Прошлогодний снег еще не растаял

Прошедший год для рынка загородной недвижимости был уникальным, в первую очередь - в отношении беспрецедентного роста цен. Какие-то ожидания 2003 год оправдал, какие-то - опрокинул; за этот период произошло много событий, обозначились новые тенденции, словом, рынок явно не стоял на месте, а двигался вперед. О процессах, которые доминировали на рынке загородной недвижимости в прошедшем году, мы решили поговорить с профессионалами.

Как считает начальник отдела загородной недвижимости компании "Адвекс-Росстро" Владимир Зишков, сказался определенный рост цен, но такого скачка никто, конечно, не предполагал. В первую очередь "рванули вверх" цены на землю, причем в особенности в элитных местах.

 

 

Например, в Курортном районе участки выросли в цене примерно в 2-2,5 раза (в Сестрорецке - так даже в 3-4 раза!). Кроме того, наблюдался сходный рост цен на те участки, которые находятся в 70-80 километрах от города, на первой линии водоемов. Однако и в других районах цены не стояли на месте, хотя - и в этом парадокс ситуации - цена строений подросла незначительно, на 25-30%, а удорожание произошло в основном за счет увеличения стоимости земли. Думается, такой разнобой в росте цен в будущем будет как-то выравниваться, во всяком случае, в сегменте элитных домов для постоянного проживания, расположенных близко от города.

По мнению Владимира Зишкова, такой резкий ценовой скачок объясняется двумя причинами. Во-первых - объективным ростом доходов населения, позволившим людям иметь то, о чем раньше они только мечтали: комфортабельный загородный дом или благоустроенную дачу. Во-вторых - ажиотажным спросом, который, как и должно быть на рынке, подстегивал цены. Надо учесть и такой фактор, как дефицит подготовленных для строительства мест: чем их меньше, тем дороже они становятся. В принципе, потенциальных пятен под загородную застройку еще очень много, но они ждут инвесторов и девелоперов, которые готовы подготовить новые территории в инженерном отношении.

Что касается ближайшего будущего (конец текущего - начало следующего года), то вполне вероятно, что цены замедлят свой рост. Дело в том, что есть объективный предел, который определяется ростом доходов населения: если накопления начнут иссякать, то и цены притормозят. Опять же, даже состоятельные люди считают деньги и, наблюдая галопирующие цены, не без оснований иногда решают переждать и потратить свои капиталы в более спокойной рыночной ситуации.

Начальник отдела загородной недвижимости АН "Вектор" Игорь Иванов в первую очередь отметил ряд важных для загородного рынка событий, произошедших в 2003 году. Законодательным Собранием Ленобласти был принят "Закон о порядке перевода земель из одной категории в другую в Ленинградской области", который будет действовать до принятия аналогичного федерального закона. С одной стороны, это, конечно, радует, поскольку в нашем регионе существует немало земель пригодных под дачную или коттеджную застройку, но относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения. С другой стороны - не ясен до конца механизм работы самого закона, а также не совсем понятно, кто будет воплощать его в жизнь. Другими словами, необходимо принять еще несколько уточняющих подзаконных актов, которые позволили бы закону реально заработать, а не оставаться памятником благим намерениям.

Кроме того, приняли очень нужные поправки к Лесному кодексу Российской Федерации, давшие возможность риэлтерам и застройщикам вздохнуть с облегчением. Эти поправки узаконили фактическое использование участков лесного фонда, занятых объектами культурно-оздоровительного назначения (домами отдыха, летними детскими садами и т. д.). Пусть ограниченно, но теперь можно вести строительство на землях лесного фонда, что ранее не разрешалось ни под каким предлогом. Впрочем, и в данном случае необходим дополнительный пакет документов, которые четко определили ли бы механизм работы поправок.

Одна из тенденций прошлого года - устойчивый спрос на земельные участки с инженерной подготовкой в будущих коттеджных поселках: чтобы получить такой участок, определенная категория клиентов готова заплатить любые деньги. Еще следует отметить большое предложение земель сельскохозяйственного назначения, хотя спрос на них пока что невысок. Все упирается в сложность приобретения прав на эту землю по причине вышеупомянутых несообразностей в законодательстве. Хотя основное противоречие в процессе приобретения земель сельхозназначения - несоответствие между разрешенным использованием участка и его предполагаемым использованием покупателем.

Объясняя прошлогодний рывок цен, Игорь Иванов сказал, что инвесторы поняли: земля за городом - это хорошее вложение капитала. С целью сохранения оного они и кинулись скупать участки. Не исключено, что такой спекулятивный рост цен в обозримом будущем прекратится, хотя на уникальные участки и объекты недвижимости (те самые элитные участки на первой линии у водоемов) цены, скорее всего, будут продолжать расти в любом случае.

Ну и, конечно, констатировали стремление перейти в расчетах с клиентами и партнерами по бизнесу с доллара на другую валюту (евро или российский рубль). Процесс этот не носит директивного и тотального характера, напротив, тут наблюдается разнобой частных инициатив, есть немало противоречий и элементарное желание одним махом повысить прибыльность бизнеса, но тенденция тем не менее обозначилась достаточно четко.

Свои соображения о состоянии загородного рынка высказал также финансовый директор агентства недвижимости "Львиный мостик" Исаак Пятов. Он тоже считает, что рост цен, в особенности в Курортном районе, в принципе, прогнозировался, хотя и в более скромном варианте. Можно было предположить и уменьшение количества предложений на загородном рынке. Одна из тенденций прошлого года - повышение спроса на участки в непрестижных районах Ленинградской области. Если раньше, допустим, на участки где-нибудь в Приозерском районе клиент смотрел с пренебрежением, то сейчас их охотно скупают. Та же ситуация с отдаленными от города участками в Выборгском районе - спрос на них существенно вырос.

Земля в прошлом году подорожала фактически повсеместно, по всем направлениям, хотя и в разной степени. Чем ближе участок расположен к городу, тем больше он "прибавляет в цене", и чем престижнее и благоустроеннее место, тем выше подпрыгивает стоимость сотки. Все это, как считает Исаак Пятов, без сомнения, отражает и городские тенденции - в Петербурге, как известно, цены на недвижимость также галопировали весь год (это продолжается и сейчас). Объясняется же это в первую очередь старым советским слоганом: "Жить стало лучше, жить стало веселее". Если в семье есть автомобиль, то можно рассматривать не только участки вблизи города, но и на дальние районы обратить внимание. Пусть там будет построен дом не для постоянного проживания, а только для сезонного - земля будет куплена и освоена.

В прошедшем году выявился дефицит территорий, подготовленных к застройке в инженерном отношении, в первую очередь, например, во Всеволожске и его окрестностях. Наконец-то стала более-менее унифицированной процедура оформления документов при купле-продаже участков или домов (раньше в разных районах порядок отличался). А еще надо отметить заинтересованность некоторых районных администраций, которые не просто не чинили препон риэлтерам и застройщикам, а активно сотрудничали и продолжают сотрудничать с ними, поскольку знают: строительство дачных и коттеджных поселков - это всегда развитие подведомственной им территории.

Что ж, 2003 год преподнес немало сюрпризов. Прошлогодний снег постепенно тает, набирает силу год 2004, который тоже обещает быть динамичным и интересным.

Статья получена: www.Zagorod.spb.ru