Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Сдержанный оптимизм — 2005

 

Сдержанный оптимизм — 2005

 

 

Участники российского рынка коммерческой недвижимости смотрят на перспективы 2005 г. с оптимизмом, который поддерживается стабильностью экономического роста страны на сырьевом фундаменте.

Рост экономики провоцирует рост рынков недвижимости и темпы увеличения объемов строительства, сделок аренды, сделок продаж находятся на рекордном уровне, считают в аналитическим отделе компании Knight Frank. Правда, состояние законодательной базы пока не соответствует требованиям институциональных инвесторов, хотя Москва сильно опережает в этом вопросе любой другой регион России. Не исключено, что в 2005 г.

загрузка...

 

 

будет-таки разработана классификация торговых и складских помещений, что станет еще одним шагом к большей цивилизованности рынка коммерческой недвижимости.

Офисы: цена и место

Спрос на высококачественные офисные помещения в Москве остается ненасыщенным. И хотя объем предложения растет, потенциальные арендаторы по-прежнему сталкиваются с ограниченностью выбора качественных помещений, с одной стороны, и высокими арендными ставками — с другой. Ожидается, что в долгосрочной перспективе прогнозируемый прирост увеличит объем вакантных площадей, что, в свою очередь, подтолкнет цены вниз. Такое развитие событий (снижение ставок в пределах 4% в классе А и 2-3% в классе B) аналитики Knight Frank прогнозируют уже к концу 2005 г.

В Colliers International полагают, что ставки аренды в 2005 г. в целом сохранятся на прежнем уровне. “Рынок офисных помещений Москвы вступает в стадию насыщения и приближается к точке равновесия, когда ставки аренды стабильны”, — говорит Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International.

Стабилизация арендных ставок как в классе А, так и в классе B произошла уже в 2004 г. По данным Knight Frank, средневзвешенная ставка арендной платы за помещения класса А находится на уровне $655 за 1 кв. м в год, за помещения класса B — $460 за 1 кв. м в год, включая операционные расходы и стандартный пакет внутренней отделки, но не включая НДС. Разрыв в цене и величине арендных ставок между качественными зданиями классов А и В будет увеличиваться, уверен директор департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard Вячеслав Аксенов.

В 2005 г. ожидаются активное освоение новых территорий срединного пояса Москвы и дальнейшая децентрализация офисного рынка. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора компании Jones Lang LaSalle (JLL), все больше арендаторов запрашивают офисы вне центра Москвы. И девелоперы идут навстречу этим пожеланиям.

Алексей Аверьянов, руководитель проекта “Исследование.ру”, связывает уход бизнес-центров за пределы Садового кольца в ближайшие два года с острым дефицитом площадок и транспортными проблемами в центре. Наиболее привлекательными для размещения офисов станут крупные транспортные артерии города, такие как Ленинский, Кутузовский проспекты и зона между Садовым и Третьим транспортным кольцом. По его словам, территории вблизи МКАД, вопреки всем ожиданиям, не будут пользоваться достаточной популярностью у арендаторов офисов уже по причине удаленности от центра.

Но в то же время Олег Мышкин назвал строительство бизнес-парка “Крылатские холмы” знаковым событием, позволяющим говорить о том, что субрынки становятся реальностью офисного рынка Москвы. Правда, бизнес-парк и бизнес-центр — разные форматы. “Если первые проекты бизнес-парков в 2005 г. вызовут неподдельный интерес у арендаторов, можно будет говорить о появлении нового вида офисной недвижимости, способного стать реальным конкурентов бизнес-центру и ощутимо повлиять на рынок уже в ближайшие годы”, — уверен Аверьянов.

Продолжатся регенерация промзон и развитие технопарков. Вячеслав Аксенов предполагает, что перестройка фабрик и заводов приведет к выводу на рынок значительного объема офисных площадей класса В. Степень их востребованности будет зависеть в первую очередь от удачного местоположения.

Юлия Никуличева говорит, что инвестиционных сделок в 2005 г. на офисном рынке скорее всего будет немного — все здания, которые могли быть проданы, уже проданы. К концу нынешнего года, по данным Paul's Yard, предложение на продажу увеличивается за счет офисов не самого лучшего качества по баснословной для класса В- цене — от $2000-3000 за 1 кв. м.

