С рулем, но без ветрил

Правительство Москвы взяло на себя роль локомотива, тянущего неподъемный среднезвездочный сегмент. Однако в поезд, очевидно, забыли посадить инвесторов.

Российский и иностранный инвестор не решаются строить в Москве гостиницы средней звездности. Попробуем разобрать причины, препятствующие развитию этого сегмента.

Прежде чем гостиницу сертифицировать в соответствии с той или иной системой, ее необходимо построить.

 

 

И вот тут выясняется, что в строительстве гостиниц среднего сегмента заинтересовано лишь правительство, поскольку от уровня развитости гостиничной инфраструктуры зависит уровень гостеприимности субъекта и политическая активность в том числе, и туристы, которые предпочитают в такой гостинице останавливаться. Однако «демократическая объективность» не предполагает строительства отелей за счет городской казны. Инвестор же в строительстве трехзвездочных отелей не заинтересован – стоимость их возведения оказывается равной строительству люксовых гостиниц, а окупаемость - почти в два раза дольше.

Согласно данным статистики, в Москве сегодня насчитывается около 40% отелей класса «три звезды». Однако обслуживание или цены на него часто не отвечают такому статусу – первое оказывается, как правило, ниже, вторые – выше. Так сложилось, что по-настоящему трехзвездочное качество стоит сегодня в Москве как четырехзведочное, а за деньги, адекватные трем звездам, продается чаще всего плохое обслуживание более низкого класса. Как показывают результаты исследований HCDG, иностранцы, формирующие сегодня до 90% клиентской базы столичных люксовых гостиниц, также порой предпочли бы остановиться в отеле средней категории.

Оказывается, наиболее дорогая земля приобретается именно для возведения трехзвездочной гостиницы – стоимость участка составляет обычно 13-14% от вложенных инвестиций. В то время как при строительстве 4 или 5 звезд - 11-13%. Дороговизна земли связана с двумя факторами: во-первых, 3-звездные, будучи предназначены для массового туриста, должны быть сами по себе объемными, а, соответственно, занимать и большую территорию. По крайней мере, раньше было так. Сейчас, конечно, теоретически возможно построить узенький небоскреб на маленьком клочке, но практически подходящий земельный участок с хорошей почвой найти невозможно. Поэтому так будет и дальше. Во-вторых, если 1- и 2-звездочные гостиницы могут располагаться на окраине, то для 3-звездочной дислокация на МКАД не годится. Поэтому приходится под строительство 3-звездочных гостиниц приобретать большие участки в ЦАО.

Сроки предпроектной и проектной стадии строительства гостиниц в России оказываются затянутыми из-за закоренелого бюрократизма и сложностей с оформлением земельного участка. Для инвестора этот этап может растянуться на годы. По словам генерального директора Hotel Consulting&Development Group Александра Лесника, разработка только архитектурной концепции занимает не менее одного месяца, после чего она должна пройти регламентную комиссию, около 50 согласований в государственных инстанциях, прежде, чем быть утвержденной. Таким образом, пока собирается пакет исходно-разрешительной документации, разрабатывается ТЭО и прочее, проект вполне могут «завернуть». Соответственно, инвесторы не рискуют «вести» трехзвездочный проект «с нуля», предпочитая входить в него на стадии полуготовности. И это можно уже считать правилом российского рынка. Даже если инвестору удалось пройти эту стадию и приобрести подходящий участок (что гораздо сложнее), он сталкивается с таким специфическим явлением как «взнос за развитие инфраструктуры», т.е. за присутствие в районе инженерных систем и коммуникаций. Взнос этот не фиксированный и может достигать внушительных размеров.

Между тем, минимальная стоимость разработки архитектурной концепции стоит сегодня около $1-1,5 за кв.м, разработка ТЭО - $8- 10 за кв.м, разработка рабочей документации - до $10 за кв.м. Согласно правилам рынка, если стоимость земельного участка выходит за рамки 20% от бюджета проекта, то окупаемость этой гостиницы может затянуться более, чем на 10 лет, а то и вообще гостиница окажется нерентабельной. Между тем, срок окупаемости гостиницы класса 3 звезды составляет от 6 до 10 лет.

Фактически гостиницы среднего сегмента рынка приносят такую же прибыль, что и отели класса люкс, т.е. 30%. Однако, в реальных цифрах эта доходность сильно разнится, поскольку 30% от оборота пятизвездочной гостиницы, где номер стоит $200, в несколько раз отличается от оборота трехзвездной, которые продают номера не дороже чем за $100. Кроме того, после уплаты налогов чистая прибыль хотельера составляет фактически 2% в год.

Сложно подсчитать, сколько в результате стоит возведение одного номера в отеле как средней, так и высокой звездности, по разным оценкам, от $400 тыс. (Ernst&Young) до $800 тыс. (ДИПС). В Европе, по данным Andersen Consulting, строительство отеля среднего сегмента обойдется в $50-80 тыс. за номер, класса «люкс» - $100-150 тыс./номер. Поэтому строительство среднезвездочного отеля за рубежом экономически привлекательно, а в России – нет. Т.е. дело даже не в объеме затрат, а в том, что стоимость строительства как люксовой, так и среднезвездочной гостиницы равны, а окупаемость и рентабельность разные.

Соответственно, если российский инвестор и идет на финансирование строительства среднезвездочного отеля, то делает это не на начальной стадии. Кроме того, по мнению Александра Лесника, делать он это может самыми разными способами – привлекая финансовые средства под проценты, с последующей сдачей в аренду или управление, с продажей части комплекса под центры прибыли, удовлетворяющие концепции объекта и т.д. «Российский девелопер, – говорит г-н Лесник, - обычно представлен в двух лицах: он и разработчик проекта и чаще всего его инвестор, поскольку в большинстве случаев находится под зонтиком материнской компании-инициатора проекта».

Законы рынка и опыт развития зарубежной гостиничной инфраструктуры показывает, что так или иначе сначала развивается верхний сегмент рынка, и по мере насыщения инвестиционная активность переключается на отели средней категории или, как еще говорят, первого класса. Таким образом, политика московского правительства логична и целесообразна, поскольку российский рынок дозрел до развития среднезвездочных отелей. Однако для того, чтобы оно началось, необходима некоторая предрасположенность московского правительства – в виде льгот и отмены «взноса на развитие городской инфраструктуры».

Прогноз действительно бурного развития этого сегмента можно связывать только со стоимостью строительства – когда строительство гостиниц класса 3 звезды будет стоить дешевле, чем 4 или 5, тогда инвесторы и возьмутся за невспаханное поле под тремя звездами.

Людмила Володина Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...