Склады входят в моду в среде инвесторов

Спрос на высококачественные складские помещения в московском регионе продолжает более чем вдвое превышать предложение. Восполнить дефицит качественных площадей собираются крупные международные девелоперы, которые, по словам риэлторов, готовятся в 2004 г. выйти на столичный и подмосковный рынок.

В столичном регионе общая площадь складских помещений международного класса составляет, по данным компании PMC, около 720 000 кв. м, причем доля свободных площадей близка к нулю.

 

 

Общий объем существующих складских помещений (с учетом помещений всех классов) , по данным компании, составляет около 3,5 млн кв. м. Арендаторами более 60% складов являются крупные международные логистические компании, остальное - производители и поставщики товаров. Объем строительства складских помещений в 2003 г. , по оценкам экспертов, должен составить 300 000 - 330 000 кв. м. П

о оценке РМС, в 2003 г. объем строительства складских помещений составит не менее 350 000 кв. м. При этом, по данным Jones Lang LaSalle, спрос на аренду складов в 2003 г. составит 700 000 кв. м, прогноз на 2004 г. еще больше - до 1 млн. Аналитики значительно расходятся во мнениях относительно объемов строительства на 2004 г. Каро Алабян, директор департамента складских помещений Stiles & Riabokobylko, считает, что он составит 300 000 - 500 000 кв. м (из них только 20 000 - 30 000 относятся к классу А) , а Алексей Гришко, консультант отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle, полагает, что новых площадей будет не больше чем 200 000 кв. м.

Оценка объемов строительства затруднена из-за несогласованности критериев качества складских помещений. Возможно, в скором времени игроки рынка должны будут выработать единую систему классификации для складов, как они это уже сделали весной по офисным помещениям. Кроме того, некоторые аналитики учитывают только площади, выходящие на открытый рынок, а другие - весь объем складского строительства в целом. А таких - не выходящих на рынок - площадей пока большинство.

Один из крупнейших проектов 2003 г. из тех, что строятся "не для себя", - комплекс "Индустриальный парк "Шереметьево" (инвестор - компания "Азимут") общей площадью более 19 000 кв. м. 25 сентября Stiles & Riabokobylko объявила о сдаче в аренду 100% площадей комплекса. Арендаторами первой фазы "Шереметьево" стали компании Akzo Nobel, Zeppelin. Сейчас идет строительство второй фазы комплекса (12 500 кв. м) в трех зданиях. Арендаторами этих площадей стали компании Ingersoll Rand - ABG, Cummins, Toyota и York. "Доля строительства складов, доступных для арендаторов, остается крайне невысокой - менее 50% , - считает руководитель отдела складских и производственных помещений компании Colliers International Рубен Алчуджян. - Это не соответствует мировой практике, и ситуация будет меняться с приходом крупных международных девелоперов, которые ориентированы на строительство комплексов, по площади значительно превосходящих существующие - от 200 000 до 300 000 кв. м каждый".

Уже в 2004 г. на рынок должны выйти несколько таких проектов. "Сейчас крупные игроки рынка заняты поиском подходящих земельных участков, - считает Алчуджян. - Предпочтительными для них являются участки 30 - 80 га в ближайшей зоне от Москвы - до 25 - 30 км от МКАД". Об одном из таких проектов стало известно в начале октября. Американский девелопер, имя которого консультанты предпочитают оставить в тайне до подписания контракта в декабре 2003 г. , намерен построить в районе Ленинградского шоссе и МКАД складской комплекс класса А "Технопарк". Общий объем строительства - около 200 000 кв. м. Планируется строить комплекс в три этапа, предварительный срок сдачи первой очереди - конец 2004 г.

По словам Алексея Гришко, серьезно рассматривают московский рынок инвестирования складских комплексов такие компании, как Hines, Prologis, AIG/Lincoln. Поиск участка под проект склада остается одной из основных проблем развития рынка. По данным Stiles & Riabokobylko, подходящие земли сейчас есть близ Подольска (21 га) в 15 км от МКАД, в 25 км от МКАД в районе Белых Столбов (112 га). Ориентировочная цена гектара земли индустриального назначения на вторичном рынке составляет, по данным компании, от $50 000 - 150 000 (30 - 50 км от МКАД) до $300 000 - 600 000 (10 - 15 км от МКАД).

На первичном рынке стоимость земельных участков минимум в три раза дешевле. Наиболее перспективная территория для новых проектов - северо-западное, западное и южное направление вдоль основных магистралей. По информации компании PMC, повышенный спрос на складские площади на данных направлениях подтверждается тем, что здесь были размещены наиболее известные складские проекты последних лет - "Кулон", "Шерлэнд", Индустриальный парк "Шереметьево", терминал "Северный", "Кулон-Балтия", комплекс "ФМ Лоджистикс".

По данным РМС, север, северо-запад и запад (в пределах 30 км от МКАД) , где проходят основные потоки импортируемых в Россию грузов, на 30 - 50% опережают другие направления по объему спроса на аренду и покупку складских площадей. Это относится в первую очередь к складским помещениям класса А и Б+. Около 50% неудовлетворенного спроса на такие помещения приходится на северо-западный сектор. С появлением новых предложений ставки на рынке аренды складских помещений должны снизиться.

Однако, учитывая существенно превышающий предложение спрос, это будет не падение, а именно плавное снижение, считает Алчуджян. Сейчас, по данным Jones Lang LaSalle, ставки аренды на складское помещение класса А находятся в пределах $125 - 150 за 1 кв. м в год и включают операционные расходы, за исключением электричества и телефонной связи.

Алена Шевченко Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...