Но в JLL ожидают появления новых иностранных инвесторов и девелоперов, заинтересованных в реализации собственных офисных проектов либо в приобретении уже существующих. По итогам этого года стоимость 1 кв. м готового к отделке помещения будет составлять $3500, в 2005 г. цена аналогичного помещения может составить $3700-3800 и достичь уровня $4000 уже к 2006 г.

Несмотря на некоторое снижение доходности в сфере офисной недвижимости, ее текущий уровень составляет 12-14% годовых для класса А и 14-16% для класса B, сообщили в Knight Frank. По мнению Алексея Аверьянова, в 2005 г. доходность офисных зданий составит 13-15% в год.

Важные тенденции развития рынка офисной недвижимости в 2005 г. будут связаны, по мнению Олега Мышкина, с развитием рынка проектного финансирования, снижением стоимости финансирования, упрощением его получения и решением проблемы формирования залогового механизма. В результате рост девелоперской активности на рынке будет сопровождаться увеличением числа значимых проектов с проектным финансированием.

“Сити” рынок не обрушит

По оценкам аналитического отдела компании Knight Frank, в IV квартале 2004 г. на рынок выйдет около 200 000-220 000 кв. м, а к выходу в 2005 г. запланировано 600 000-650 000 кв. м офисных площадей классов А и B.

В компании Colliers International объем нового строительства офисных площадей классов А и В в Москве в 2005 г. прогнозируют на уровне 900 000 кв. м (на 28% больше по сравнению с 2004 г.). “Новое строительство офисных объектов класса А возрастет почти наполовину и составит около 45% от общего объема нового строительства в 2005 г. В результате общая площадь офисных помещений классов А и В в Москве на конец 2005 г., как ожидается, достигнет 4,5 млн кв. м”, — говорит Мышкин. Среди наиболее значимых проектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2005 г., он отмечает такие, как вторая очередь “Аврора Бизнес-парка” (ул. Садовническая, 82, арендуемая офисная площадь — 38 000 кв. м), “Капитал Плаза” (1-й Лесной пер., 18, 37 000 кв. м), “Станиславский центр” на Малой Коммунистической ул., 21 (общая арендуемая площадь центра — 35 000 кв. м), “Дукат III” (ул. Гашека, 6, 28 000 кв. м), “Башня на набережной II” в ММДЦ “Москва-Сити” на Краснопресненской наб. (25 000 кв. м) и бизнес-парк “Крылатские холмы” (ул. Крылатская, 19, 57 000 кв. м).

В первую очередь ожидания участников рынка связаны с ММДЦ “Москва-Сити”. По словам Олега Мышкина, старт столь амбициозного проекта (ознаменовался выходом на строительную площадку компаний Enka, “Капитал Груп” и “Северная башня”, последняя создана менеджерами транспортной компании “Северстальтранс” для реализации одноименного 27-этажного многофункционального комплекса класса А общей площадью 74 900 кв. м) приведет к появлению на рынке новых значимых офисных проектов международного качества и росту числа сделок по предварительной аренде и продаже. К моменту ввода в эксплуатацию первого здания “Москва-Сити” (первой “Башни на набережной” компании Enka) все площади объекта были полностью сданы.

Но, по словам Вячеслава Аксенова, есть и другие не менее масштабные и качественные проекты, которые могут составить реальную конкуренцию “Сити” (эксперты называют, например, проект делового центра класса А на Кутузовском проспекте, почти напротив “Сити”, площадью около 300 000 кв. м), а Юлия Никуличева добавляет, что пока реальный уровень ввода площадей в “Сити” невысок и на офисный рынок не влияет.

Ряд экспертов предполагают, что сроки реализации большинства масштабнейших проектов в “Сити” могут затягиваться по разным причинам: недостаток финансирования, изменение концепции или состава инвесторов. Но и приход в “Сити” новых крупных инвесторов представляется вполне вероятным, как и переориентация части инвесторов на чуть менее грандиозные проекты внутри Третьего транспортного кольца, которые могут выйти на рынок одновременно или раньше офисов в “Сити”, считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

В любом случае при сохранении существующих тенденций в экономике насыщение рынка высококлассными офисными площадями произойдет уже через 18-24 месяца, считают в Knight Frank, что, в свою очередь, должно стабилизировать цены на приемлемом как для владельцев, так и для арендаторов уровне.

