Широко закрытые двери

Парадоксальная вещь – западные гостиничные сети, располагающие сотнями, а то и тысячами объектов по всему миру, представлены в России парой-тройкой отелей. И это на фоне взрывного спроса на качественные гостиничные услуги в российских городах и сложившегося более высокого, чем в Европе, уровня цен на них. По прогнозам чиновников, в 2008 году только в Москве каждый третий день будет открываться новый отель. Однако только единичные проекты будут носить имена известных западных сетей.

Флаги в гости к нам
"В 2007 году мы откроем 15 новых гостиниц, а в следующем – уже 100, это фактически новая гостиница каждые три дня",– делится планами развития гостиничного бизнеса в Москве заместитель столичного мэра Иосиф Орджоникидзе.

 

 

Участники рынка настроены менее оптимистично. По их мнению, планам мэрии вряд ли суждено сбыться в заданные сроки. Для этого уже сейчас под строительство отелей должно быть выделено гораздо больше площадок, нежели фактически оформлено сейчас.

Сложности с утверждением предпроектной документации в столице по-прежнему испытывают едва ли не все девелоперы вне зависимости от той ниши рынка недвижимости, в которой они работают. Одним именем, даже всемирно известным, открыть двери необходимых кабинетов не удается. По мнению участников рынка, к 2009 году в столице гостиниц станет больше, но не на 115, а на 30-40 объектов. Среди них отелей под брэндом западных гостиничных сетей – меньше десятка.
Главная причина медленного развития международных гостиничных сетей в России – это отсутствие подходящих под строительство гостиниц участков, а также огромное количество административных барьеров, предъявляемых к девелоперам.
Ведь иностранные гостиничные сети не планируют вкладывать свои деньги в российскую недвижимость. Их бизнес – управлять, а не строить. А вот управлять в Москве (да и в других городах страны) им пока особо нечем.

"Приход в Россию западных гостиничных сетей совпал с поворотным в их стратегии развития моментом. Сети начали продавать собственное имя и на франшизе, а также на управлении гостиничным бизнесом,– объясняет Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров.– Отели под известными именами принадлежат другим собственникам. От западных гостиничных сетей у них в большинстве случаев только имя и управляющая компания. Сети редко вкладывают в недвижимость собственные деньги".

Последнее утверждение справедливо для мирового рынка отельеров вообще и для России особенно. Высокая взяткоемкость строительного бизнеса в Москве просто не позволяет сетевым компаниям даже думать о собственных инвестициях в строительство – перспектива быть замешанным в коррупционном скандале сводит на нет все экономические резоны подобного мероприятия.

Высокая себестоимость строительства, вызванная как коррупционной составляющей, так и дороговизной стройматериалов (большую часть внутренней отделки приходится импортировать), привела к тому, что отели класса "две-три звезды" в Москве вообще не строят.

"Срок окупаемости проекта будет тем больше, чем ниже класс гостиницы. Соответственно, увеличение стоимости единицы номерного фонда вследствие стремления застройщиков повысить звездность отеля приведет к получению большего дохода по сравнению с гостиницами экономкласса,– рассказывает Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций компании "Пересвет-Девелопмент".– Нижняя ценовая планка гостиниц бизнес-класса сегодня – не менее 4-4,5 тыс. рублей в сутки за номер. Даже при таких ценах, по нашим расчетам, окупаемость такого проекта наступит через четыре года, а уровень прибыли достигнет 15-20% в год".

Получается, что по сравнению с постройкой и продажей элитного жилья гостиницы гораздо менее прибыльный проект.
Несмотря на достаточно высокие московские цены на номерной фонд, тарифы продолжают расти. Даже в таких неоднозначных гостиницах, как, к примеру, комплекс "Измайлово". Так, за 2006 год цены на номера там выросли по некоторым позициям в два раза в зависимости от уровня номера. Причем быстрее всего дорожали в "Измайлово" наиболее доступные по стоимости номера.

