Около 1 млн квадратных метров бизнес-центров и офисных площадей планирует возвести в течение ближайших четырех-пяти лет компания "Интеко". Вместе с тем, далеко не все застройщики, желающие разнообразить свой бизнес для снижения рисков, могут это сделать. Как удалось выяснить "Интерфакс-Недвижимости", у большинства девелоперов, специализирующихся на жилье, доля коммерческой недвижимости в проектах стандартна и находится на уровне 10 - 12% от всех построенных площадей.
Сокращение рисков
Строительные компании, решившие перераспределить вложения в проекты жилой и коммерческой недвижимости, часто объясняют свое решение высокими рисками, характерными для рынка жилья.
Так, например, инвестпрограмма компании "Интеко" предусматривает вложение более $1 млрд до 2009 гг. в возведение офисных зданий и $1,2 млрд до 2012 гг. в создание гостиничной сети. В ближайшие четыре-пять лет компания планирует построить и ввести в эксплуатацию около 1 млн кв. метров коммерческих объектов - бизнес-центров и офисных зданий. Она готова взять на себя последующее управление значительной частью коммерческой недвижимости. При этом сейчас "Интеко" реализует ряд крупномасштабных проектов в области жилой недвижимости. В их числе жилые комплексы "Шуваловский" (230 тыс. кв. метров), "Гранд-Паркъ" (420 тыс. кв. метров), "Волжский" (532 тыс. кв. метров) - в Москве, "Московский" (350 тыс. кв. метров) - в Киеве.
В стратегии развития "ДОН-Строя" предусматривается, что уже к 2010 году 33% денежного потока холдинга будут формировать платежи за аренду площадей принадлежащей ему коммерческой недвижимости. "Компания построит офисные центры на Хорошевском шоссе и в Оружейном переулке, торговые центры на Щукинской, Русаковской, Беговой улицах и в Измайлово, - говорится в официальном сообщении девелопера. - Завершение этих проектов позволит нам получить в управление более 755 кв. метров собственных торговых и офисных площадей".
Из информационного меморандума, подготовленного к размещению "ДОН-Строем" евробондов, следует, что холдинг решил существенно диверсифицировать свои риски. "Прогнозируется, что конкурентная среда на рынке качественных офисных помещений будет возрастать пропорционально увеличению предложения", - говорится в документе. В частности, указывается в тексте, в 2007 - 2009 годах на рынок будут выведены масштабные офисные проекты, такие, как башня "Федерация" и ряд других крупных проектов в деловом центре "Москва-Сити".
При этом, согласно прогнозу "ДОН-Строя", объем предложения высококачественных и уникальных офисных проектов будет невысок. Стандарты качества строящихся в настоящее время бизнес-центров будут отставать от растущих требований, что обеспечит постоянный спрос со стороны арендаторов, готовых платить высокие цены, говорится в документе.
Эксперты, опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость", полагают, что переориентация интересов "ДОН-Строя" на коммерческую недвижимость может объясняться и другой причиной. Вступление в силу закона о долевом строительстве существенно изменило сам принцип финансирования работы на рынке жилья, напоминают они.
"Строители не могут использовать в том же объеме механизм соинвестирования, что и раньше, а коммерческая недвижимость привлекательна тем, что после завершения проекта его можно оставить в своей собственности, и арендные платежи будут приносить достаточно большие деньги", - поясняет пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании "С-Холдинг" Оксана Басова.
По ее словам, действие этого закона затруднило финансирование строительства на ранних этапах проекта, и теперь девелоперам приходится искать иные способы получения денег на предпроектные разработки, помимо продажи еще не построенных квартир соинвесторам.
Между тем, судя по отчетности, представленной "ДОН-Строем", финансирование строящихся объектов жилой недвижимости велось компанией именно за счет ранней продажи квартир в строящихся комплексах. На них приходилось до 74% из общего объема инвестиций в жилую застройку. Еще 18% холдинг получал за счет займов, а оставшиеся деньги приходились на собственные средства.