Торговля: качество и регионы

В 2005 г. рынок торговой недвижимости также будет далек от насыщения качественными помещениями, говорит Юлия Никуличева. Проблемы с привлечением арендаторов являются проблемами отдельных неудачных проектов, но не показателем насыщения рынка. А с увеличением объемов строительства профессиональных торговых объектов все более отчетливым будет контраст между успешными торговыми центрами и проектами с неудачной концепцией, что приведет к ухудшению позиций последних, уверены в Colliers Int.

Но даже в условиях ненасыщенного рынка крупные сетевые операторы — традиционные якорные арендаторы ТЦ — весьма разборчивы и не соглашаются на повышение ставок даже в удачных торговых центрах, добавляет Никуличева. “Ставки арендной платы в Москве будут расти на хорошо расположенные торговые центры, такие как "Атриум", "Охотный ряд", — говорит она. — В менее удачно расположенных проектах вне центральной части города ставки могут снижаться из-за давления со стороны арендаторов”. По данным JLL, в Москве для якорей ставка составляет $120-200 за 1 кв. м в год. По оценке Knight Frank, ставка арендной платы за помещения в торговых центрах высокого класса для обычных арендаторов составляет $500-1000 за 1 кв. м в год. Среди торговых коридоров лидерами остаются Тверская улица, Новый и Старый Арбат, ставки аренды достигают здесь $5000 за 1 кв. м в год.

В Colliers International в 2005 г. ожидают появления значимых сделок на рынке инвестиционных продаж торговых центров. Ожидается также усиление конкуренции между ритейлорами. В компании Knight Frank отмечают, несмотря на влияние западных компаний, рост конкурентоспособности отечественных сетевиков.

В перспективе ожидается приход на российский рынок таких крупных ритейлоров, как американская корпорация Wal-Mart, владелец крупнейшей в мире сети центров розничной торговли, британская торговая сеть Kingfisher, которая, по данным Knight Frank, намерена инвестировать более $600 млн в развитие 60 гипермаркетов на территории России, из них не менее пяти появится в столице. Первый гипермаркет планируется открыть в 2006 г.

Всего к выходу на рынок в IV квартале 2004 г. в Москве запланировано около 250 000-300 000 кв. м торговых помещений, по данным Knight Frank. Ежегодный прирост торговых площадей в Москве составляет около 400 000 кв. м, из которых большая часть приходится, как правило, на II и IV кварталы года, что связано с желанием ритейлоров начинать торговлю в начале сезонов, а не во время сезонных распродаж. Крупные торговые центры могут также появиться в городах — спутниках Москвы (Подольск, Красногорск).

Но, по мнению экспертов, темпы прироста торговых площадей в региональных торговых центрах будут даже более высокими, чем в Москве. Экономический рост регионов продолжит привлекать западные торговые компании. Кроме того, в регионах нет тех административных барьеров, которые в Москве препятствуют эффективной реализации проектов, считает Илья Шершнев.

Складской парадокс

Рост потребительских расходов в России сопровождается взрывным ростом спроса от дистрибьюторских логистических компаний, компаний — производителей товаров народного потребления и продуктов питания на качественные складские помещения. Мысль о том, что вот-вот на рынок выйдет много новых ритейлоров, заставляет логистических провайдеров (таких, как Национальная логистическая компания, FM Logistic) активнее строить новые площади. Но темпы строительства складов остаются сравнительно низкими, и как минимум в ближайшие три года не ожидается насыщения рынка качественными складскими помещениями. По оценке аналитиков Knight Frank, объем спроса (с учетом потенциального и скрытого) составляет не менее 4,5 млн кв. м, величина неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения — не менее 1,5 млн кв. м.

Огромный разрыв между спросом и предложением сопровождается 6%-ным ростом ставок аренды в течение последних трех лет. Рубен Алчуджян, директор департамента складской недвижимости Colliers Int., оценивает арендные ставки на складские помещения в $140-160 за 1 кв. м в год. Хотя текущий уровень ставок эксперты Knight Frank называют почти предельным для рынка, их умеренный рост продолжится еще пару лет. Высокие арендные ставки и огромная разница между спросом и предложением дают доходность инвестиций в складские проекты от 18% до 21% в год.