Соответственно, как считают участники рынка, не стоит ожидать, что открытие новых гостиниц снизит цены на номерной фонд. По крайней мере, в ближайшие пять лет.

Они все еще вертятся
Тем не менее иностранцы медленно проникают в российский гостиничный бизнес. В этом году в стране начнет работать гостиничная сеть Four Seasons, и стартует она со знаковым проектом, который не нуждается в представлении,– гостиница "Москва". Four Seasons займется управлением отелем сразу после того, как он будет воссоздан (проект кредитуется Deutsche Bank в размере $600 млн).

Гостиница "Интурист" с новым менеджером станет меньше и дороже

Уже летом 2007 года к российской сети Hilton должен присоединиться еще один отель под управлением этой западной гостиничной сети. Речь о реконструируемой высотной гостинице "Ленинградская". Ее введут в эксплуатацию под новым именем – "Hilton-Ленинградская".

На месте бывшей гостиницы "Минск" к началу 2009 года построят многофункциональный комплекс с пятизвездным отелем (она будет управляться InterContinental Hotels Group) на 205 номеров и офисами на 16 тыс. кв. м. Финансирует проект банк "Российский кредит", принадлежащий холдингу "Уникор". Последнему также фактически принадлежит гостиничный комплекс "Центральная" на Тверской улице, который после реконструкции достанется в управление все той же InterContinental Hotels Group. На реставрацию объекта планируется потратить порядка $200 млн, что поможет превратить гостиничный комплекс в фешенебельный отель класса "люкс" с торговой зоной и подземной парковкой. Площадь гостиницы при этом увеличится до 55 тыс. кв. м. Заодно "Центральную" переименуют, вернув ей дореволюционное название "Люкс Отель".

К строительству нового корпуса пятизвездной гостиницы на 207 номеров приступил Центр международной торговли в Москве. Управлением займется Crowne Plaza (входит в InterContinental Hotels Group). Под этим же брэндом – Crowne Plaza – будет работать после реконструкции расположенная здесь же гостиница "Международная".

Сейчас все 577 номеров "Международной", а также холл отеля перестраиваются в соответствии с международными стандартами качества InterContinental Hotels Group. К концу текущего года сдадут в эксплуатацию восемь из 13 этажей отеля. Однако реконструкция ведется поэтапно, и "Международная" продолжает принимать гостей и сейчас.

Гостиничная сеть Starwood Hotels начала экспансию на российский гостиничный рынок с Санкт-Петербурга. В 2008 году именно здесь откроется первый в Восточной Европе бутик-отель W Hotel. Реконструкцией здания рядом с Исаакиевским собором (по адресу Вознесенский проспект, 6), рассчитанного на 130 номеров, занимается девелоперская компания Р.Е.Д. Необходимые $30 млн кредитовал Сбербанк. Starwood Hotels & Resorts свои деньги в объект не вкладывает и лишь займется управлением отелем. Таким образом, питерская гостиница станет 22-м в мире и первым в России отелем под брэндом W Hotel.

Планы открытия в Петербурге бутик-отеля есть также у компании Rezidor SAS Hospitality. Компания уже заключила контракт на дизайнерские работы с домом Missoni, но пока не может договориться с собственником объекта недвижимости, поэтому точный адрес будущей гостиницы не называется.

Открыть четырехзвездный отель под брэндом Crowne Plaza в Петербурге собирается и знаменитая сеть InterContinental Hotels Group. Речь идет о месте бывшего Никольского рынка в центре города. Реконструкцией займется российская компания Rastor Management. Гендиректор компании-девелопера – экс-директор гостиницы "Прибалтийская" Андрей Якунин собирается инвестировать в проект $70-90 млн. Crowne Plaza займется управлением объектом.

