояние московских властей и владельцев дебаркадеров является спором хозяйствующих субъектов. “В целом ситуация похожа на хозяйственные споры между властями города и федеральным центром. Желание правительства Москвы облагородить вид столичных набережных вполне понятно, учитывая значительные средства, вкладываемые в создание нового лица города, и контрастирующий с этим лицом непрезентабельный вид некоторых припаркованных барж. А единственные рычаги, с помощью которых московские власти могут давить на неугодных, — отключение городских коммуникаций, что и наблюдается в данный момент”, — говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

Согласно Водному кодексу акватория Москвы-реки находится в ведении федеральных властей, а следовательно, московская мэрия не получает арендной платы от магазинов, ресторанов и офисов на воде. Более того, изначально плата за пользование водными ресурсами несопоставима с арендой дорогой московской земли, тем более на Фрунзенской набережной. “Арендной платы на акватории Москвы почти не существует. Дело в том, что Москва-река — это федеральная собственность. И все подобные отчисления идут в федеральный бюджет. Размеры отчислений незначительны и несравнимы с арендными ставками для какого-нибудь муниципального объекта из нежилого фонда”, — утверждает директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость” Андрей Бушин.

Однако невысокие арендные ставки не отменяют необходимости получить множество согласований для установки дебаркадера. “Для организации на дебаркадере ресторана, кафе, казино и т. д. требуется немало согласований. Все согласующие ведомства можно четко разделить на "водные" — федеральные и "береговые" — городские”, — рассказывает Андрей Бушин. По его словам, создание и эксплуатация плавсредств подпадает под юрисдикцию Российского речного регистра, Государственной речной судоходной инспекции и других федеральных водных служб. После согласования с федеральными ведомствами должен быть заключен договор с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства правительства Москвы на подключение к водоснабжению, электроэнергии и другим коммуникациям. Городские власти также имеют право устанавливать требования к внешнему виду объекта, его месту размещения и назначению. Наконец, арендаторы речной акватории должны заключить договоры непосредственно с “Мосводоканалом” и “Мосэнергосбытом”.

В итоге с учетом всех согласований и затрат на установку и отделку дебаркадеров арендная ставка может достигнуть нескольких сотен долларов в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, но обычно не приближается к среднерыночному показателю для офисов класса B, которая, по данным Colliers International, в настоящий момент составляет $550-700 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов.

“Стоимость аренды современных помещений, расположенных на дебаркадерах, ниже аналогичных предложений в стационарных объектах в среднем на 30-40%, что связано с определенными неудобствами "недвижимости на воде". Подобные объекты довольно сложно классифицировать, тем не менее они составляют конкуренцию предложениям верхнего ценового сегмента класса С и нижнего класса В. По техническим показателям помещения на баржах или дебаркадерах значительно уступают обычным зданиям, тогда как с точки зрения места расположения и имиджевой составляющей отдельные предложения могут быть уникальными”, — считает Владимир Журавлев.

По его данным, в Крылатском арендовать помещение на дебаркадере стоит $250-300 за 1 кв. м в год с учетом НДС и эксплуатационных расходов, на Краснопресненской набережной такой офис обойдется уже в $300-400 за 1 кв. м в год, на Крымской набережной и наб. Тараса Шевченко арендная плата может достигать $450 за 1 кв. м, а на Якиманской и Фрунзенской набережных — $500. Как подчеркивает Журавлев, несмотря на уровень конечных арендных ставок, непосредственно аренда акватории стоянки для дебаркадера почти ничего не стоит. Арендаторы дебаркадеров могут быть аффилированы с арендодателями, например, New Media Stars арендует офис у одного из своих инвесторов, но платит по общим правилам.

Обитатели акватории
По данным Андрея Бушина, на данный момент в Москве насчитывается около 250 дебаркадеров, барж и теплоходов. “Чаще всего арендуют баржи и дебаркадеры рестораны и магазины. Арендаторами офисов на баржах и дебаркадерах являются самые разные компании, но в основном их выбор определяет желание располагаться в оригинальном офисе”, — говорит руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина.

“В основном предложениями на воде интересуются представители медийного бизнеса, издательства, редакции, интернет-сервисные компании, казино, операторы развлекательного сегмента и рестораны. Подобным арендаторам интересно необычное место расположение объекта в центре Москвы, тогда как, с другой стороны, они согласны пожертвовать частью технических качеств офиса”, — уточняет Владимир Журавлев.

По его словам, штат таких компаний-арендаторов обычно не превышает 80-100 человек, потому что более крупному арендатору было бы проблематично разместиться в плавучем офисе, средняя площадь которого в Москве составляет 700-800 кв. м. Состав арендаторов на речных магистралях Москвы и европейских городов, добавляет эксперт, по большому счету не слишком различается. Однако в Европе в подобных объектах довольно часто размещаются художественные мастерские и студи, чего пока вовсе нет в России.

