Стабилизация надвигается!

Ключевым фактором успеха на рынке офисов высокого класса стало понимание международных стандартов в этой сфере, а это понимание у нас было в еще большем дефиците, чем сами офисы такого уровня. Не стоит удивляться, что лидирующие позиции среди фирм, занимающихся офисной недвижимостью, заняли некоторые зарубежные компании.

Одна из них — Colliers International — международная консалтинговая компания, представляющая полный спектр услуг в области коммерческой недвижимости, включающий консалтинг, оценку, управление недвижимостью и управление инвестициями. Colliers Int. имеет представительства в 50 странах мира и общий штат более 6600 сотрудников.

 

 

Московское представительство компании было открыто в 1994 году. Ситуацию на рынке офисной недвижимости в Москве комментирует консультант отдела исследований и консалтинга компании Colliers International Виктория Бекасова.

— У вашей компании богатый международный опыт, но насколько он применим в России?
— Своя специфика есть в любой стране, законы рынка, тем не менее, действуют везде. Именно знание законов рынка коммерческой недвижимости, владение инструментами и технологиями работы, умение применить их к местному, только начавшему развиваться рынку позволяет нашим специалистам предоставлять клиентам услуги самого высокого качества — как в области брокерских услуг, так и в сфере консультаций.

Российские клиенты постепенно принимают международные подходы к формированию своего бизнес-пространства: когда появляется новый уровень качества на рынке, у руководителей меняется сама философия того, каким они хотят видеть свой офис. Это комплексная проблема, дело здесь не только в самом здании. Для успешного ведения бизнеса сегодня важно все: инженерно-техническое оснащение офиса, охрана здания, функциональная планировка внутреннего пространства, интерьер, подбор мебели и соответствие всего перечисленного реальным потребностям компании и ее корпоративному стилю.

— Очевидно, что общий уровень офисной недвижимости растет. Связано ли это с тем, что выросла конкуренция, и строителям офисных комплексов приходится привлекать клиентов дополнительными изысками?
— Действительно, рост конкуренции на рынке офисной недвижимости приводит к повышению качества. Здесь действуют обычные рыночные механизмы. Требования клиентов растут: местоположение уже не является единственным определяющим фактором, важными параметрами при выборе офиса теперь являются и эффективность планировки, и техническое оснащение здания — системы кондиционирования, качественные системы телекоммуникаций и многое другое.

— Какова история классов A и B в России?
— Думаю, проще говорить о Москве, поскольку, за пределами столицы, офисов класса А до сих пор практически нет. А в начале 90-х годов они почти полностью отсутствовали и в Москве. То, что предлагалось тогда арендаторам, на сегодня можно было бы оценить не выше, чем класс С.

За это время построено или реконструировано более 2 млн. кв. метров качественных офисных помещений. Все это время наблюдался рост арендных ставок и цен продаж. И с каждым годом объемы строительства и реконструкции нарастали.

— Расскажите поподробней о том, что происходит сейчас.
— Строительство приблизительно 220000 кв. м офисных помещений классов А и В было завершено в течение первых трех кварталов 2003 г. Еще примерно 300000 кв. м офисных площадей планируется ввести в эксплуатацию до конца 2003 г., что свидетельствует о сохранении строительной активности на высоком уровне.

Среди наиболее значимых проектов класса А, введенных в эксплуатацию в 2002-2003 гг., можно выделить «Берлинский Дом», здание «Моховая, 7», здание А «Аврора Бизнес Парк», «Башню на Павелецкой», «Новинский, 31» и офисный центр на Краснопролетарской ул., д.36. Примером здания класса B, достойным упоминания, является новый 6-этажный офисный центр по адресу ул. Вавилова, дом 24, нижние этажи которого займет собственник — РосЕвроБанк, а арендуемая площадь составляет 6900 кв. метров. Ставка аренды — $500 за кв. м в год, включая услуги по эксплуатации.

Среди достоинств здания: центральная система кондиционирования, оптико-волоконные каналы связи высокой емкости, открытая планировка помещений. Высота потолков (от перекрытия до перекрытия) — 4,5 метра.

