Ритейл: на поверхности и под землей

На первое место по объему спроса и дефициту предложения магазинов выходит Садовое кольцо, в то время как Новый Арбат резко теряет свою привлекательность. В прошедшем году торговый бизнес по-прежнему предпочитал аренду покупке помещений, в текущем году эта тенденция, по мнению специалистов, продолжится – в частности, увеличится спрос на крупные гипермаркеты и начнется строительство торговых центров под землей.

Основные тенденции-2003

За минувший год специалисты, работающие на рынке коммерческой недвижимости, отмечают ряд интересных тенденций. Во-первых, по наблюдениям компании Colliers Int, девелоперы все чаще предпочитают работать с профессиональной недвижимостью. Это связано, во-первых, с тем, что на столичный рынок вышли западные сетевые операторы, в связи с чем обострилась конкуренция на рынке ритейла.

 

 

Во-вторых, профессиональному управлению недвижимостью способствуют и сами потребители, которые теперь хотят «отовариваться» с комфортом и удовольствием. В этих условиях растет спрос на услуги компаний-консультантов, обладающих искусством девелопмента.

Таким образом, выбирая объект для торговли, ритейлер уже ориентируется не только на «проходимость» места, но и на ряд специализированных условий для оптимальной торговли. В результате новые торговые объекты в большей мере, чем их предшественники, отвечают современным и европейским требованиям к крупной торговле. В дальнейшем эта тенденция приведет к тому, что общий портрет рынка торговых площадей столицы улучшится и приблизится к международным нормам.

Еще одна тенденция ушедшего года – строительство крупных гипермаркетов и торговых центров на периферии столицы или же и вовсе за пределами МКАД, на землях ближайшего Подмосковья. Причина такой передислокации очевидна – более простой способ получения разрешений на строительство, низкая стоимость земли и, соответственно, невысокие арендные ставки. Однако, по результатам исследований Colliers Int, преимущественное соотношение торговых центров на окраине и внутри Третьего кольца (шесть из девяти) объясняется еще и чистой случайностью. Строительство некоторых проектов внутри кольца не было завершено в 2003 г., хотя и было запланировано. Поэтому в 2004 г. соотношение должно измениться. Так, в этом году планируется завершение строительства проектов-2003 (это 4 торговых центра, 3 из которых находятся на Новом и Cтаром Арбате, и один – на Новинском б-ре), а также строительство новых ТЦ. Планируется, что общее количество торговых центров, введенных в этом и следующем годах, достигнет 35, итого общее число их в столице приблизится к 70-ти. В связи с тем, что в течение года в большом объеме появятся новые ТЦ, должны снизиться и арендные ставки в них. Сегодня уровень пустующих площадей в торговых центрах не превышает 2%, и ритейлеры применяют «листы ожидания» для торговых операторов.

Несмотря на то, что сегодня наиболее крупные и престижные торговые центры заполнены на 95–100%, существует тенденция к постоянной ротации арендаторов. Однако с точностью говорить об этом нельзя, поскольку крупные торговые центры были построены не так давно, а средний срок аренды заключается, как правило, на 5–7 лет. При этом отсутствует практика досрочного расторжения договоров или их пролонгации.

В тех торговых центрах, где были допущены концептуальные ошибки и завышены арендные ставки, сегодня предоставляются временные скидки в течение первого года аренды. Так, один из подобных случаев отмечался в торговом центре «Атриум», когда примерно 75% арендаторов предъявили ультиматум владельцам сооружения, требуя снизить арендные платежи (два года назад они достигали $2 тыс.). По неофициальным данным, ставки аренды после этого были снижены до $1,5 тыс.

Впрочем, независимо от «похода за МКАД», изменения произошли и на внутреннем рынке торговой недвижимости Москвы.