Помещения на столичных дебаркадерах в настоящий момент арендуют некоторые известные компании, предпочитающие офисы на воде. По соседству с ними можно встретить и магазины, и рестораны. “Среди наиболее известных арендаторов дебаркадеров на Фрунзенской набережной можно назвать ресторан “Сказка Востока”, телекомпанию “ВИД”, ресторан “Мама Зоя”, агентство New Media Stars Константина Рыкова, ресторан японской кухни “Айко”, — отмечает Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood. Кроме того, на Фрунзенской набережной находится офис компании “Ивея & Верже”, предоставляющей услуги дизайна и полиграфии, инвестиционно-риэлторская компания “Мик-Инвест”, ресторан-бар “Причал торпедных катеров”. До этого один из дебаркадеров занимал магазин мебели, однако в настоящий момент он находится на реконструкции.

“С оговорками к этой же категории можно отнести сооружение в центре Москвы — на Чистопрудном бульваре, 12-А, обосновался ресторан “Шатер” известного ресторатора Романа Рожняковского. Можно привести примеры теплоходов, которые используются подобным же образом, т. е. под бары, кафе, клубы, магазины: “Сильвер”, “Александр Блок”, отшвартованный в районе “Москва-Сити”, — говорит Андрей Бушин. По его словам, с точки зрения коммуникационной оснащенности теплоходы проще в эксплуатации, так как они изначально рассчитаны на автономную работу в отличие от тех же дебаркадеров, которые сильно зависят от наземных коммуникаций — электроэнергии, водопровода, канализации.

По словам Андрея Бушина, несмотря на вышеприведенные примеры, офисные помещения на дебаркадерах являются в Москве большой редкостью. Во-первых, считает эксперт, это не слишком удобно с точки зрения организации рабочего пространства, а во-вторых, Речной регистр, регулирующий процесс переоборудования плавсредства, накладывает серьезные нормативные ограничения. В частности, из соображения норм безопасности на дебаркадере нельзя построить многоэтажное здание и максимальное

количество этажей — два. “Можно, конечно, задействовать трюмные помещения, которые, как правило, представлены двумя палубами. Однако одну палубу в любом случае придется отдать под технические помещения. Остается в общей сложности три полезных уровня. К тому же следует учесть, что длина дебаркадера составляет 25-60 м, а ширина — лишь 10-12 м. Вот и получается, что для размещения на дебаркадере крупной организации площадей будет явно недостаточно”, — добавляет Андрей Бушин.

Если московские офисы на воде специалисты считают скорее исключением, то о наличии плавучих жилых домов на Москве-реке и вовсе говорить не приходится. “Первый прецедент официально оформленного оборудованного дома на воде в России уже есть — он возведен в Санкт-Петербурге и пришвартован на Крестовском острове. Можно считать его первой ласточкой, так как спрос на такое жилье есть — довольно много желающих иметь дом на воде”, — утверждает Ольга Кисарина. Однако, по ее словам, на практике пока очень сложно говорить о сколько-нибудь массовом строительстве подобных объектов, так как их сооружение и регистрация связаны с рядом технических и бюрократических сложностей. Например, дом на дебаркадере никогда не сможет получить статус жилого здания, а по классификации всегда будет оставаться маломерным плавательным судном.

“Требования к жилому помещению далеко не всегда соответствуют показателям жилой баржи. Но главной причиной непопулярности жилья на воде является российский менталитет. Прежде всего людей волнует проблема обеспечения безопасности. Ну и помимо всего прочего переоборудование дебаркадера будет стоить $1-2 млн, баржи — несколько меньше. Поэтому экономически выгоднее приобрести квартиру или коттедж бизнес- или премиум-класса”, — говорит Андрей Бушин.

Никаких перспектив
По мнению большинства экспертов, будущего у сегмента “недвижимости на воде” в российской столице просто нет. Одна из основных причин — климат. “В первую очередь популярности таких объектов препятствуют климатические условия: более полугода в Москве проживание даже на благоустроенной барже некомфортно. Во-вторых, экологическая ситуация на Москве-реке далеко не благополучна, за исключением небольшого отрезка реки в СЗАО. Тем не менее подобные предложения в этом районе зачастую малопривлекательны из-за большого расстояния до центральной части Москвы”, — утверждает Владимир Журавлев. Такого же мнения придерживается и Андрей Жамкин.

По его словам, существует несколько факторов, из-за которых в России не строят дома на воде и не живут на баржах. Во-первых, на Москве-реке слишком коротки сроки навигации — с апреля по октябрь. Во-вторых, из-за постоянного воздействия замерзшей акватории здание-судно может быстро прийти в негодность. В-третьих, в России слишком жесткая нормативная база, касающаяся сооружений вблизи воды. “Уже существующие рестораны на воде рассматриваются лишь как временные сооружения сезонного типа. Жилые строения нельзя отнести к этой категории, так как сезонного жилья в российском законодательстве не предусмотрено. Поэтому по закону размещать жилые дома на воде нельзя. В связи с этим здания на воде могут возникать лишь там, где есть соответствующий климат и нет законодательных ограничений”, — считает эксперт.