Открытие двух отелей в Санкт-Петербурге на деньги российских инвесторов значится также в планах международной сети Holiday Inn. По словам вице-президента по стратегическому развитию InterContinental Hotels Group (структурное подразделение Holiday Inn Hotels & Resorts) в России и на Украине Майкла Купере, на текущий год запланировано открытие гостиницы в Самаре, а также подписание соглашения по строительству до конца 2008 года отелей в Новосибирске и Челябинске. Holiday Inn Hotels & Resorts в 2008-2010 годах собирается управлять гостиницами под собственным брэндом в Нижнем Новгороде, Уфе, Екатеринбурге, Ростове, а также в Сочи и Казани.

Исключением из правил можно считать европейскую компанию Orco Property Group. Она готова вложить в течение 2007 года в покупку российских гостиниц {euro}250 млн и даже значительно больше, если дела будут идти хорошо.

Первый отель сети под брэндом MaMaison Hotels & Apartments примет гостей уже в мае этого года. Это Pokrovka Suite Hotel на Покровке. Отель на 86 номеров входит в офисно-гостиничный комплекс "Покровские ворота", построенный на месте бывшей гостиницы "Урал". По мнению участников рынка, застройщик – компания "Система-Галс" получила от Orco Property Group за гостиничную часть комплекса около $40 млн.

Сейчас компания Orco занимается поиском других подходящих объектов. Помимо Москвы интересы MaMaison Hotels & Apartments распространяются также на Санкт-Петербург и регионы. Компания рассматривает возможность покупки небольшой российской гостиничной сети. Однако недвижимости, отвечающей требованиям Orco, немного даже в Москве: компания работает в сегменте "люкс".

По некоторым данным, сейчас Orco Property Group ведет переговоры о приобретении недостроенной гостиницы на 56 номеров в районе Таганской площади. Кроме того, сотрудники компании подыскивают в столице подходящий отель на 200 номеров. Москва занимает второе место после Токио в мировом рейтинге цен на гостиничные услуги, напоминают сотрудники Orco, объясняя, что они в России всерьез и надолго.

Кроме того, о планах строительства 20 отелей в России объявила одна из крупнейших частных компаний Европы британская London & Regional Properties. До 2010 года компания планирует инвестировать в этот рынок $500 млн собственных средств.
Компания достраивает офисно-гостиничный комплекс в Новосибирске с отелем категории "четыре звезды" на 185 номеров, а также четырехзвездный отель на 270 номеров на Васильевском острове в Петербурге. Открытие запланировано на лето этого года. Управлять обоими отелями будет финская сеть спа-отелей Holiday Club.

Участок под строительство гостиницы куплен London & Regional Properties в Ростове-на-Дону. Через два года там появится гостиница класса "три звезды" не менее чем на 200 номеров. Она станет частью гостинично-офисного центра.

Москва не резиновая

Сочинские гостиницы до сих пор нуждаются в правильном управлении

London & Regional Properties ведет активные поиски подходящих площадок также в Воронеже, Самаре, Саратове, Казани, Красноярске, Краснодаре, Екатеринбурге, Челябинске, Нижнем Новгороде, Волгограде, Омске, Уфе, Перми, Калининграде и Мурманске. Предполагается, что будущие отели в этих городах отдадут в управление таким именитым управленцам, как Hilton, Marriott и InterContinental.

Участники рынка не исключают возможность приобретения компанией London & Regional Properties российской сети отелей Heliopark. Компании уже принадлежит Heliopark Country на Дмитровском шоссе. За него было уплачено $20 млн.
И надо признать, это не единственная компания, интересующаяся гостиничной недвижимостью, расположенной вне двух российских столиц.

К примеру, открытие в Екатеринбурге отеля "Парк Inn" задало планку работы для всех гостиниц города. Управляющей компании "Парк Inn" пришлось столкнуться со сложностями при наборе персонала, их конкурентам – побороться за клиентов, соблазнившихся более высоким уровнем сервиса. В результате уровень гостиничного бизнеса Екатеринбурга в целом считается одним из наиболее высоких в российских регионах.

