Рынок офисов в Москве

Арендные ставки на офисы за последний год выросли довольно существенно. Часто помещение класса "А" дешевле снять в Париже, нежели в Москве. Что касается "С"-класса то с конца 2005-начала 2006 года уровень цен на них в столице поднялся тоже существенно - на 35-40%. При этом снижение ценового роста ожидать не приходится.

Развитие малого и среднего бизнеса подстегнуло уровень спроса на недорогие помещения, площадью до 300 кв.

 

 

м. Отсюда и серьезный скачек цен: темпы роста определяются как 4-5% (в некоторых случаях 10%) в месяц. Впрочем, повышение тарифов на более престижные площади - "В" и "А" - классов также вызван в первую очередь их нехваткой.

Сегодня стоимость помещения эконом-класса ("С") составляет $430-480 за кв. м в месяц (есть правда варианты и от $250). Для сравнения в прошлом году средние ставки находились в пределах $300-350. При этом в районе Арбата или Тверской сейчас "С"-класс может стоить и $1000 и $1200. В Париже, к слову сказать, самая высокая официальная ставка за последнее время зафиксирована в размере $1050. Так что Москва - чуть ли не самый дорогой для арендаторов город. Впереди идет разве только Лондон, там стоимость одного квадрата офисной площади может составить $1500 в месяц.

Рынок аренды коммерческой недвижимости, возможно, подходит к стадии преобразований. Огромные площади, полученные в собственность в 1990-х на волне всеобщей приватизации НИИ и госучреждений, оказались в руках менеджеров и управленцев, которые в первое время только учились эффективно управлять полученным капиталом. По прошествии некоторого времени, "учеба методом проб и ошибок" стала уступать место профессиональному подходу. На сегодняшний день сформировался круг ведущих арендаторов и инвесторов, выработаны основные подходы к инвестированию и управлению коммерческими объектами. Конечно, довольно много площадей и земельных участков буквально пропадают, не говоря уже об их эффективном использовании. Но уже одно то, что теперь об этом стали говорить ведущие девелоперы, означает раскрытие нового потенциала и наращивание объемов рынка.

Современные требования к арендуемым площадям возрастают, и арендаторы идут на более строгие "правила игры". Но при этом им уже не интересно сдавать неотремонтированные помещения, приносящие минимальный доход. Гораздо выгоднее вложиться в ремонт, чтобы потом в минимальный срок отбить вложения и получать достойную прибыль.

Что касается инвестиций в строительство новых деловых центров, то девелоперы рассматривают предложения, отвечающие только высоким международным стандартам. Объясняется это тем, что разница между вложениями в постройку дешевого комплекса или престижного не велика, а отдача от дорогого офиса на порядок выше, нежели от простого.

Переделывать помещение класса "С" в класс "А" или "В" также зачастую нерентабельно, прежде всего, из-за устаревших коммуникаций и инженирии. К тому же офис высокого уровня предусматривает и достойное здание, и удобные подъездные пути, и удобную парковку. К сожалению, территория, прилегающая к построенным ранее зданиям порой не позволяет разъехаться двум автомобилям.

В подтверждение переориентации на дорогие объекты можно привезти следующие цифры. Согласно оценке экспертов компании Colliers International, в первой половине 2006 года объем строительства и реконструкции офисных площадей классов "А" и "В" находится на уровне около 320 тыс. кв. м, что на 60% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Среди наиболее значимых объектов называются бизнес-центры "Бородино" на ул. Русаковской (21,4 тыс. кв. м), "Северное сияние" на ул. Правды (28,4 тыс. кв. м), "Пушкинский дом" на Страстном бул. (12,5 тыс. кв. м).

В общем объеме нового строительства и реконструкции офисы класса "А" составили 20%, класса "В" - 80% (за такой же период прошлого года - 55 и 45%).

По прогнозам специалистов, во втором полугодии запланирован ввод примерно 450-540 тыс. кв. м площадей классов "А" и "В", а их соотношение должно перераспределиться до 43 и 57% соответственно.

По словам аналитика управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Елены Лапшиной "В течение ближайших двух лет объемы вводимых в эксплуатацию офисных зданий достигнут 780-900 тыс. кв. м в год. При сохранении существующих темпов возведения количество офисных площадей класса "А" и "В" к 2010 году удвоится".

Не жалуют дешевые офисы и риэлторы, процент, получаемый от сделки купли-продажи - не высок. Да и продавать не так-то уж и выгодно. При арендной ставке в $500 за 1 кв. м цена продажи колеблется в пределах $1200-2400 за тот же метр. Сдавать однозначно выгоднее.

Довольно активно проводится политика децентрализации сдаваемых помещений. В ЦАО остаются офисы только крайне заинтересованных в поддержании своего "богатого" имиджа компаний, или те, чей бизнес напрямую связан с месторасположением. Остальные перемещаются в зону ограниченную Третьим транспортным кольцом. Специалисты прогнозируют значительное увеличение числа офисов, стоящих в пределах МКАД и за ней.

По мнению экспертов в среднесрочной перспективе произойдет территориальная сегментация не дорогих офисов. По мнению директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева уже сейчас можно отметить формирование основных зон возле станций метро "Савеловская", "Дмитровская", "Ленинский проспект", "Павелецкая", "Авиамоторная", "Теплый Стан", "Калужская", "Алтуфьево".

Сложившаяся на сегодняшний день ситуация в некоторой степени тупиковая. С одной стороны подавляющее большинство арендаторов ищут дешевую площадь, с другой же арендодатели заинтересованы в сдаче помещений более высокого уровня. На стыке разнонаправленных интересов высока вероятность масштабных преобразований и децентрализация, сегментация, дефицит, а также рост цен - серьезные предвестники зарождающийся "бури". При этом, очевидно, что снижения ставок (кто ж на это пойдет?) и стагнация рынка не произойдут. Скорее всего, поменяются признаки классового разделения помещений и структурные преобразования в среде значительного числа участников рынка офисных помещений. Возможно также тематическое территориально разделение. Например, в одном районе сконцентрируются финансовые и консалтиноговые компании, в другом фирмы, занятые IT-технологиями, в третьем образуется анклав производственных или торговых компаний. После чего, стабилизируются темпы роста годовых ставок, и рынок начнет более стабильно функционировать в новом реструктуризированном виде.

Алексей Трембицкий Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...