С Бульварного на Садовое

На протяжении последних лет самыми престижными улицами для ведения торгового бизнеса оставались центральные магистрали, на которых сосредоточена основная масса торговых точек: Тверская (12% от общего числа магазинов), Новый Арбат (10%); крупные проспекты – Кутузовский (8%), Ленинградский (12%), Ленинский (21%) и Мира (10%); и Садовое кольцо (22%). За последние месяцы соотношение спроса и предложения на этих улицах несколько изменилось. Так, потерял актуальность Новый Арбат: согласно исследованиям специалистов компании «Астера Групп», собственники торгового бизнеса уже не стремятся к аренде помещений на этой улице, хотя и арендные ставки пока не снижаются. Наиболее востребованным в ушедшем году стало Садовое кольцо, где объем предложения по аренде составлял всего 1,5%. Зоны магазинов внутри Бульварного кольца по-прежнему пользуются популярностью у арендаторов, но, например, по Тверской и Тверской-Ямской улицам предложение практически отсутствует.

Одновременно с этим повышается спрос на основные столичные проспекты: Кутузовский, Ленинградский, Ленинский и Мира. Особенно привлекателен Кутузовский проспект, где объем предложения пока еще относительно велик.

Плотность распределения торговых площадей в различных районах Москвы весьма неравномерна: внутри Бульварного кольца на начало прошлого года насчитывалось 75 торговых помещений на 1 кв.км, внутри Садового кольца – 32–34, на окраинах – 12–14, а в районах-новостройках – 7–9 помещений.

Именно эта неравномерность, объективно показывающая соотношение спроса-предложения, влияет на базовые арендные ставки по районам.

Универсальные бутики

Меняется и формат торговых помещений, выстраиваемых на центральных улицах Москвы. Так, по результатам исследований Colliers Int, три новых торговых помещения, расположенные между Садовым и Третьим транспортным кольцом, представляют собой средние торговые центры площадью 4,5–12 тыс. кв.м. По данным «Астера Групп», наиболее активно в последний год в Москве развиваются сетевые марки в формате супермаркетов/гипермаркетов и торговых центров. Наиболее успешную экспансию осуществляют торговые сети «Перекресток» и «Седьмой континент», активно развивается и «Рамстор». Торговые центры более мелкого, районного масштаба открываются в местах массовой застройки, в спальных районах на конечных станциях метрополитена.

В ушедшем году сформировалась группа арендаторов, готовых открывать торговые точки как в крупных, так и в среднеформатных торговых центрах. По статистике «Астера Групп», почти половину в этой группе представляют российские брэнды.

Ольга Титова, специалист по коммерческой недвижимости «Астера Групп» классифицировала форматы новых торговых помещений по следующим типам:

– торговые центры площадью от 60 до 110 тыс. кв.м;

– торговые центры площадью от 10 до 15 тыс. кв.м;

– «соседские универсамы» – магазины, расположенные в жилых кварталах города и рассчитанные на постоянных покупателей (как правило, около 3 тыс. семей, проживающих в пределах 10-минутной пешеходной доступности).

По результатам исследований компании Penny Lane Realty, занимающейся в основном элитной коммерческой недвижимостью, наибольший спрос можно отметить на помещения т.н. «бутикового» формата площадью 60–150 кв.м. Кстати, сегодня ниша бутиков заполнена до предела – в Москве представлены бутики всех 24 Домов Высокой моды, существующих в мире (последней «сдалась» Prada). Причем, такие помещения не всегда арендуются или покупаются под бутики – зачастую там размещаются аптеки, салоны красоты и кафе. Спрос на них настолько велик, что клиенты охотно соглашаются и на помещения на втором этаже и даже в подвалах (если они расположены в престижных районах).

Что касается помещений среднего формата (150–300 кв.м), они несколько уступают в популярности малым площадям, но при этом пользуются устойчивым спросом. Впрочем, такие помещения интересны только внутри Садового кольца. Все это вполне объяснимо, поскольку на центральных торговых магистралях столицы превалируют такие виды торговли, как продуктовые магазины и бутики.