Совершенно по-другому выглядит описание финансирования коммерческого строительства. Три четверти средств, необходимых на проекты торгово-офисной недвижимости, "ДОН-Строй" получает за счет заемных средств и только четверть вынужден вкладывать из своей прибыли.
"При прочих равных удобнее привлекать деньги под проекты коммерческой недвижимости, - констатирует первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц. - Вообще финансирование, например, со стороны западных банков коммерческих проектов было первым на рынке, так как эта форма понятна и соответствует мировой практике, а обеспечением возврата кредитов в этом случае является поток арендных платежей".
С ним соглашается и ведущий аналитик группы компаний "Регион" Валерий Вайсберг: "Коммерческая недвижимость остается на балансе девелопера, что интересно для инвесторов, поскольку делает активы компании более стабильными. Что касается инвестирования в жилые проекты, то компания, "завязанная" только на них, становится очень чувствительна к портфелю заказов и наличию участков под строительство".
Трудности перестройки
Вместе с тем перестройка бизнеса и перекраивание долей жилой и коммерческой недвижимости в финансовом потоке вызывает оптимизм не у всех строителей. Так, первый заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании "М.О.Р.Е.-Плаза" Михаил Михайлов полагает, что успешность проекта не зависит от того, в каком сегменте - жилом или коммерческом - он реализуется. "Проект становится удачным при правильном позиционировании его на рынке, а также грамотном планировании и управлении всеми процессами от строительства до организации продаж", - подчеркивает он.
Участники первичного рынка московского жилья, преимущественно специализирующиеся на панельном домостроении, рассказали "Интерфаксу", что доля коммерческой недвижимости среди их проектов составляет не более 10 - 12%, однако объяснили этот баланс по-разному. Так, по признанию О.Басовой, большая часть коммерческих площадей "С-Холдинга" приходится на торгово-развлекательные и гаражно-спортивные комплексы на первых этажах типовых домов. А.Эйрамджанц отмечает, что практически вся коммерческая недвижимость ГК ПИК сосредоточена в Москве и представляет собой офисы классы "А".
А коммерческий директор девелоперской компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов рассказывает о том, что в столице трудно подобрать площадки под комплексную застройку. "Мы ведем преимущественно точечную застройку, и размещение коммерческих объектов возможно только на первых этажах", - говорит он. "В регионах возможностей относительно площадей больше, и в региональных проектах доля коммерческих площадей компании становится больше", - отмечает девелопер.
В свою очередь заместитель генерального директора по экономике ОАО "МТЗ-Рубин" Константин Гариев напоминает, что для строительных компаний перспективна не только горизонтальная, но и вертикальная диверсификация. В этом случае, указывает он, дополнительные бизнесы, например, эксплуатирующие и сервисные компании, создаются на основе уже существующего объекта.
"Уже можно наблюдать, как крупные девелоперские компании создают собственные эксплуатирующие компании и компании по оказанию услуг по обслуживанию помещений, - говорит эксперт. - В целом это оказывает положительное влияние на качество и комплексность услуг по аренде помещений и эксплуатации и комплексной обеспеченности возводимого жилья".
Собеседники агентства "Интерфакс-Недвижимость" обращают внимание находящемуся на подъеме рынку жилья также достаточно доступны кредитные ресурсы.
Например, как отмечает А.Эйрамджанц, ГК ПИК достаточно успешно смогла разместить на рынке облигации и выпустить векселя. "Средства привлекаются не под конкретные объекты - это скорее задача для ЗПИФов (закрытых паевых инвестиционных фондов)", - говорит он.
По словам К.Гариева, проекты жилой недвижимости характеризуются короткими сроками реализации - до трех лет. "Поэтому жилье может быть привлекательно в первую очередь для отечественных инвесторов, ориентированных на высокую доходность в краткосрочном периоде", - указывает он.
О.Басова подчеркивает, что и в коммерческом, и в жилищном строительстве непредсказуемость проектов может оказаться совершенно одинаковой. "Маркетинговые ошибки при продвижении торгового центра "Европарк" привели к тому, что он приносил своим владельцам только убытки, а квартиры в доме на пересечении Рублево-Успенского и Можайского шоссе продавались очень долго и ниже рынка", - отмечает она.
В ожидании IPO
Вместе с тем, проблема диверсификации все чаще упоминается экспертами в контексте возможности первичного публичного размещения акций (IPO) многих крупных строительных компаний. Так, о планах выхода на публичные рынки в свое время заявляли ПИК, "ДОН-Строй", "ЛенСпецСМУ".
Опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость" эксперты связывают стремление многих компаний разнообразить свою деятельность именно с возможностью выхода на IPO. В собственности всех российских девелоперов, которые уже сумели пройти процедуру первичного размещения - "Открытых инвестиций", Raven Russia, FF&P Russia Real Estate Development, - была именно коммерческая недвижимость.
"Интерес крупных девелоперов к коммерческой недвижимости можно объяснить в первую очередь стремлением увеличить активы компании для привлечения средств на открытом рынке, - считает М.Михайлов. - Даже большие объемы жилой недвижимости, реализуемые компанией, менее ценны в качестве активов по сравнению с пакетом коммерческой недвижимости, принадлежащей компании и обеспечивающей ей постоянный доход".
В.Козлов также напоминает о том, что коммерческая недвижимость, в отличие от жилья, приносит стабильную и прогнозируемую прибыль на протяжении многих лет. "Кроме того, под залог коммерческой недвижимости есть возможность получить банковские кредиты", - добавляет он. "В будущем доля коммерческой недвижимости в портфеле строительных компаний неизменно будет расти", - полагает эксперт.
В то же время, уверен В.Вайсберг, в настоящее время большинство российских строительных компаний плохо подготовлены к IPO. "Одной годовой отчетности по МСФО далеко не достаточно для первичного размещения, - думает он. - Поэтому мода на IPO была скорее не у компаний, а у журналистов".
"Необходимо четко понимать, что первичное размещение акций является не самоцелью, а способом привлечения денег или получения объективной оценки стоимости компаний", - подчеркивает аналитик. Как отмечает К.Гариев, IPO представляет собой логичное продолжение той или иной политики компании. "Любая стабильно развивающаяся компания проходит определенные этапы своего развития", - поясняет он.
"В финансовой области деятельности компании внешними признаками такого развития последовательно становятся увеличение кредитных лимитов и числа банковских партнеров, выпуск рублевых обязательств, получение публичного рейтинга надежности, выпуск обязательств на зарубежных рынках", - говорит представитель "МТЗ-Рубин". "IPO лишь завершает эти этапы", - отмечает он, признавая, что исключением из этого правила могут быть небольшие сырьевые компании и предприятия IT-индустрии. "Для них выход на IPO возможен и минуя наработку кредитной истории", - уверен эксперт.
Подобного мнения придерживается и В.Вайсберг. "Все-таки обычно первичное размещение делают в тот момент, когда достигнут пик в развитии компании", - говорит аналитик, отмечая что если компании просто нужны деньги, гораздо проще сделать private placement (частичная продажа акций). "Опыт "Открытых инвестиций", которые первыми вышли на рынок, скорее, является исключением из правил", - полагает он.
Эксперт указывает, что в настоящее время для отечественных девелоперов гораздо острее стоит вопрос снижения издержек за счет оптимизации структуры компаний. "Когда вам принадлежит сто или, как у СУ-155, двести компаний, холдинг становится практически неуправляемым. Поэтому ни СУ-155, ни "Главмосстрой" не могут в настоящий момент назвать своей стоимости", - отмечает он.
ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 8531 -
