Расцвет ритейла

Успех приносит «непонЯтный формат»

Еще в 2000 году доходность вложений в торговую недвижимость приближалась к 30 процентам. Сегодня эта цифра в среднем по рынку опустилась до 12-16%. Правда, удачные торговые комплексы демонстрируют прибыльность в размере 20-22%, а неудачные – в 6-8 процентов.

Для западных сетевых гигантов такая доходность считается большой удачей – в Европе новые проекты приносят им ежегодно максимум 4-5% от вложенного капитала. При этом во многих случаях прибыльность для гипермаркетов не главное – новые торговые центры повышают капитализацию компании (цены акций) и это уже успех.

 

 

Западные ритейлеры имеют перед российскими конкурентами неоспоримое преимущество – они обладают гигантскими ресурсами. Так, только IKEA уже вложила в Россию 600 млн. долларов, а в следующем году за счет двух новых магазинов и фабрики по производству мебели в Московской области инвестиции достигнут 800 млн. долларов. Для сравнения: проект российских гипермаркетов «Мосмарт» (совладельцы – компании «Гиперцентр» и «Седьмой континент») обладает наивысшим инвестиционным ресурсом среди российских структур – 120-140 млн. долларов.

Подспудно российские ритейлеры начинают осознавать, что состязание с западными сетевыми гигантами ими уже проиграно. Поэтому россияне вынуждены занимать торговые ниши, которые либо невыгодны, либо непонятны иностранцам. Например, банк «Гарант-Инвест» в этом году сосредоточился на инвестициях в небольшие торговые галереи возле станций метро (первый пример – галерея «Аэропорт»). Компания «Крокус» намерена открыть новый гипермаркет возле уже существующих ТЦ «Крокус Сити Молл» и «Твой дом». Как признается в беседе глава «Крокуса» Арас Агаларов, им специально был выбран такой «непонятный» для западников формат, как «галерея бутиков», при формировании которого важно было учитывать менталитет россиян и их представления о роскошной жизни, а не схематичные западные маркетинговые расчеты.

Кстати, ряд иностранных фирм активнее в этом году развивал предоставление франшизы российским ритейлерам. Классический пример такой деятельности – расширение сети SPAR, которую осуществлял российский представитель голландцев – компания «Марта». По такому же пути пошла и германская сеть OBI – владельцем 50% акций в двух новых гипермаркетах сети, а также владельцем франшизы стал российский предприниматель Игорь Сосин, совладелец сети магазинов товаров для дома «Старик Хоттабыч».

Мой магазин

Еще одна ниша в ритейле, прочно оккупированная отечественными компаниями – небольшие продуктовые магазины. Надо признаться, известную долю протекционизма в этом вопросе проявило и Правительство Москвы, которое принялось развивать программу «Магазин у дома». В течение двух лет, согласно этой программе, должно открыться более 250 небольших магазинов (до 250 кв. м). Она понравиться не только москвичам, но и бизнесменам – эти помещения будут предоставляться им по цене примерно вдвое ниже рыночной – до 1 тыс. долларов в год за метр в центре и до 500 долларов – на окраине.

Смена собственников

Очень активно в 2003 году происходил и передел вторичного рынка ритейла. Так, сменил собственника универмаг «Москва» на Ленинском проспекте, был продан ТЦ «Москвичка» на Новом Арбате, поменял хозяев «Елисеевский магазин», сменились совладельцы у ГУМа и «Петровского пассажа»… Нетрудно заметить, что инвесторы предпочитали покупать уже раскрученные торговые центры, своего рода «бренд» – чаще всего в надежде не только на получение значительной прибыли, но и под возможную дополнительную эмиссию акций.

Дорогие точки

Наиболее успешными были магазины на ведущих торговых улицах Москвы – на Тверской, в Столешниковом переулке, Кузнецком мосту, на Новом и Старом Арбате… Причем успех они приносили не только торговцам, но и арендодателям. Так, самые значительные арендные ставки – в 4-5 тыс. долларов за метр в год – были установлены на Тверской улице. Потребность в новых магазинах на популярных торговых улицах была велика, что заставляло инвесторов скупать на вторичном рынке торговые площади и переделывать их под салоны, бутики и т. п. Именно таким образом за год в Центральном округе исчезло 36 продуктовых магазинов, в их числе знаменитый «Дары моря» на Тверской улице.

Еще один путь для инвесторов, продемонстрированный в прошедшем году – это создание усилиями PR-акций дорогих торговых улиц, предварительно по относительно небольшим ценам скупив на них магазины. Подобные усилия предпринимались в отношении Цветного бульвара, Замоскворечья, Таганки. В 2003 году данные районы пока не стали торговыми, но есть перспектива, что этот статус они приобретут в году наступающем.

Мини, миди, макси

В среднем по Москве расценки на помещения под магазины были следующими: аренда – 800 долларов за метр в год, продажа – 3 тыс. долларов за метр. Однако именно в этом сегменте коммерческой недвижимости наблюдался самый большой разрыв между минимальными, средними и максимальными ставками. Минимальный уровень аренды был зафиксирован в ЮВАО – до 600 долларов за метр в новых микрорайонах. Максимальный – в Третьяковском проезде в ЦАО («проезд бутиков») – 6 тыс. долларов за метр в год.

По разным оценкам, в общей сложности в Москве на сегодняшний день насчитывается 2-2,2 млн. кв. м торговых площадей (с учетом гипермаркетов на внешней стороне МКАД). Как и в случае с офисами, ряд аналитиков сравнивает обеспеченность магазинами на душу населения в Москве и где-нибудь в Париже, Лондоне или даже в Будапеште. Правда, в этом случае они забывают о двух основополагающих факторах. Первый – средний доход москвича очень невелик (средняя зарплата – 420 долларов, для сравнения: в Будапеште 750 долларов). Второе – 40% покупок до сих пор москвичи осуществляют на вещевых, продуктовых, строительных и других рынках. Поэтому развитие ритейла в Москве впрямую зависит как от повышения реальных доходов горожан, так и от реорганизации или ликвидации рынков. В следующем году, по прогнозам, реальные доходы москвичей возрастут на 10-12% (в 2003 году – на 14%), а также будет ликвидировано около 40 рынков (из 256 ныне существующих). Примерно на 10-15% (или 250-300 тыс. кв. м) вырастет и предложение торговых площадей. А вот арендная плата и цена их продажи увеличатся незначительно, в среднем на 5-8% (по лучшим точкам – до 10-15 процентов). Основная причина тому – увеличивающаяся конкуренция.

Галина Косарева Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...