— А что в планах строительства на ближайший год-два?
— Значительное количество офисных зданий в настоящий момент находится на стадии строительства и планируется к вводу в строй в 2003-2004 годах. Среди наиболее крупных офисных проектов класса А, можно выделить следующие: «Альфа-Арбат-Центр I» на ул. Арбат, д. 1 (30.000 кв. м), «Крылатские Холмы» на Крылатской ул, вл. 3 — здания А и В (27300 кв.м), вторую очередь бинес-центра «Романов Двор» в Романовом переулке (12837 кв. м), «Европа Хаус» в Колокольниковом переулке, д. 11 (7.870 кв. м), «Башня на Набережной», которую строит компания «Энка» в «Москва-Сити» (15000 кв.м), офисные здания компании «Капитал Груп» на 1-й Брестской улице (11375 кв. м), в 1-м Лесном переулке (20900 кв. м) и на Страстном бульваре (11000 кв. м). Я перечислила лишь самые крупные офисные здания, список можно было бы продолжать.

— Часто говорят, что в центре земли не осталось. Означает ли это, что офисные здания высокого уровня будут все больше появляться за пределами Садового кольца?
— Действительно, мы отмечаем тенденцию рынка к децентрализации: среди высококачественных зданий, строящихся за пределами третьего транспортного кольца выделим офисный комплекс класса А «Крылатские Холмы», здание класса А «Кантри Парк», которое строится на пересечении МКАД и Ленинградского шоссе, «Черри Тауэр» на Профсоюзной ул., 36 (кл. В) Однако и в центре еще не исчерпаны все возможности.

Перспективным представляется вывод промышленных предприятий из центральной части Москвы, реконструкция исторических районов. Некоторые здания могут перестраиваться и частично или полностью перепрофилироваться под офисы — например, на месте Краснохолмского камвольного комбината (он выведен за пределы Москвы) строится крупный офисный комплекс «Аврора Бизнес Парк».

— Традиционный вопрос: ваш ценовой прогноз на ближайшее будущее?
— Кризис 1998 года значительно повлиял на уровень арендных ставок в зданиях классов А и В: ставки аренды за 2 года упали приблизительно на 30% (с $750 до $500 в зданиях класса А и с $650 до $400 за 1 кв.м в год, включая услуги по эксплуатации, без учета НДС в зданиях класса В. С 2000 года по настоящий момент ставки аренды растут, хотя темпы их роста изменились.

Если в 2001 г. средний уровень арендных ставок увеличился за год примерно на 10%, то в 2002 г. этот рост составил три процента. Результатом увеличения объемов нового строительства стало существенное увеличение предложения, что послужило фактором, приостановившим дальнейший значительный рост арендных ставок. Средний уровень достижимых арендных ставок в зданиях класса А в 1-м полугодии 2003 г. вырос на 3% по сравнению с 2002 г. Ставки аренды в зданиях класса В остались на прежнем уровне.

В течение 2003 г. запрашиваемые ставки аренды сохранят тенденцию к незначительному росту. С учетом постоянного увеличения объемов нового строительства мы прогнозируем, что в ближайшие 2-3 года рынок придет в состояние равновесия и арендные ставки начнут снижаться. Цены продаж могут значительно различаться в зависимости от местоположения объекта, его технического состояния и коммерческих характеристик (доступности, наличия парковки, телефонных линий). Особняки, как правило, предлагаются на продажу по значительно более высокой цене, чем крупные офисные здания или отдельные офисные блоки в них.

Стоимость 1 кв. м арендуемой площади в зданиях класса А — $2800 — $3800 за 1 кв. м (особняки — до $5500/кв. м), в зданиях класса В — $1500 — $2800 за 1 кв. м (особняки — до $4500 за кв. метр). Цены продаж на офисные помещения классов А и В продолжают расти, что обусловлено дефицитом помещений на рынке продажи офисной недвижимости, а также снижением рисков при инвестировании в недвижимость (ставки капитализации за последние несколько лет упали на 3-4 процентных пункта).

Петр Чернов Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...