Самый доходный сегмент рынка недвижимости - склады

Сегмент складских помещений пока остается наименее развитым сектором столичного рынка недвижимости. Но специалисты уверены, что именно он является сейчас самым перспективным. Прогнозируется, что уже в этом году рост сектора будет как минимум двукратным. Тем более что спрос на современные склады огромен, а доходность строительства в Москве выше, чем в большинстве мировых столиц.

По данным компании Knight Frank, общий объем складских помещений сейчас составляет 3.9 млн.

 

 

кв. м. Однако большая их часть сохранилась еще с советских времен и уже не признается европейскими компаниями пригодной для хранения товаров. Тем временем стремительный рост спроса на индустриальную недвижимость эксперты компании Penny Lane Realty объясняют быстрым развитием розничной торговли, и в особенности проникновением на наш рынок крупных западных торговых сетей.

Международным требованиям сейчас отвечает всего лишь около 720 тыс. кв. м складских площадей в Москве и Подмосковье, причем более половины из них (370 тыс. кв. м) были построены только в прошлом году. "Количество вакантных площадей в классе "А" сейчас практически равно нулю. А к концу этого года спрос на помещения класса "А" и "В" достигнет уровня в 4.5 млн. кв. м", - считает Роман Бурцев, директор по промышленной недвижимости Knight Frank.

Сейчас без проблем арендовать можно только старые склады. Но интерес к ним у промышленных и торговых компаний не слишком велик: уровень вакантных площадей в классах "С" и "D" составляет около 35%. Активность участников рынка сейчас очень велика. Только в 2003 году объем сделок по аренде и продаже складских помещений составил около 400 тыс. кв. м. Наибольшим спросом пользуются небольшие блоки площадью 3-5 тыс. кв. м, расположенные в основном на северо-западе, западе и юго-востоке столицы. Эти направления являются основными путями потоков перевозимых через Москву грузов и примерно на 30-50% опережают прочие направления по объему арендного спроса.

Склад класса "А", устраивающий крупные компании, как западные, так и российские, должен располагаться вблизи серьезной транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могут передвигаться еврофуры, а в идеале - еще и железнодорожную ветку. Необходимо также наличие всех коммуникаций и связи, доступа к значительным энергоресурсам и оборудования, регулирующего температурный режим и влажность. Еще нужны выровненный пол, потолки высотой 8-10 м и возможность разместить в помещении стеллажную систему и офис. Строительство такого склада, по экспертным оценкам, обходится в среднем в $3-5 млн.

Средние ставки на аренду складов в Москве и ближайшем Подмосковье составляют около $140 за кв. м в год. Ответственное хранение обходится в $110-155 за паллето-место в год. По словам Эдуарда Соколова, генерального директора компании City Estate, это один из самых высоких показателей в Европе. Естественно, уровень ставок сильно зависит от качества помещения. В классе "А" за аренду могут попросить и $180-200 за кв. м в год, причем торг будет неуместен, поскольку современные склады находятся в остром дефиците. Зато помещения класса "С" и "D", на которые приходится около 80% общего объема предложения, легко сдадут за $40-80 за кв. м в год. Необустроенными складами советских времен пользуются в основном небольшие отечественные компании.

В дальнем Подмосковье арендные ставки примерно на 30% ниже, чем в столице и ближнем Подмосковье. Кроме того, земли на удалении более 50 км от МКАД существенно дешевле, поэтому и инвесторы, и арендаторы сейчас все чаще отдают предпочтение области. Впрочем, время на раздумье у них еще есть, поскольку арендные ставки на индустриальные помещения довольно стабильны и в последние два года ежегодно растут в пределах 10%. По сравнению с другими секторами рынка недвижимости это очень незначительное увеличение. Аналитики прогнозируют, что в ближайшее время ставки будут даже снижаться благодаря увеличению количества новых площадей в Подмосковье.

Основные перспективы эксперты видят в строительстве складов класса "А". По прогнозам, инвестиционная активность рынка здесь вырастет настолько, что уже в этом году объем нового строительства увеличится на 75%. "В ближайшие два года складской сектор ожидает масштабный приток инвестиций, так как доходность строительства в Москве выше, чем в большинстве мировых столиц, а спрос здесь огромен", - считает Ли Тимминс, генеральный директор по Центральной и Восточной Европе компании Hines. До последнего времени инвесторы довольно редко обращали внимание на проекты, связанные со складами, потому что доходность по торговым и офисным площадям была как минимум на 20% выше. Но сейчас соотношение спроса и предложения в этих сегментах близко к паритету, и на этом фоне сектор индустриальной недвижимости становится все более привлекательным.

Правда, существует немало факторов, сдерживающих развитие этого сегмента. Основными из них специалисты называют непрозрачность земельного рынка и несовершенство законодательной базы, регламентирующей сделки с землей, а также ограниченное количество квалифицированных строителей и подрядчиков. Кроме того, по словам Тимминса, перевод земли из разряда сельхозугодий в участки, пригодные для строительства складов, требует немалых усилий, идти на которые готовы далеко не все инвесторы.

Инна Коломейская Финансовые известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...