Теперь, вероятно, должен принципиально измениться бизнес гостеприимства в Челябинске. Сеть Holiday Inn пополнится в сентябре 2007 года отелем, построенным группой компаний "Азия" в Челябинске. Этот четырехзвездный отель на 165 номеров строят на берегу реки Миасс. Сумма инвестиций в строительство гостиницы Holiday Inn Chelyabinsk составляет более 400 млн рублей. Западная сеть будет работать здесь по франшизе, что позволит включить новый отель в мировую систему бронирования оператора ICHG.

Еще две гостиницы под брэндом Holiday Inn в Челябинске собираются построить в центре города – на территории бывшей ткацкой фабрики (перекресток проспекта Ленина и улицы Свободы) и на пересечении улиц Энгельса и Труда. На сегодняшний день не определена даже этажность зданий, известно лишь, что каждый отель будет рассчитан на 20 номеров.
Компания Arthurs Hotel Management подписала договор на управление отелем на 75 номеров "Байкал отель" в городе Улан-Удэ (Республика Бурятия). В ближайшей перспективе – открытие под брэндом Arthurs Hotels многофункционального комплекса, включающего гостиницу на Ленинградском шоссе в Москве.

Целых пять отелей сети Kempinski должны появиться в Краснодарском крае к предполагаемой Олимпиаде в 2012 году. Реализация проектов уровня "пять звезд", да еще с гольф-полями потребует не менее $450 млн. Причем собственные средства Kempinski Hotels вкладывать не собирается. Подбором инвесторов занимается администрация Краснодарского края.

Предполагается, что три объекта расположатся в Сочи и по одному – в районах Архипо-Осиповки и Геленджика. Во всех отелях Kempinski будет не менее 220 номеров. У западной гостиничной сети строгие требования к местоположению и размерам участков: под отель требуется порядка 2 га земли, а для отеля с гольф-полями – не менее 70 га. К примеру, уже был прецедент, когда Kempinski Hotels отказалась от проекта в Одессе по причине неподходящей площадки.

По словам руководителя департамента комплексного развития курортов и туризма Краснодарского края Юрия Пожидаева, в крае к 2012 году должно появиться 10-12 гостиниц категории "пять звезд", пять из которых будут работать под брэндом Kempinski. Юрий Пожидаев рассказал, что в Канне было подписано соглашение о намерениях с компанией Hermitage Hospitality (США), краем также интересуются Marriott, Hilton и Sheraton.

В сущности, властям Краснодарского края Kempinski Hotels нужна гораздо больше, нежели новые отели самой западной сети. Хотя бы потому, что приход в регион именитого отельера подтолкнет к действиям и других участников рынка, повысит шансы Сочи выиграть право проведения Олимпиады и рейтинг Краснодарского края в принципе.

Привлечением инвестиций в Краснодарский край теперь занимается консалтинговая компания Blackwood. Аналогичные договорные обязательства подписаны Blackwood на МИПИМе и с другими регионами. В частности, с чиновниками Екатеринбурга, Ижевска, Сочи, Геленджика, Минеральных Вод. Вероятно, на появление западных гостиничных сетей рассчитывают и там.

"Нужно помнить о том, что западные гостиничные операторы и созданные ими сети функционируют за границей с 50-х годов прошлого столетия и достигли в этом бизнесе высокой эффективности и требуемого владельцами качества управления. Что же касается их выхода на пространство России, стран СНГ и Прибалтики, то в настоящее время мы видим и здесь все так же успешные, но единичные примеры присутствия в столичных и крупных городах профессиональных международных операторов. Это обусловлено тем, что, имея налаженные в течение десятилетий каналы продаж гостиничных услуг, международные операторы применили их к новым территориям – там, где сформировался поток иностранных туристов: в городах, имеющих деловые и культурные центры,– рассказывает Андрей Славецкий, руководитель департамента развития компании "Русские отели".– С налаживанием инфраструктуры в отдаленных промышленных центрах и городах с высоким туристическим потенциалом международные операторы стали обращать свое внимание и на российские регионы. Этот процесс не стремителен. Из-за наличия ряда экономических и социальных рисков они делают первые шаги в регионы очень осторожно. А поток потребителей гостиничных услуг в российских регионах увеличивается, в последнее время не столько иностранные, сколько российские туристы и бизнесмены являются потребителями качественного, а следовательно, дорогого гостиничного продукта".

Опора на собственные силы
Российские отельеры вслед за западными гостиничными сетями тоже пытаются зарабатывать на управлении отелями, принадлежащими другим собственникам. На сегодня таких примеров всего два. Так, компания "Русские отели" в настоящее время создает направление эффективного гостиничного оператора и планирует применять его на собственных и привлеченных объектах именно в регионах РФ. "Мы намерены объединить опыт строительства объектов гостеприимства и особенностей управления ими в России со знаниями западных гостиничных технологий обеспечения высококачественного сервиса, эффективных продаж и обработки финансовых результатов",– рассказывает Андрей Славецкий, руководитель департамента развития компании "Русские отели".

Управляющая компания есть также у российской сети отелей Heliopark – Heliopark Hotel Management. Компания выступает одновременно как инвестор и оператор.

Как правило, при управлении чужим бизнесом риски управляющей компании минимальны, поскольку деятельность управленцев редко распространяется на сферы инвестиций. Расходы на строительство, возможные убытки – проблемы собственника бизнеса. К сфере деятельности управляющей компании относятся техническое сопровождение (и то не всегда), то есть соответствие здания общепринятым требованиям гостиничного брэнда, подбор и обучение персонала. Услуги западных управляющих компаний обходятся владельцам бизнеса в среднем в 4-8% от оборота и в 8-12% от прибыли отеля. Российские управляющие компании зарабатывают чуть меньше. Тем не менее это все равно выгоднее, нежели приобретение франшизы. Стоимость франчайзинга высчитывается индивидуально для каждого объекта и составляет от 1,5 до 5% с оборота, не считая $10-15 за каждое бронирование номера. За эти деньги собственники отелей могут рассчитывать на включение гостиницы в международную систему бронирования номеров, консультации специалистов международной сети, а иногда и на частичное финансирование проекта.

Обмен опытом
Леонард Блаватник – один из акционеров российской нефтяной компании ТНК-ВР – стал владельцем двух роскошных французских отелей: Grand-Hotel du Cap-Ferrat на Лазурном берегу и Hotel Vendome в центре Париже. Приобретение обошлось ему как минимум в {euro}215 млн. Еще {euro}47 млн будет вложено в развитие отелей.

Grand-Hotel du Cap-Ferrat занимает участок площадью 7 га и находится на полуострове, с двух сторон окруженном Средиземным морем. В отеле 53 одноместных номера, 9 двухместных и один президентский площадью 550 кв. м.
Grand-Hotel du Cap-Ferrat входит в 100 лучших отелей планеты по версии издания Travel + Leisure. Согласно этому рейтингу, отель на Лазурном берегу занимает 14-е место среди лучших гостиниц Европы и 70-е – в мировом топ-листе. Однако Grand-Hotel du Cap-Ferrat – это не просто дорогая гостиница, а своего рода место-легенда. Он был открыт в начале прошлого века – зимой 1908-го – и быстро завоевал популярность у аристократических семей Европы. Здесь не раз останавливалась российская императорская семья, представители европейских монархий, а также множество знаменитостей: Сомерсет Моэм, Чарли Чаплин, Уинстон Черчилль и Аристотель Онассис, Пикассо, семейство Пола Маккартни, Фрэнк Синатра.
Второе приобретение господина Блаватника – камерный пятизвездный отель в самом центре Парижа – Hotel Vendome. В нем всего 18 одноместных и 11 двухместных номеров.

По оценкам специалистов, подобная недвижимость приносит владельцу 5-7% прибыли в год и ежегодно дорожает на 7-10%. Франция по-прежнему остается одной из самых посещаемых туристами стран. Только в Париж ежегодно приезжает 25 млн человек, еще примерно столько же гостей принимает за сезон Лазурный берег. Соответственно, можно рассчитывать на заполняемость номерного фонда на 68-80%.

Гостиница у дороги
Мотели – едва ли не единственный символ американской культуры, который в России распространения так и не получил. Хотя самые доступные по цене одноэтажные гостиницы с парковкой у каждого номера и минимум обязательств со стороны постояльцев знакомы даже тем, кто никогда не был в Соединенных Штатах. Преимущественно благодаря голливудским фильмам, к сожалению.

"Протяженность нашей страны гораздо больше, чем США – лидера по числу мотелей, но по некоторым трассам можно в течение часов десяти не встретить ни одного мотеля. Менталитет российских людей еще не готов к гостиницам на краю дороги,– считает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.– Строительство большого числа мотелей по всей России должно стимулировать развитие внутреннего туризма. Но сетей как таковых в России на сегодняшний день нет".

И вряд ли мотели станут распространенным явлением в ближайшие годы.

"Гостиничный формат мотелей в России фактически отсутствует. Это также объясняется требованиями рынка, вернее, отсутствием этих требований. Мотели нужны там, где есть качественные дороги и существуют устойчивые потоки автотуристов. У нас нет главного – дорог для путешественников на автомобилях, хотя и там, где дороги появляются,– вблизи крупных городов – мотелей по-прежнему нет. Почему? Потому что серьезные инвестиции не пойдут в их создание без уверенности в потенциале данного бизнеса,– рассказывает Андрей Славецкий, руководитель департамента развития компании "Русские отели".– Нужны серьезные маркетинговые исследования для подтверждения рентабельности мотелей в российских условиях. Благоприятный прогноз по развитию мотелей возможен в случае выхода на рынок услуги предоставления франшизы, так как в данном секторе наиболее перспективным может стать семейное управление объектом".
Если же вам удалось остановиться в гостеприимном мотеле, считайте, что вам повезло и это приятное исключение из правила. Отельеры рассказывают, что существуют проекты строительства мотелей около столичных вокзалов, аэропортов и у Московской кольцевой автодороги. Всего около десятка мотелей и небольших кемпингов. Однако в последние годы попытки создания сети мотелей все же были. К примеру, управляющая компания Douglas Consulting в настоящее время развивает проект подмосковных придорожных гостиниц на базе заправок EPetrol. Два-три объекта есть у компании Douglas. Тем не менее о сроках реализации говорить рано, все проекты находятся в стадии проработки.

Кроме того, из-за нехватки гостиниц в Московской области места, которые первоначально задумывались как мотели ("Балтика", "Подушкин"), быстро превратились в пригородные отели. С ценами от {euro}80 за ночь, которые демократичными никак не назовешь.

"В мировой практике мотели в основном представлены сетями придорожных гостиниц с минимальным сервисом и посуточной оплатой. У нас спрос на подобные услуги существенно размыт, целевые группы, заинтересованные в такого рода гостиничных объектах, в основном относятся к наименее обеспеченным слоям общества. Это дальнобойщики, к примеру,– объясняет Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global.– Таким образом, дальнейшее развитие формата мотелей упирается в проблему неплатежеспособности спроса".

Действительно, дальнобойщики предпочитают спать в кабинах своих автомобилей.

Другая группа потенциальных клиентов мотелей – туристы, путешествующие на автобусах. Однако нехватка придорожных гостиниц привела к тому, что автобусные туры организовывают таким образом, чтобы за день переместиться от одного города в другой и переночевать в местной гостинице или в самом автобусе: эта категория путешественников непривередлива. Не стоит забывать и о том, что дорога по-прежнему ассоциируется с криминалом и высоким риском для работающих около нее заведений, что, по мнению специалистов, отпугивает частных предпринимателей. А мотели, согласно истории, всегда начинались как малый семейный бизнес.

Ольга Соломатина. Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...