Свободные площади

В первом полугодии 2003 года на рынке коммерческой недвижимости сложилась парадоксальная на первый взгляд ситуация. В то время как рынок то и дело рапортует о строительстве и реконструкции новых зданий, офисов по-прежнему катастрофически не хватает, а арендные ставки плавно, но неуклонно «ползут» вверх. На самом деле эта тенденция говорит о значительном превышении спроса над предложением.

Ежегодно столичный рынок офисов получает до 500 тыс. кв.

 

 

м новых помещений, но сегодня он готов «переварить» гораздо большие объемы. Скажем, на юго-западе Москвы на сегодняшний день существует не более 2–3 достойных внимания предложений. Аналогичная ситуация на западе. В ВАО положение не лучше, за исключением Бауманского района. В центре города предлагаются лишь помещения самого высокого класса. А арендовать функциональное офисное помещение, соответствующее международному стандарту, по среднерыночной цене ($400–500 за 1 кв. м в год) — большая проблема.

Особенность сегодняшнего дня — практически полное отсутствие предложений в функционирующих офисных центрах. Если там и происходит освобождение офисов, то они сразу же уходят под расширение «своих» арендаторов, и крайне редко собственникам приходится выставлять эти офисы на рынок. Поэтому те компании, которым необходимо решить вопрос переезда «сейчас», после подписания договора аренды сталкиваются с определенными трудностями.

В первом полугодии 2003 года готовые к въезду офисы сдавались в аренду лишь в нескольких бизнес-центрах, например, «Александр Хаус», «Чайка Плаза I», «Галс Тауэр», «Сафари». На рынке в основной массе присутствуют лишь предложения по строящимся зданиям класса А, реже класса В различной ценовой категории. В первом полугодии шел активный процесс сдачи в аренду офисов в таких зданиях, как «Панорама Тауэр», «Западный мост II», «Моховая Плаза», «Дом на Саввинской», «Гвоздь II», «Юнион Центр I» и др.

Повышенный спрос на недорогие качественные офисы частично удовлетворяется за счет реконструкции зданий бывших НИИ и вывода промзон за черту города. С каждым годом процесс «преобразований» набирает все больше и больше оборотов. На сегодняшний день на рынке есть порядка 15 предложений по объектам класса В, находящимся в стадии реконструкции (строительства). При этом большинство собственников понимают — для того, чтобы проект стал успешным, необходимо выдержать серьезную конкуренцию со стороны аналогичных предложений на рынке. Профессиональный маркетинг объекта, а также правильно выбранная ценовая политика уже на начальном этапе работ позволяет заполнить офисный центр в кратчайшие сроки.

Место красит офис
Предложений качественных офисных центров на сегодняшний день немного, однако на карте города уже можно обозначить места наиболее активного развития рынка коммерческой недвижимости.

Павелецкая — наиболее перспективный район. Из всех городских районов, занятых под производственно-складские нужды (расстояние до Кремля 1 км), он привлекает наибольшее внимание как арендаторов, так и инвесторов. Неудивительно, что он активно реконструируется, преображаясь изо дня в день. Район облюбовали ряд крупных российских сырьевых структур, иностранные представительства, ориентируемые на международный аэропорт «Домодедово». Павелецкая промзона — это уже сейчас офисные комплексы на Дубининской улице, 51–53; Летниковской улице, 10; Кожевническом проезде, 4; Павловской улице, 7.

Шаболовская-Тульская. Достаточно известный и пользующийся спросом у арендаторов район. Офисные центры, находящиеся по таким адресам, как: 4-й Рощинский проезд, 19; 2-й Верхний Михайловский проезд, 9, Мытная улица, 21, имеют отличную репутацию. Здесь преобладают офисные здания класса В, однако на данный момент все они сданы в аренду. Новые проекты, появляющиеся на рынке, реализуются в кратчайшие сроки. Так, офисно-складской комплекс общей площадью 8 тыс. кв. м, расположенный по адресу: 4-й Рощинский проезд, 20, находился на рынке не более трех месяцев, после чего был успешно сдан в аренду.

Бауманская. В районе еще нет известных офисных центров, поскольку с момента возникновения рынка недвижимости считался малопривлекательным местом для пребывания крупных компаний. Однако за последнее время здесь прослеживается тенденция по приведению в порядок административных зданий. «Первыми ласточками» в середине 90-х годов стали офисные центры на Спартаковской площади и в Денисовском переулке. Сейчас это — офисный комплекс на улице Ибрагимова, а чуть ближе к центру расположены объекты на Бакунинской, Новорязанской, Электрозаводской улицах.

На рынке офисов всегда пользуются большим спросом особняки. Ряд арендаторов, стремящихся быть обособленными от других компаний, предпочитают рассматривать такого рода предложения, как здание в Большом Сухаревском переулке, 21; на улице Бурденко, 22; в Малом Иваньковском переулке, 9.

Во втором полугодии планируется завершение строительства ряда крупных бизнес-центров, которые будут соответствовать самым современным требованиям в области архитектуры, инженерии, планировочных решений: «Бульварное кольцо» на Чистопрудном бульваре, 17; «Европа Хаус» в Колокольниковом переулке, 11; «Олимпик Плаза II» на проспекте Мира, 39.

Тенденции и прогнозы
По прогнозам отдела маркетинга и исследований компании ABN Realty, до конца 2003 года на рынке офисов будет продолжен плавный рост цен. Как уже отмечалось выше, из-за нехватки в городе офисов международного стандарта и постоянного расширения штата компаний-арендаторов у рынка нет другой альтернативы поведения. В среднем к концу IV квартала арендные ставки должны подрасти на 5–8% по сравнению с началом года.

Также продолжится «переезд» арендаторов из старых, не соответствующих требованиям сегодняшнего дня зданий в реконструированные офисные комплексы.

Собственники функционирующих центров при перезаключении договоров аренды с существующими арендаторами будут стремиться максимально поднять арендную ставку. В последнее время прослеживается тенденция к разделению рынка офисов на две составляющие. Первая: предложения для арендаторов «с улицы». Здесь возможны некоторые подвижки по цене, так как владелец стремится свести к минимуму упущенную выгоду, связанную с простоем помещения. Вторая: предложения для арендаторов, выразивших желание продлить договор аренды. В этом случае арендодатель прекрасно осведомлен о том, как сложно компании подобрать новый офис и сохранить всех своих клиентов, поэтому его действия могут быть достаточно жесткими.

Примечание. Цена аренды в каждом конкретном здании зависит от многих факторов и обстоятельств, предшествующих выходу проекта на рынок недвижимости. Например, известно, что выгоднее сдать дешевле, но большее по площади помещение (этаж целиком), скажем, на этапе отделочных работ, чем сдавать отдельными блоками уже готовые к въезду помещения по более высокой цене. В этом случае собственник не будет думать об упущенной выгоде в результате простоя помещений и — что также немаловажно — выполнит все оставшиеся работы по сути не на свои средства, а на средства арендатора.

Инвестиции в рынок офисов
Высокие мировые цены на нефть обеспечили хорошие темпы роста ВВП, промышленного производства и инвестиций. По предварительным оценкам, рост ВВП в I квартале 2003 года составил 6% (за аналогичный период 2002 года — 3,7%). Темпы роста выпуска продукции и услуг базовых отраслей экономики в I квартале 2003 года (по отношению к соответствующему периоду 2002 г.) составили 106,7%. Промышленное производство увеличилось на 6%, а инфляция снизилась с 5,4% в I квартале 2002 до 2,2% в I квартале 2003 года.

Положительная динамика развития создает условия благоприятного инвестиционного климата в России, обеспечившего приток инвестиций в национальную экономику. По данным Минэкономразвития, темп роста инвестиций в основной капитал в I квартале 2003 года (к соответствующему периоду 2002 г. — 110,2%) опережал рост большинства макроэкономических показателей.

Рынок офисов, характеризующийся устойчивым спросом практически во всех его сегментах, плавным развитием и приближением к западным стандартам, подразумевает инвестиционную привлекательность вложений.

Однако следует заметить, что до реальных западных стандартов его участникам еще предстоит идти не один год. Основным сдерживающим фактором является так называемый «административный ресурс», который лоялен лишь к определенному кругу девелоперов, которые получают ничем не обремененную землю под застройку и гораздо быстрее других проходят все стадии оформления разрешительной документации на строительство. Иностранные же инвесторы, не имеющие опыта взаимодействия с московскими властями, вынуждены занимать выжидательную позицию либо прибегать к помощи российских консультантов.

Поскольку рынок коммерческой недвижимости не в состоянии развиваться обособленно от других рынков, а существует лишь благодаря подъему основных «государствообразующих» отраслей промышленности, то можно надеяться на существенный приток капитала в недвижимость. Данная тенденция позволяет строить планы на будущее и делать оптимистичные прогнозы практически всем участникам рынка.

Уже на протяжении нескольких лет ряд крупных российских (Сбербанк, МДМ-банк) и иностранных кредитных организаций активно сотрудничают с девелоперами, выдавая им долгосрочные кредиты (5–7 лет), тем самым повышая доходность инвесторов от вложений. Помимо этого российские сырьевые компании («Норильский никель», ТНК, «Газовые технологии и инвестиции»), не имея желания либо возможности заниматься строительством, вкладывают свои доходы в соинвестирование или в уже готовые объекты недвижимости.

Отметим и «проблемную» сторону дела: непрофессиональный подход к проектированию и маркетингу зданий некоторых псевдодевелоперов. Такие компании избегают пользования услугами профессионалов. Однако никто другой, кроме риэлтора или грамотного представителя консалтинговой компании, не сможет профессионально предоставить информацию по вопросам желательного месторасположения будущего офисного центра, уровня отделки, необходимого количества парковочных мест и др. Такого рода «мелочи» позволяют избежать трат в сотни тысяч долларов. В противном случае дело зачастую доходит до «стихийных» продаж объектов недвижимости, говорящих о том, что у владельца отсутствуют средства на завершение строительства.

Такие продажи нельзя путать с «плановыми» продажами, когда инвестор, имеющий возможность строить на свои деньги, повинуясь трезвому экономическому расчету, прибегает к «заемным» средствам, привлекая к проекту соинвесторов. Так происходит, когда целью инвестора является не схема «строительство — сдача в аренду», а схема «строительство — продажа — новое строительство».

Покупка готового бизнеса
Ряд компаний, располагающих свободными денежными средствами, покупает готовые офисные центры, заселенные арендаторами, для коммерческого использования. Такое направление характеризуется достаточной закрытостью информации. Как правило, арендаторы ставятся перед фактом смены владельца здания, но по большому счету на них это событие никоим образом не влияет, поскольку все они имеют долгосрочные зарегистрированные договоры аренды. В качестве примера здесь можно привести покупку офисного центра в 1-м Голутвинском переулке компанией Amerop, а также покупки компанией Capital Investments LLP «Самсунг-центра» в Большом Гнездниковском переулке и «Дукат II» по улице Гашека. Целью покупки может служить как получение прибыли от сдачи в аренду объекта, так и получение банковского кредита под платежи арендаторов. В этом случае, чем известнее арендатор, тем легче получить банковский кредит. Договоры аренды должны быть долгосрочными, без права разрыва одной из сторон.

Долевое участие в строительстве (соинвестирование)
Несмотря на то что данная схема довольно давно и успешно применяется на рынке типового и элитного жилья, позволяя физическим лицам приобретать квартиры еще на стадии нулевого цикла строительства, на рынке офисов она представлена лишь не более 1 года. Долевое участие в строительстве административного здания предполагает ряд «плюсов», таких, как: сама возможность покупки офиса в бизнес-центре, привлекательная стоимость квадратного метра и большой выбор офисных блоков.

Покупка функционирующих офисных зданий «под себя»
Крупные компании, не желая расходовать денежные средства на дорогостоящую аренду офисных пространств, покупают особняки (до 1000–1500 кв. м), как правило, под свои московские представительства. Они не желают иметь соседей-арендаторов, предпочитая не растворяться в общей массе, сохраняя свое лицо. Реже, из-за величины метража, выбор делается в пользу административных зданий, не имеющих каких-либо обременений. Примером может служить покупка «Норильским никелем» офисного и медицинского корпусов по Тверскому бульвару, 13–15.

Покупка права на земельный участок (здания под реконструкцию)
В большинстве такого рода сделок участвуют инвестиционные компании, выкупающие у старых владельцев, не имеющих денег на реконструкцию, объекты недвижимости. После проведения строительных работ здание, как правило, выставляется на продажу или предлагается в аренду.

Инвестиционная привлекательность вложений
С наступлением стабилизации рынка повышается надежность вложений и уменьшаются инвестиционные риски. В основном это связано с общей благоприятной ситуацией в экономике государства и с процессом создания цивилизованных механизмов в области недвижимости (с недавним принятием Мосгордумой закона «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве», с принятием Земельного кодекса).

Ставка капитализации продолжает оставаться на отметке 25% (срок окупаемости проектов — 4 года), что является едва ли не самым высоким показателем среди стран Восточной Европы.

В долгосрочной перспективе процесс плавного понижения коэффициента капитализации будет обусловлен общим стремлением рынка к мировым стандартам. Кроме того, на этот процесс будут активно влиять и «внутренние» факторы: увеличение себестоимости строительства ввиду возрастающих требований к инженерному наполнению объектов и сокращение числа свободных земельных участков, не требующих затрат на вывод пришедших в упадок производств либо отселение жильцов из ветхих строений. Коэффициент капитализации при строительстве и дальнейшем использовании здания в коммерческих целях будет значительно отличаться от коэффициента капитализации при покупке готового объекта недвижимости ввиду более высокой стоимости продукта.

Роман Чепцов Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...