По словам Владимира Журавлева, “география конфликта на сегодняшний день еще ограничивается центральной частью города, однако с динамичным освоением участков, прилегающих к реке, расширение числа спорных объектов — лишь вопрос времени”. “По экономическим причинам Москва не заинтересована в размещении этих плавсредств, так как доход получает федеральная структура, а не Москва. Иными словами, речь идет о столкновении экономических интересов”, — соглашается Андрей Бушин.

Западный опыт
Идея использовать речную акваторию для расположения коммерческой и жилой недвижимости пришла в Россию с Запада. “Размещение объектов на акваториях рек в городах — распространенная в мире практика. Довольно много недвижимости на воде предлагается в Париже, Амстердаме, есть такие дома в Англии, США, Канаде”, — отмечает Ольга Кисарина. По ее словам, “недвижимость на воде” можно разделить на две категории. Во-первых, это объекты, надолго прикрепленные к конкретному месту и не способные к перемещению по воде, организованные на дебаркадерах, причалах, понтонах, баржах, а во-вторых, так называемые houseboats, которые могут перемещаться по водоему, например яхты и корабли. И те и другие виды плавучей недвижимости в западных странах весьма популярны.

“Дебаркадеры автономны, мобильны, удобны в строительстве, обладают превосходными видовыми характеристиками. Но самое главное — в Париже, Стокгольме, Амстердаме исторически сложилось так, что арендовать часть канала намного дешевле, чем аналогичный кусок земли в центре города. Предприимчивые европейские бизнесмены использовали это преимущество, в результате сегодня в Европе не только жилье на воде, но и различные торговые и бизнес-центры, рестораны, развлекательные комплексы никого не удивляют”, — объясняет Андрей Жамкин.

По словам Ольги Кисариной, наибольшее количество современных объектов на воде расположено в Голландии, также довольно много таких объектов недвижимости в Париже. На воде располагаются гостиницы, развлекательные объекты, рестораны, жилые помещения и офисы. “В большинстве случаев дебаркадеры и баржи используются в качестве жилых помещений, а также для организации гостиниц и развлекательных объектов, в то время как прецеденты размещения на воде деловых центров единичны. В основном практика размещать офисные помещения на баржах сложилась в африканских и азиатских странах, тем не менее данные прецеденты не имеют ничего общего с цивилизованным рынком недвижимости”, — считает Владимир Журавлев. Например, в индийском штате Кералла распространены практически все виды “недвижимости на воде”: рестораны, жилые дома, офисы, магазины и парикмахерские. По мнению специалистов, такая практика является следствием низкого уровня жизни.

Популярность барж в Голландии эксперты связывают с политическими и экономическими катастрофами. Согласно голландской статистике в этой стране на баржах в настоящий момент живет 10 000 семей, а на одном из таких сооружений открыт музей жилых дебаркадеров.


Алексей Сергеев Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Остаться на плаву":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Новая Vectra - ждать осталось недолго

Компания Opel скоро выпустит на рынок принципиально новое поколение модели Vectra. Этот автомобиль по задумкам инженеров из Росельхайма должен составить серьезную конкуренцию Volkswagen Passat. Действительно, компания Opel сейчас находится в довольно тяжелом положении.

» Немецкие автомобили - 1511 - читать


Россия осталась на обочине мирового автопрома

В начале 90-х гг. мировые автопроизводители неохотно вкладывали деньги в Восточную Европу, считая такие инвестиции слишком рискованными. Но с ростом политической стабильности в регионе автокомпании стали пристальнее присматриваться к долгосрочным вложениям в страны Восточной Европы. Первоначально автокомпании инвестировали в регион с большой осторожностью, создавая совместные предприятия, занимающиеся отверточной сборкой, главным образом для повышения популярности марки.

» Французские автомобили - 1774 - читать


Автомобили начнут плавать!

В марте этого года на автосалоне в Женеве швейцарская компания Rinspeed представит свой очередной необычный концепт – новая модель под названием Splash будет не только ездить по дорогам общего пользования, но еще и плавать при этом! Причем, представители компании не исключают, что этот автомобиль пойдет в серийное производство! Напомним, что в последние годы Rinspeed ежегодно показывает свое виденье автомобиля будущего, причем каждый раз автомобиль поражает публику и специа ...

» Разное - 2423 - читать


Porsche осталась без крыши

• Porsche 911 CabrioletPorsche официально представила новый кабриолет на базе своего легендарного купе 911. Любителям спортивных автомобилей открытая версия модели 911 предлагается на выбор с 3,6-литровым оппозитным двигателем мощностью 325 л.с. и – в варианте "S" – с 3,8-литровым двигателем, развивающим 355 л.с. Благодаря конструкции масса базовой версии кабриолета составляет всего 1480 кг (Carrera S:

» Разное - 2372 - читать


Кораблик уплыл, оптимизаторы остались

От главного редактора. Этот материал не точка зрения редакции. Я воспользовалась своим служебным положением, собрала всю возможную и невозможную информацию (большей части слухи) от тех, кого в прошлую среду пригласили прокатиться на теплоходике.

» Продвижение и оптимизация - 2197 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Остаться на плаву

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru