Мультиплексы – один из самых доходных секторов коммерческой недвижимости

Искусство для народа

Покопавшись в теме поглубже, начинаешь понимать, как много здесь проблем. Во-первых, нестыковка технологий. Старые «советские» кинотеатры строились для своего времени – с его качеством изображения, звука, традициями, наконец. Современный зритель не станет смотреть в них современные фильмы – во всяком случае, этих самых зрителей не будет столько, чтобы сделать заведение рентабельным.

Второй пласт проблемы – взаимоотношения бизнеса и власти.

 

 

Отцы народа, достаточно долгое время безразлично взиравшие на приватизацию кинотеатров, вдруг озаботились этой проблемой. Притом все разговоры о защите интересов зрителей независимые эксперты склонны считать дымовой завесой, за которой все обстоит проще и прозаичнее – желание направить в нужное русло денежные потоки. Сомневающимся можно напомнить советские времена, когда кино было не только «важнейшим из всех видов искусств» (В. Ленин), но и серьезнейшим источником пополнения казны, по доходности отрасль находилась на почетном втором месте, уступая только водке.

И, в-третьих, в происходящее активно включились борцы с иностранным засильем. Разговоров о том, что несчастных зрителей «кормят» низкопробной зарубежной кинопродукцией, тогда как добрый наш народ алчет отечественного, несть числа…

Попробуем разобраться во всем этом – по возможности беспристрастно.

Портрет в идеале

Мировая практика уже достаточно четко определила, каким должен быть качественный современный кинотеатр. Первое принципиальное условие – многозальность, на профессиональном языке такой объект называется мультиплексом. Минимальное количество залов, пригодное для небольшого городка – три-пять, а в городах-миллионерах разумно строить объекты с количеством залов до десяти. Причем каждый зал небольшой, на 40–70 мест. Такой подход позволяет организаторам увеличить процент заполняемости, а также более гибко управлять репертуаром. Посетителям тоже хорошо: в обычном кинотеатре сеансы начинаются с интервалом в два часа, и, опоздав на один, нужно долго дожидаться следующего. В мультиплексе каждые 15–20 минут начинается фильм.

Второй принцип – большое количество дополнительных услуг. При прежнем подходе их набор, как мы помним, ограничивался бутербродами с колбасой в буфете и игровыми автоматами «Морской бой». Сегодня потребителю предлагается общепит нескольких видов (ресторан быстрого обслуживания, кафе, кофейня, коктейль-бар), боулинг и бильярд, фитнес-центр, сопутствующие развлечения (игровые автоматы, видео- и аудиомагазины), специальные детские модули (детская площадка, игровая комната и т.д.), интернет-кафе. Все это создает явление, которое специалисты называют умным словом «синергетический эффект»: человек приходит посмотреть фильм, а попутно тратит деньги на что-то еще. «Попутно», кстати, набегает больше половины доходов кинотеатра: исследования, проведенные в Москве, показывают, что большинство зрителей готовы заплатить за билет 170 руб. (это и есть средняя цена билетов, а колеблются они от 70 руб. на детские, на утренние сеансы до 300 рублей в прайм-тайм). При этом всего среднестатистический посетитель оставляет в многозальном кинотеатре 370–400 руб. И еще явление – появились те, кто ходит в кинотеатр, но кино не смотрит. Поиграл в автоматы, посидел в кафе, «прогулялся» часок в интернете – и домой… Заведению, понятно, и такие посетители желанны – все равно они приносят доход.

Третий принципиальный момент – зонирование. Если внимательно вглядеться в приведенный в предыдущем абзаце перечень услуг, можно заметить, что некоторые из них плохо уживаются друг с другом. Например, бар (где некоторые наши сограждане обязательно хорошенько «посидят») с детскими игровыми комнатами. Владельцы кинотеатров проблему понимают прекрасно и решают ее посредством создания разных зон. Обычно «алкогольная» располагается где-нибудь в сторонке, и пройти из нее в остальные можно только мимо нескольких охранников. Детская – тоже, как правило, отдельная зона. При желании родители могут оставить там чад на попечение профессиональных педагогов, а сами отдохнуть часок-другой на киносеансе или в фитнес-центре.

И, наконец, четвертое – где и как располагать кинотеатр. Здесь у операторов единства нет: одни из них настаивают на идее «идти в народ», располагая свои заведения в самых людных местах – на вокзалах, в крупных торговых центрах. Их оппоненты, однако, говорят, что важно не только набить объект различными развлечениями, но и создать атмосферу отдыха, которая, как известно, плохо уживается с шопингом. Сейчас российский потребитель вниманием к себе не слишком избалован, но по мере роста числа кинотеатров, приходом к нам сильных западных сетей и возникновении между ними конкуренции преимущества получат те, кто позаботился о подобных мелочах. Такие операторы тоже могут построить кинотеатр рядом с торговым центром. Но именно рядом – и обязательно в отдельном здании.

Вывод из всего этого напрашивается простой: большинство старых кинотеатров не имеет смысла даже реконструировать – «сетевики» предпочитают строить заново. Например, высота потолка в зале раньше достигала 8–10 м, сегодня это не нужно. Как использовать лишнюю кубатуру? Строить дополнительное перекрытие? Но в новообразованном помещении будет, напротив, низко, и туда невозможно поставить ничего тяжелого. Владельцы переоборудованных кинотеатров изворачиваются – например, устраивают на этих площадях боулинг. Но ясно, что они предпочли бы новое здание. Проблема эта, кстати, не только сугубо киношная, она присутствует и в других отраслях. Переоборудуется завод – и выясняется, что кран-балка с многотонной грузоподъемностью ни к чему – предприятие будет производить микрочипы.

Дайте порулить!

По экспертным оценкам, на российском рынке работает уже не менее полутора десятков сетей кинотеатров. Крупнейшие из них – «Формула кино», «Империя кино», «Кодак». Количество многозальных мультиплексов только в Москве превышает 50. Причем лучшие из них («Пушкинский», «Кодак-Киномир», «Прагу») впору заносить в Книгу рекордов Гиннесса – залы заполняются на 70–80%, что в той же Америке сегодня просто недостижимо. И бизнес активно развивается: об открытии нового кинотеатра сообщается едва ли не каждый месяц. Многие операторы осваивают и региональный рынок, в первую очередь крупные областные центры.

Власти, в 1990-е гг. безучастно взиравшие на происходящее в киноиндустрии, в последние годы вдруг стали проявлять живейший интерес. Года два назад федеральное министерство культуры объявило о создании общенациональной сети «Российский кинопрокат». Озаботилась и московская администрация – в середине 2002 г. проблемы кинопоказа обсуждались в городском правительстве, на эту тему принято несколько постановлений.

Представители частных сетей, согласившиеся комментировать ситуацию на условиях строгой анонимности, отмечают очевидные «неувязочки». Власть пытается доказать, что городские кинотеатры находятся в кризисе. Это действительно так, но в первую очередь это относится к предприятиям, остающимся в муниципальной собственности. Именно там, где финансирование бюджетное, а менеджмент государственный, директоры и сдают свои площади посторонним арендаторам. Раскручиваемый властями тезис о том, что частные кинотеатры недоступны для рядовых москвичей, по меньшей мере, спорен. Цены билетов на утренние и дневные сеансы держатся на уровне 70–120 руб. – это даже ниже, чем в заведениях, принадлежащих городу. О качестве изображения, звука, наборе дополнительных услуг деликатно умолчим…

Похоже, бизнесмены, взявшие в аренду кинотеатры, нашли противоядие. Приказано «крутить кино» – выполним, оборудуем закуток для просмотра кинофильмов. О рентабельности здесь и речи не идет, главное – отвести от себя административный удар. А основные деньги делаются на дополнительных видах бизнеса – магазинах, ресторанах, казино. Договоры аренды заключены на 49 лет, формальные условия выполняются – «подвинуть» таких бизнесменов властям вряд ли удастся.

…Ну а всю красоту административного подхода демонстрирует кинотеатр «Октябрь» на Новом Арбате. Место – лучше не придумаешь, при любом другом владельце использование этого объекта стало бы золотой жилой. Но пока побеждает желание показывать непременно кино и непременно в «правильном» формате – и в результате кинотеатр уже много лет просто закрыт. Доходов – ноль целых ноль десятых. При этом сетевые кинотеатры демонстрируют доходность в размере 25% годовых – это один из лучших показателей на всем рынке коммерческой недвижимости.

Мнение экспертов

Владимир Плискин , руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства «Домострой»:

С мнением о том, что киносети («Формула Кино», «Каро фильм», «Империя Кино» и другие) отказываются использовать старые здания кинотеатров, я не согласен. На мой взгляд, они реконструируют все: и кинотеатры сталинского ампира («Родина», «Победа»), и более поздние, 1970–80-х гг. постройки (им. Моссовета, «Первомайский»).

Также могу сказать, что пока в Москве не существует вторичного рынка кинотеатров – эти объекты являются муниципальной собственностью, и продаются на аукционах правительства Москвы.

Наталья Ветлугина, зам. генерального директора компании «Новый город»:

Практически все старые московские кинотеатры интересны в первую очередь с точки зрения недвижимости как таковой. Эти строения находятся, как правило, в очень хороших местах. Многие из них (особенно из числа построенных в сталинскую эпоху) сделаны, что называется, на века. Это такие монстры в хорошем смысле слова. «Стекляшки», расположенные на периферии города, – тоже очень хорошая недвижимость, прежде всего потому, что находятся возле станций метро, на оживленных магистралях.

Но приобретать такой объект имеет смысл только для последующего использования под все что угодно, но не как кинотеатр. Для этого они не годятся – из-за того, что морально устарела сама концепция кинопоказа, существовавшая 20, 30 или более лет назад.

Денис Колокольников, начальник отдела маркетинга и рекламы компании «Олимпия»:

В Москве наблюдается настоящий кинобум, часто голливудские фильмы получают в прокате в российской столице больше денег, чем в некоторых европейских странах целиком. Поэтому и подавляющее большинство старых московских кинотеатров, которые в начале-середине 1990-х гг. не показывали кино, в последние годы вернулись к основной сфере деятельности. Кроме того, строится большое количество новых киноплексов, которые становятся дополнительными площадками для кинопоказа. В целом этот бизнес очень перспективен.

Если рассматривать старые кинотеатры как объекты для бизнеса, то наиболее перспективным выглядит создание в них развлекательных центров, где будут присутствовать разные виды хозяйственной деятельности, в том числе и показ кино. Это особенно актуально для спальных районов, поскольку там ощущается дефицит более-менее крупных и разнопрофильных досуговых центров.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...