Если оценивать то, как изменилось соотношение спроса и предложения на разные типы помещений, то можно однозначно говорить об увеличении спроса на торговые площади в торговых центрах и его понижение на отдельно стоящие здания (ОСЗ).

Спрос на разные типы торговых помещений зависит также от изменения структуры столичного бизнеса. Генеральный менеджер компании «Астера Групп» Юлия Дровянникова, отмечает, что в столице наиболее динамично развиваются новые брэнды, для которых актуальны небольшие помещения от 50 до 200 кв.м, и крупные сетевики, которые формируют спрос на большие помещения от 1 тыс. кв.м. Таким образом, в этих секторах наблюдается дефицит за счет повышенного спроса.

По исследованиям аналитиков Stiles&Riabokobylko, наиболее агрессивно развивались в ушедшем году аптечные сети, кинотеатры и отделения банков.

Чуть больше половины всех предложений по аренде составляют торговые площади от 150 до 500 кв.м. В то время как потенциальные арендаторы, судя по количеству заявок в риэлторских агентствах, в основном испытывали потребность в объектах площадью 80–120 кв.м.

Все уже куплено

За минувший год соотношение покупки и аренды практически не изменилось, и осталось на уровне 20:80. По мнению Ю. Дровянниковой, это связано вовсе не с тем, что реальное соотношение не изменилось, а с тем, что по-прежнему существует дефицит предложения. Поэтому, несмотря на то, что многие бизнесмены имеют возможность купить здание, им приходится его арендовать – предложение покупки значительно ниже предложения аренды. Так, средний уровень свободных торговых помещений для аренды составляет ориентировочно 1,5%. Чуть выше предложение на лучших торговых улицах столицы – до 6%.

Впрочем, спрос не удовлетворен ни в секторе аренды, ни в секторе продажи. Предложение по аренде превалирует только потому, что собственники помещений предпочитают сдавать площади в аренду, поскольку с точки зрения прибыли это значительно выгоднее. В большинстве случаев собственник продает одну недвижимость для того, чтобы приобрести другую. Таким образом, абсолютное количество торговых помещений на рынке не растет. Улицей с самым большим объемом свободных площадей в 2003 г. стал Кузнецкий Мост.

Можно выделить три категории помещений, на которые предъявляют спрос потенциальные покупатели. Первая, самая популярная – магазины, занимающие первые этажи жилых зданий площадью от 100 до 250 кв.м (как правило, бывшие «Продукты» и «Булочные»). В эту же категорию попадают нежилые помещения, отведенные в домах-новостройках специально под магазины. Эти магазины чаще всего становятся продуктовыми.

В среднем стоимость продажи «квадрата» магазинов такой категории колеблется от $1 тыс. на окраинах Москвы до $2 тыс. по периметру Третьего транспортного кольца и $3–7 тыс. внутри Садового кольца.

Вторая категория – магазины площадью 500-800 кв.м, расположенные на первых этажах жилых зданий (бывшие «Универсамы» и «Универмаги»). Покупатели предпочитают перепрофилировать их под магазины одежды. Квадратный метр в них оценивается от $1,5 тыс. на окраинах до $3 тыс. в центре.

Третья, и последняя категория – бывшие советские универмаги и универсамы общей площадью 3–5 тыс. кв.м, занимающие отдельные здания и расположенные в крупных жилых районах. Такая недвижимость приобретается чаще всего для того, чтобы в дальнейшем магазин «разбить» на части предложить их в аренду. В зависимости от удачности месторасположения таких центров, стоимость «квадрата» в них оценивается в $1–5 тыс.

Изменчивая аренда

Изменения цен на рынке коммерческой недвижимости сложно определить из-за нестабильного курса доллара. Вот мнение Ю. Дровянниковой по этому вопросу:

– Если иметь в виду, что цена формируется под влиянием динамики курсовой разницы между рублем и долларом, а также учитывать рублевую инфляцию, рост цен оказывается совсем не таким большим. Увеличение стоимости недвижимости происходит не только за счет повышения спроса или сокращения предложения, оно также связано с падением покупательной способности доллара. Что касается 2003-го г., то в основном сыграл последний фактор.