Никуличева оценивает доходность по складам скромнее — 15-17% годовых, но уточняет, что в этом сегменте пока ни одной инвестиционной сделки не было, поэтому приходится полагаться на экспертные оценки.

Но вообще, по мнению Никуличевой, ситуация на складском рынке уникальная: спрос абсолютно не насыщен, ставки аренды — одни из самых высоких в Европе (выше только в Лондоне), денег на строительство склада требуется меньше, чем для реализации проекта в секторе торговой или офисной недвижимости, и сроки строительства значительно короче — от трех месяцев до полугода. При таком потенциале рынок развивается медленно, и мало кто из “непрофильных” девелоперов готов вкладывать средства в строительство складов.

Алчуджян напомнил, что в 2004 г. некоторые девелоперы заявили о выходе на рынок нескольких масштабных комплексов, которые будут окончательно реализованы только в 2005 г., — например, “Лого-парк”, совместный проект “Белой дачи” и французской строительной компании Bouigues. Но пока эти ожидания не сильно оправдываются. Он связывает это со сложностями решения земельных вопросов.

По прогнозам Knight Frank, к концу 2004 г. будет введено в эксплуатацию около 350 000 кв. м складов (почти 75% от запланированного объема). В 2005 г. ожидается выход на рынок около 600 000 кв. м высококачественных складских площадей. Договоры на аренду или покупку большинства из них заключаются еще на этапе строительства. Более 2/3 построенных и строящихся объектов предназначены для нужд владельцев (build-to-suit). Илья Шершнев говорит о том, что “строительство под заказчика” — наиболее востребованная услуга на складском рынке. Западные компании экспресс-доставки (DHL, TNT), которые являются одними из самых серьезных логистических операторов в мире, по данным Шершнева, принимают решение о строительстве в 2005 г. накопительных центров в России.

Среди других тенденций Рубен Алчуджян отметил интерес со стороны девелоперов к строительству производственно-складских комплексов. Компания “Кулон”, например, реализует проект “Истра”, есть проекты на Ярославском шоссе (50 000 кв. м) и небольшой, на 10 га, в районе Каширского шоссе, “Индустриальный парк “Домодедово”.

“К девелоперам иногда обращаются отечественные и западные компании, которым недалеко от склада необходимо разместить свое производство, — поясняет он. — Клочок складского помещения, который девелоперы готовы им предложить, их не устраивает. Поэтому девелоперы и создают индустриальные парки, которые включают в себя складские помещения и производственные комплексы. Но эту тенденцию нельзя назвать всеохватывающей, пока это единичные проекты, и более востребованными сегодня остаются складские комплексы “в чистом виде”.

“В прошлом году я говорил, что 2004 год будет переломным. Он и правда стал переломным, но в плане тенденций, а не объемов, — говорит Алчуджян. — На рынок вышло несколько крупных проектов, которые пополнили предложение высококачественных логистических комплексов, поэтому застоя не было. В 2005 г., возможно, ситуация переменится более кардинально. Нам известно несколько крупных проектов в общей сложности более чем на 300 000 кв. м, которые могут выйти на рынок в следующем году. Сколько из них будет реализовано, покажет время”.

Архитектура и управление

По мнению Олега Мышкина, реализация таких девелоперских проектов, как “Дукат III” (проект компании Hines) и офисное здание “Эрмитаж Плаза” на Краснопролетарской улице (проект компании “Форум Пропертиз”), должна создать новые стандарты качества современных деловых центров на офисном рынке Москвы. Важнейшей тенденцией развития рынка офисной недвижимости в России является приход на этот рынок архитекторов мирового класса, таких как голландский архитектор Эрик ван Эгераат, американские компании Swanke Hayden Connell Architects и Hellmuth, Obata + Kassabaum, Inc (HOK), отмечает Мышкин.

