Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Полмиллиона недемократичных метров

 

Полмиллиона недемократичных метров

 

 

Комплексная малоэтажная застройка в петербургских пригородах, по всей видимости, просто обречена набирать обороты. Рекламных объявлений с предложением купить дом в строящемся коттеджном поселке становится все больше, а объемы раздела «Место для жизни» в нашем журнале, где потенциальному домовладельцу предлагается приобретать жилье в районах малоэтажной застройки, месяц от месяца растут.

Так, наверное, и должно быть в цивилизованной стране, где средний класс обычно стремится жить не в многоэтажных «машинах для жилья», а в собственном доме на своем куске земли. Между тем ситуация на загородном рынке сегодня далеко не однозначная. С одной стороны, растущее предложение коттеджей в поселках существенно сбивает и без того ограниченный спрос на дорогие особняки, расположенные вне формируемых девелоперами малоэтажных микрорайонов, так что в сегменте такого не самого демократичного жилья уже становится тесно.

загрузка...

 

 

С другой - ждать массовой коттеджной застройки с домами для «его величества» среднего класса тоже пока не приходится: для того чтобы это строительство стало рентабельным, необходимо возводить не коттеджные поселки на 20-30 домов, а целые жилые массивы. Но в отсутствие эффективных механизмов кредитования спрос на такое жилье ограничен.

Сегодняшние застройщики уже в основном по инерции стремятся «снять сливки» с сегмента дорогих домов. На вопрос, для кого строятся элитные особняки и дворцы, у них заготовлен стандартный ответ вроде: «Для состоятельных жителей сырьевых регионов и столичных чиновников питерского происхождения, которые по окончании президентства Путина вернутся домой». Правда, подобные объяснения звучат все менее и менее уверенно.

Год назад, когда на рынке городских квартир начался застой, риэлтеры, специализирующиеся на загородной недвижимости, видимо, полагали, что стагнация обошла их рынок стороной: цены на дома и земельные участки неизменно ползли вверх. Однако нынешним летом с рынка загородной недвижимости стали поступать тревожные сигналы, свдетельствующие о том, что ценовых корректировок не избежать. Очевидно, и многим девелоперам, проектирующим коттеджные поселки, вскоре придется серьезно перестраивать маркетинговую политику в пользу более массовых вариантов.

Такие разные коттеджи

База данных «Загородного обозрения» содержит информацию о восьмидесяти коттеджных поселках. Причем вся информация взята из открытых источников - речь идет о тех массивах, дома в которых выставлялись на продажу по объявлениям, в рекламе СМИ или Интернете. Иными словами, в выборку не вошли «корпоративные» владения. Закрытых для посторонних покупателей «поселков нефтяников», насчитывающих больше пяти домов (то есть имеющих все основные признаки коттеджных поселков), в наших пригородах десятки, но пока это «белые пятна» на картах.

Точное число поселков, построенных или строящихся в предместьях Петербурга, к сожалению, назвать невозможно, пока мы не определимся, какой именно массив и по каким общим признакам мы будем считать коттеджным поселком. В нашей выборке представлены массивы с числом домов больше пяти, построенные в рамках общего генерального плана, имеющие общую социальную и инженерную инфраструктуру, а также представленные одним застройщиком.*

Первое, что бросается в глаза, это разброс качественных и ценовых параметров в данном условно выделенном сегменте. При относительно небольшом количестве предложений он просто поражает воображение. Цены на отдельно стоящий дом «под ключ» в зонах реализации таких комплексных проектов стартуют с отметки 100 тыс. дол. (в Приозерском районе) и доходят до 5,5 млн дол. (проект «Северный Версаль»). Предлагаемые будущим домо- и землевладельцам участки начинаются со скромных 0,4 сотки (квартира типа «таун-хаус» в 10 минутах ходьбы от станции метро «Удельная») и доходят до 35 соток («Княжеская долина» в Вырице) и даже 44 соток («Озерное» близ озера Красное). «Ареал обитания» зон комплексной малоэтажной застройки простирается почти от самого центра Петербурга (Крестовский остров, Приморский и Выборгский районы) до мест, находящихся в 60-80 км от Дворцовой площади (Рощино, Коробицыно, Местерьярви»).

Есть в спектре предложений этого сегмента рынка своего рода заявки на рекорды - целые поместья до 0,6-0,8 га или, например, гигантские квартиры типа «таун-хаус» площадью до 640 кв. м.

Всего же, по заявленным застройщиками данным, строящихся особняков и квартир-«таун-хаусов» в комплексных зонах коттеджной застройки - около 1800 единиц. И если принять во внимание, что средняя площадь дома 280 кв. м, то до середины 2007 года следует ожидать ввода в эксплуатацию более 500 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Конечно, это далеко не «пять миллионов коттеджных метров за пятилетку», обещанные питерскими градоначальниками несколько лет назад (см. архив публикаций «ЗО» на www.zagorod.spb.ru).

Здесь следует сделать оговорку: в выборке учтены и просто заявленные к освоению, и строящиеся, и уже проданные объекты (приблизительные подсчеты показывают, что последних не больше трети).