Согласно наблюдениям Colliers Int, номинальные ставки аренды на помещения в торговых центрах оставались на прежнем уровне или даже чуть снизились, что связано с меньшим, чем ожидалось, приростом торговых площадей в 2003 г. Однако, в своих оценках специалисты Colliers Int также учитывают падение курса доллара, поскольку все арендные ставки выражаются в рублях. Поэтому, если в номинальном выражении обменный курс рубля по отношению к доллару вырос примерно на 6%, то в реальном, с учетом инфляции 12%, ослабление доллара по отношению к рублю превысило 15%. Следовательно, резюмирует Colliers Int, прогнозы падения ставок аренды на торговые помещения на 15% оправдались.

По оценкам Stiles&Riabokobylko, рост арендных ставок составил 23%. По некоторым торговым улицам арендные ставки практически удвоились, по другим же даже уменьшились на 20–30%. Средняя арендная ставка по 12-ти главным торговым коридорам составила $1063 за кв.м в год.

В связи с таким разбросом экспертных оценок, динамику цен по аренде и покупке торговых помещений необходимо выявлять не на всем рынке торговых помещений, а только по их категориям. По убеждению Олега Пучкова, руководителя отдела коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, существует группа помещений, цены на которые остаются стабильными уже на протяжении нескольких лет. Это помещения класса premium, расположенные на Тверской, Кузнецком Мосту, в Столешниковом переулке и Третьяковском проезде.

По оценкам специалистов «Астера Групп», максимально высокая арендная ставка зафиксирована в минувшем году на Тверской улице – $3500 за кв.м, минимальная – $625 совсем рядом, на Тверской-Ямской. Вместе с тем можно отметить снижение разницы между максимальными и минимальными ставками арендной платы в лучших торговых коридорах столицы. Специалисты Stiles&Riabokobylko зафиксировали совсем невероятную ставку – $5 тыс. за метр в престижном магазине на Тверской.

Что же касается сектора торговых центров, то здесь намечается тенденция к большей гибкости арендодателей. В отдельно взятом торговом центре размеры ставок на первом и последнем этажах могут меняться от $1700 до $700 за метр в год; в центрах, имеющих площадь менее 15 тыс. кв.м – от $900 до $300 в зависимости от размера и назначения торговых площадей.

Покупка: стабильность или стагнация?

Цены на покупку коммерческой недвижимости также почти не изменились по сравнению с прошлыми годами. Тут причина в том, что цены формируются индивидуально по каждому проекту в зависимости от его размера, месторасположения и назначения. В секторе покупки-продажи коммерческой недвижимости наблюдается некоторый ценовой дисбаланс между спросом и предложением. Так, если спрос ориентируется на ставку $1200 за «квадрат», то предложение «настаивает» на $2–7 тыс. за кв.м продаваемой площади. Наибольшее количество сделок зафиксировано специалистами «Астера Групп» в диапазоне от $500 тыс. до $1,5 млн за объект, как правило, это новостройки или объекты, требующие дополнительных инвестиций.

Вертикаль торговли

Те тенденции, которые наметились в прошлом и позапрошлом годах, в наступившем году получат дальнейшее развитие. Так, будут продолжать свою экспансию крупные торговые сети – французская Auchan, шведская IKEA, немецкий холдинг Metro, который собирается открыть в самое ближайшее время в Москве 5 торговых центров Real. Активизируются и отечественные девелоперы, например, в этом году планируется завершение строительства ТЦ «Вэймарт 2» и ТЦ «Мосмарт 2».

Аналитики компании Colliers Int прогнозируют, что торговые сети будут развиваться не только вширь, но и вглубь. В связи с тем, что исторический центр столицы почти застроен, девелоперы готовы инвестировать строительство в подземных пространствах Москвы, что, кстати, будет существенно дороже, чем строительство на поверхности. Так уже существуют проекты строительства подземных торговых комплексов под рядом столичных площадей: Лубянской, Болотной, Пушкинской, Павелецкой и площадью Белорусского вокзала.