“Ожидаемый выход на рынок большого объема высококлассной коммерческой недвижимости подстегнет неизбежные изменения в отношениях "владелец — арендатор": клиент станет более требовательным, и владельцу придется ориентироваться на эти высокие требования, — говорит Константин Баранов, директор по маркетингу "М+В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ". — Помимо месторасположения и насыщенной инженерной инфраструктуры уже сегодня арендаторов интересует, какая компания будет управлять объектом. Многие западные компании-арендаторы все чаще проводят открытые тендеры на управление, это касается не только крупных клиентов, арендующих или покупающих все здание, но и арендаторов, занимающих меньшие площади”.

Сам рынок управления не останется в стороне и будет стараться упредить возникающие потребности клиентов. “Например, в "М+В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ" проходит обкатку новая программа, специально разработанная в Германии и адаптированная для российских условий. Она позволит автоматизировать отчетность и контроль за исполнением текущей работы на объектах, даст новые возможности для поисков путей оптимизации инфраструктуры обслуживания. Такие проекты пока новы, но ни в коем случае не преждевременны: рынок управления растет и развивается очень быстро, и идти в ногу со временем уже недостаточно — надо стараться его опережать”, — уверен Баранов.

Что касается внедрения новых технологий строительства, то, по мнению Александра Ксендза, консультанта оценочной компании “НЭО Центр”, в 2005 г. ожидается бум металлокаркасных зданий, у которых есть ряд преимуществ перед капитальными. Пока металлические конструкции в основном применяются для строения большепролетных зданий, таких как крытые парковки, промышленные, складские и торговые здания, спортивные сооружения. Вслед за развитием этого типа зданий в 2005-2006 гг. ожидается увеличение объемов складского строительства из металлоконструкций в Подмосковье, что подтверждают представители некоторых логистических компаний.


Елена Шувалова Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "Сдержанный оптимизм — 2005":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Чем запомнился автомобильный 2005 год - II

АВГУСТ В августе отличились британские тюнеры, построившие КОНЦЕПТ «ЧУЖОЙ», ОСНАЩЕННЫЙ 15. 780-ВАТТНОЙ МАГНИТОЛОЙ. Не отстали от них и специалисты Rolls-Royse, представившие PHANTOM-СТРЕТЧ. • Бывший Citroen C2, а ныне Хищник с 15.

» Японские автомобили - 3052 - читать


Чем запомнился автомобильный 2005 год - I

Совсем скоро наступает новый год – и самое время подвести автомобильные итоги года уходящего. Итак, чем же запомнился 2005-й автомобильный год? ЯНВАРЬ Год начался с положительных новостей, что, по-видимому, и предопределило последующий ход событий.

» Немецкие автомобили - 2620 - читать


Деловая программа выставки Автокомпоненты-2005

Автокомпоненты-2005 3-я Международная специализированная ВЫСТАВКА Москва, КДЦ «Гостиный Двор», 18-20 Апреля 2005 г. _______________________________________________________________________________________________ Тел.: (095) 101-22-74, 540-81-57, Факс: (095) 291-21-75 E-mail: info@auto-expo.ru http:// www.auto-expo.ru Деловая программа выставки 18 апреля 2005 г. 10. 30 Пресс-конференция 11:

» Разное - 2233 - читать


Фоторепортаж с международных выставок Автокомпоненты и Автотехобслуживание 2005

Автокомпоненты и Автотехобслуживание 2005 - ФОТОРЕПОРТАЖ С 18 по 20 апреля 2005 года в Москве, в КДЦ «Гостиный Двор» успешно пройшла III Международная специализированная выставка «Автокомпоненты-2005» и Международная специализированная выставка «Автотехобслуживание-2005. Выставки были проведены в рамках мероприятий по реализации Концепции развития автомобильной промышленности России, при поддержке Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации. Организатором ...

» Разное - 1758 - читать


Lada будут дорожать и в 2005 году

• Lada 110За 2004 год автомобили производства АВТОВАЗа подорожали в среднем на 9,3%. Правда, увеличение стоимости происходило неравномерно. Например, семейство «Самара» выросло в цене на 5,6%, классические заднеприводные «Жигули» на 8,5%, а вот «десятки» на 13,8%, передает ИА «Ladaonline».

» Разное - 1890 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » Сдержанный оптимизм — 2005

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru