Строительный бум, охвативший нашу страну несколько лет назад, продолжается. Началось все в сфере жилья, затем пришла пора офисной недвижимости. Как грибы росли офисные блоки жилых зданий и даже целые бизнес-центры. Потом в гонку включились развлекательные объекты: торговые центры, боулинги, кинотеатры и аквапарки. Единственный «вид», остававшийся до последнего времени «не у дел», — склады.
Но вот уже два-три года можно наблюдать всплеск интереса инвесторов и к этому сектору рынка.
Деление складской недвижимости на разряды тождественно тому, что принято и в других сегментах: элитная, бизнес-класс и экономкласс. Заметим, что профессионалы обычно выделяют 4 категории: А, В, С и D. Правда, точно здесь критерии не определены, отчего многие компании предлагают свои определения или говорят о каких-то «подвидах» (например, А+ или В–).
Объем складских помещений, имевшихся в распоряжении Советского Союза, был достаточно значительным. Большинство этих зданий продолжает использоваться по назначению и сегодня, но в принятой классификации их можно отнести только к низшим классам – С или D.
Теперь, когда мы разобрались с классификацией, имеет смысл посмотреть на состояние рынка в целом. Начнем с того, что складов (особенно качественных) катастрофически не хватает. Налицо дефицит складских площадей, и практически во всех крупных городах спрос все еще существенно превышает предложение. Кроме того, ставка аренды складов класса А в России в среднем в два раза выше, чем в Европе. Казалось бы, такая рыночная ниша не может долгое время оставаться незаполненной. К сожалению, необходимо констатировать, что в нашей стране инвестиции в складские комплексы продолжают оставаться менее выгодными, чем инвестиции в жилую, коммерческую и офисную недвижимость: срок окупаемости вновь построенного складского здания составляет 6–8 лет. Подобные проекты с учетом цены денег в России являются сомнительными с точки зрения привлекательности инвестиций. Впрочем, рост стоимости/аренды жилой и коммерческой недвижимости в первом полугодии 2005 г. шел медленнее, чем аналогичные показатели в складском секторе. Это позволяет надеяться, что с насыщением рынка жилья и офисов будет востребована ниша складов, рост цен в этом сегменте продолжится, что и позволит инвесторам в дальнейшем пересмотреть свои приоритеты. Основной спрос ожидается на высокопроизводительные склады (класс А) в городах с населением свыше 1 млн человек. Несмотря на самую высокую стоимость аренды, использование складов класса А экономически оправданно ввиду того, что способность их перерабатывать грузы намного выше.
Еще один аспект нынешнего состояния рынка – присутствие в России большинства крупных международных девелоперов и их заявления о намерении вкладывать большие средства в сектор складской недвижимости. Например, компания Raven Russia планирует вложить $1 млрд (один миллиард долларов США!) в приобретение и строительство складских комплексов.
Анализируя состояние рынка, можно сделать и другой, не менее важный, вывод: последовательность инвестиций в складскую недвижимость повторяет объем грузооборота. Так, первичные инвестиции в складские объекты были произведены в Москве, потом в Санкт-Петербурге, затем настала очередь региональных центров (Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Ростов, Волгоград).
В заключение – краткие выводы.
Рыночная ниша высококачественных складов не может оставаться незаполненной. По мере постепенного роста цен и насыщения рынка других секторов недвижимости именно сюда будет приходить все большее число инвесторов. По мере удовлетворения спроса склады будут строиться в крупных городах России, все дальше и дальше от Москвы. Изменится и уровень конкуренции: начнется борьба за клиента.
Сейчас мы наблюдаем уровень №1: малое количество складов класса А, борьбу клиента за место. Как правило, владелец складского здания и оператор склада – одна и та же компания.
Для уровня №2 свойственно соответствие цены качеству сервиса на складе. Клиент будет выбирать не здание, а его оператора в целях получения качественной услуги за разумные деньги. Тогда же возникнет четкая специализация среди компаний: одни занимаются строительством зданий (девелоперы), другие – обслуживанием, третьи выступают в роли операторов. Здесь возможно понижение цен на услуги операторов, конкурирующих между собой в борьбе и за то, чтобы взять качественное здание в аренду.
Есть вероятность, что складской бум вовремя не прекратится, и количество построенных качественных складов превысит объем товаропотока. При перенасыщении рынка конкуренция перейдет на уровень №3: наличие у оператора склада клиентского потока грузов. В этот момент даже самый лучший склад, имеющий высокопрофессионального локального оператора за минимальные деньги, уже не сможет выйти на грань самоокупаемости по причине отсутствия товаропотока, и только сетевой логистический оператор с собственным клиентским товарным потоком сможет обеспечить его выживаемость и даже перспективы.
Впрочем, до этого нам еще довольно далеко.
Характеристики складского помещения класса А+
Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 м и с расстоянием между пролетами не менее 24 м.
Площадь застройки – 40–45%.
Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв.м, на уровне 1,20 м от земли.
Высокие потолки не менее 13 м, позволяющие установить многоуровневое стеллажное оборудование (6–7 ярусов).
Регулируемый температурный режим.
Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
Наличие системы вентиляции.
Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
Автономная электроподстанция и тепловой узел.
Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) – не менее 1 на 500 кв.м.
Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
Наличие офисных помещений при складе.
Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
Оптико-волоконные телекоммуникации.
Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория.
Расположение вблизи центральных магистралей.
Профессиональная система управления.
Опытный девелопер.
Железнодорожная ветка.
Уменьшение требований к зданию, а также снижение некоторых показателей позволяют формулировать характеристики «нижестоящих» классов.
Характеристики складского помещения класса С
Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
Высота потолков от 4 м.
Пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.
В случае многоэтажного строения – наличие грузовых лифтов/подъемников.
Ворота на нулевой отметке.
Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
Система вентиляции.
Система отопления.
Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
Офисные помещения при складе.
Железнодорожная ветка.
Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
Пандус для разгрузки автотранспорта.
Охрана по периметру территории.
Телекоммуникации.
Наличие вспомогательных помещений при складе.
Кирилл Власов Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2579 -