Еще один источник нового торгового пространства – т.н. retail-парки, которые, по ожиданиям Colliers Int, появятся в столице уже в этом или следующем годах. Retail парки – это торговые центры, представляющие собой группу крупных 1–2-этажных магазинов различного профиля, объединенных общей архитектурной идеей, имеющие отдельные входы, но использующие общую парковочную зону. На сегодняшний момент подобная концепция разработана для торгового центра «Retail-Парк» на Дорожной улице, а также используется в проекте ТЦ «Ростокино» на проспекте Мира. Вероятно один из торговых объектов на Рублево-Успенском шоссе будет также иметь концепцию retail-парк.

Будут развиваться форматы «магазина на углу» и department store. Сегодня ярким представителем последнего формата является универмаг «Москва», открытый год назад после реконструкции. Здесь на площади 4 тыс. кв.м все товары можно выбрать и померить в одном зале, а затем на выходе оплатить все вместе через кассу. Еще один представитель классической department store – финская компания Stokmann – в 2004 г. планирует открыть новые магазины в Москве.

Генеральный менеджер «Астера Групп» Юлия Дровянникова в своих прогнозах исключает возможность насыщения рынка коммерческой недвижимости:

– Насыщенность рынка торговой недвижимости характеризуется тем, что спрос на помещения начнет падать без падения цены. В Москве таких сигналов нет, и в ближайшее время вряд ли появятся.

С такими прогнозами соглашаются и специалисты Stiles&Riabokobylk «Мы ожидаем, что магазины на лучших торговых коридорах, с удобным расположением, хорошей доступностью, правильной формы и размера будут по-прежнему привлекать лучших торговых операторов, способных позволить максимальные арендные ставки».

По мнению Ю. Дровянниковой, сравнение московского и европейского рынка торгового ритейла на сегодняшний день некорректно, поскольку за счет большой процентной доли неорганизованной торговли (ларьки и рынки) во всех секторах отечественного потребительского рынка искажается полная картина российского ритейла. Невозможно реально просчитать эффективность торговли с квадратного метра площади, причем рыночная составляющая также имеет разные форматы и составляет конкуренцию магазинам практически по всем направлениям. Говорить о сравнении цифр с европейскими показателями можно будет только после ликвидации этого сектора торговли.

Впрочем, по мнению Colliers Int, становится все более очевидным процесс замены открытых рынков, палаток и ларьков современными объектами цивилизованной торговли. В 2004 г. благодаря усилиям правительства Москвы данная тенденция будет продолжена.

Стоит отметить, что в условиях возрастающей конкуренции, снижения уровня розничных цен и увеличения затрат на открытие и содержание новых магазинов, доходы торговых операторов существенно не увеличатся, несмотря на возрастающий рост оборотов.

В ближайшие годы, скорее всего, не изменятся условия аренды. Арендные ставки будут устанавливаться в долларах, но оплачиваться в рублях. Возможно, станут чаще использоваться «смешанные» ставки, когда устанавливается фиксированная арендная плата, а к ним добавляется процент от оборота, как правило, 12–15%. Такие ставки сегодня наиболее популярны в торговых секторах с высоким уровнем оборота, на предприятиях общественного питания и в индустрии развлечений. Между тем, аналитики прогнозируют развитие развлекательного элемента на рынке торгового ритейла, в частности, в мультиплексах – универсальных торговых комплексах. Выплата арендных платежей производится ежемесячно. Гарантийный депозит в сумме, равной арендной плате за один месяц, выплачивается арендатором после подписания договора и удерживается в течение срока действия договора. По окончании срока страховой депозит возвращается арендатору после освобождения помещения и подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения.

Договор аренды по-прежнему заключается сроком на 5–10, редко на 15 лет. Для «якорных» арендаторов срок составляет 7–10 лет.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...