Все наши дальнейшие выкладки также будут весьма приблизительными. Причин тому две. Во-первых, при отсутствии общепринятой классификации поселков и домов в них многие цифры просто невозможно «привести к одному знаменателю». Во-вторых, застройщики неохотно делятся информацией как о динамике продаж, так и о своих планах.

Средний класс пока бездомный

Демократичные дома сегодня не в фаворе: из каждых трех предложений два представляют нам «элитные» объекты. Если исключить из выборки таун-хаусы, а также несколько дачных поселков (как правило, с деревянными либо каркасными строениями, судя по набору инфраструкуры, очевидно приспособленными только для уик-эндов или летнего отдыха), то цены на отдельно стоящие дома от застройщиков, предназначенные для постоянного проживания и расположенные в формирующихся коттеджных поселках, начинаются с 200 тыс. дол. По питерским меркам, это уже нерядовые объекты, которые едва ли доступны представителям среднего класса.

Но таких - совсем мало. В общей сложности рынок особняков, которые возводятся в восьмидесяти коттеджных поселках и предлагаются по ценам не выше 300 тыс. дол., составляет не более 23% общего объема выборки (то есть не более 400 домов). Причем повторимся: выборка охватывает довольно широкий по срокам реализации проектов спектр предложений (от сданных в эксплуатацию коттеджных поселков до тех, которые существуют только «на бумаге» - в виде коммерческих предложений и рекламных объявлений). К тому же подавляющее большинство предложений в этом ценовом сегменте - не дома, рассчитанные на постоянную эксплуатацию, а просто дорогие дачи, то есть очевидно нуждающиеся в «приложении» в виде городской квартиры.

Другими словами, федеральные программы по обеспечению российского среднего класса доступным жильем, о которых на всех уровнях власти говорят уже второй год, пока никак не увязываются с мечтами граждан о собственном доме. Говорим «доступное жилье» - подразумеваем недорогую квартиру, приобретаемую в кредит, но отнюдь не коттедж в коттеджном поселке, и даже не секцию в таун-хаусе. К слову, основная часть предложений таун-хаусов (больше 55%) также сосредоточена в не самом дешевом сегменте - 200-300 тыс. дол.

Между тем спрос на благоустроенные односемейные дома в пригородах Петербурга растет. Об этом свидетельствуют и данные социологов, и увеличивающееся количество соответствующих заявок в риэлтерские компании, и рост продаж типовых проектов архитектурными мастерскими. Как утверждают риэлтеры, специализирующиеся на загородной недвижимости, нынешним летом заметно повысился спрос на незастроенные участки с коммуникациями. Сие означает, что, не встретив достойного предложения девелоперов, граждане сами стремятся решать свои жилищные проблемы.

В фокусе спроса - «демократичные» проекты

В начале лета мы вместе с коллегами распространили на VI Национальном конгрессе по недвижимости весьма любопытные данные об изменении спроса на проекты частных домов за последнюю «пятилетку». Располагая приличной базой данных по продажам готовых проектов и предположив, что человек, выбирая проект будущего дома, «фокусирует» все основные потребительские предпочтения, мы прогнозировали смещение спроса на коттеджи в сторону более «демократичных» объектов.

Возможно, именно в массовом сегменте домостроения через два-три года и развернется самая острая конкурентная борьба.


Статья получена: www.Zagorod.spb.ru
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Полмиллиона недемократичных метров":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Nissan Patrol: Ньютон-метры

В тесте участвуют автомобили: Nissan Patrol Посмотреть другие фото (1) Patrol стал роскошнее. Мы уже знакомились с новой машиной, это была самая дорогая версия Elegance с вызывающе светлым салоном и вызывающе мощным бензиновым мотором 4.

» Японские автомобили - 3468 - читать


Chevrolet Rezzo, Fiat Doblo, Skoda Roomster: Квадратные метры

В тесте участвуют автомобили: Chevrolet Rezzo, Fiat Doblo, Skoda Roomster Посмотреть другие фото (10) Прагматикам всегда хочется большего. Им подавай авто, на котором и детей в школу с комфортом отвезти, и провиант на месяц вперед закупить, и при необходимости погрузить что-нибудь намного крупнее портфеля.

» Французские автомобили - 3455 - читать


Opel Zafira: Восемь квадратных метров

В тесте участвуют автомобили: Opel Zafira У инженеров из Руссельсхайма есть масса предложений, как можно использовать такое небольшое пространство. Заходите, будем рады Ну что, дождались.

» Познавательное про авто - 2360 - читать


Уставший работать на дядю дизайнер сделал 2-метровый телефон

Есть у одной индийской девушки дядя. Не самых, к сожалению, честных правил. Но уважать себя он заставил и лучше выдумать, понятно, не мог.

» Интересное в сети - 1356 - читать


На очереди – пять метров

Елена Исинбаева устанавливает мировой рекорд в прыжке с шестом Елена Исинбаева не могла смотреть в ту сторону. Она, натянув на лицо большое полотенце, лежала на спине, положив ноги на скамейку. Время близилось к полуночи, и от олимпийского золота в прыжке с шестом ее отделяли пять секунд.

» Спортивные школы - 1397 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Полмиллиона недемократичных метров

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru