Доля вакантных площадей в торговых центрах сегодня, как правило, не превышает 5%. Если же концепция строительства оказалась неудачной, пустовать уже может до 15% площадей. Но это пока крайне редкое явление, ведь арендаторы подписывают договоры задолго до ввода объекта в эксплуатацию. В данном случае разнообразные преференции (лучшие места, невысокие ставки и тому подобное) получают крупные иностранные и местные торговые сети федерального значения. А каковы шансы у представителей малого бизнеса?
Основание на вселение
Предпринимателям, не владеющим сетями, более того — вообще не имеющим опыта в торговом бизнесе, тоже стоит рискнуть получить место в торговом центре (ТЦ). И нельзя сказать, что их попытки будут обречены на провал. Для этого есть по меньшей мере два основания. Первое — наличие хороших контактов с владельцами ТЦ. Как правило, в подобной ситуации вопрос аренды небольшой, но достаточно «проходимой» площадки можно считать практически решенным. Второе — хорошая подготовка и желание попытать счастья самостоятельно. Если о вашей деятельности на рынке пока никому не известно, то в первую очередь следует позаботиться о бренде новоиспеченной фирмы. Его, конечно, можно придумать, но лучше купить, то есть приобрести франшизу. Система франчайзинга в России еще далека от совершенства, тем не менее некоторые отечественные компании, не говоря уже об иностранных сетях, давно делают бизнес на своем имени. Главное, чтобы торговая марка была хорошо известна. Собственно, в этом и состоит основное преимущество франчайзинговых взаимоотношений. Вы приобретаете кусочек чужого бренда, а он помогает торить дорогу сначала к сердцу руководства торгового комплекса, а затем и потребителя.
Следующий шаг — презентационный альбом, представляемый на рассмотрение руководству ТЦ. Он должен содержать фирменный знак или логотип фирмы, ассортимент товаров, вариант оформления точки и прочие материалы, позволяющие составить полное представление о будущем арендаторе. Создать такой альбом необходимо, поскольку ни один серьезный владелец комплекса без него даже не станет с вами разговаривать. Кстати, нелишне попытать счастья сразу в нескольких центрах.
Подавать заявку на аренду лучше всего в момент проектирования ТЦ или же на ранних стадиях его строительства. В таком случае будет возможность выбрать место и конфигурацию помещения. Ближе к открытию, как правило, свободных площадей уже нет и в обозримой перспективе не ожидается. В наиболее успешных комплексах, например, существует очередь из потенциальных арендаторов, и нередко ждать своего часа они вынуждены годами. Впрочем, даже если вы успеете подать заявку на вселение первым, помните, что лучшие места в любом случае отдадут якорным арендаторам.
Чем ниже сел, тем выше ставка
Снимая площади в торговом центре, следует учитывать, что ставки могут быть выше среднего в следующих случаях:
* расположения точки на нижних этажах;
* размещения павильона рядом с якорными арендаторами (супермаркеты, крупные магазины электроники и бытовой техники, фуд-корты и т. п.);
* нахождения магазина на одном из проходных мест (например, рядом с эскалаторами);
* если арендатор не является якорным (сумма будет зависеть от его профиля);
* маленькой площади занимаемого помещения (обычно менее 100 кв. м).
Плата за размещение в торговом комплексе фиксированная. Сегодня в среднем она составляет 1750 долл. за 1 кв. м в год. Разумеется, речь идет о качественных центрах классов А и В. А вот уровень максимальных базовых ставок достиг 3100–3400 долл., говорят специалисты компании Jones Lang LaSalle (надо отметить, что эти цифры актуальны для магазинов площадью до 100 кв. м, расположенных в торговых галереях на первом этаже).
В отдельных ситуациях расчет выполняют в зависимости от оборота компании. Причем существует некая неизменная базовая часть (не слишком большая). Остальное ТЦ добирает, взимая заранее оговоренные проценты с оборота фирмы-арендатора. Правда, такой метод чаще всего используют в отношении развлекательных предприятий (кинотеатры, игровые центры и т. п.).
Преимущества размещения в ТЦ
Наличие места в торговом комплексе имеет свои неоспоримые плюсы. Один из главных — снижение затрат на организацию бизнеса, что выражается в экономии на проведении ремонтных работ и прокладки коммуникаций. Кроме того, для некоторых предприятий нередко необходимо значительное количество электроэнергии (например, для ресторанов требуется 100 кВт и более), а она в Москве является остродефицитным товаром. Если не хватает мощностей, то в отдельном помещении присоединение каждого киловатта обойдется очень дорого. В торговом центре гораздо проще получить нужное количество электричества, ведь все заботы берет на себя его руководство. Главное — заранее сообщить свои потребности по мощностям. Впрочем, опытные девелоперы и так довольно точно представляют запросы арендаторов. Второе преимущество — гарантированный поток клиентов. Фактически ТЦ берет на себя заботу о привлечении посетителей. Арендаторам же в идеале остается только работать и получать запланированную прибыль.
С вещами на выход…
Впрочем, на практике не все так гладко, как иногда рисует воображение, и далеко не всегда нахождение под «большой крышей» обеспечивает доходность. Сегодня некоторые арендаторы нет-нет, да и уходят из торговых центров. Почему? Причин несколько, но все они сводятся к одному — к недополученной прибыли.
Во-первых, маркетологи ТЦ могут неверно спрогнозировать посещаемость и таким образом невольно ввести арендаторов в заблуждение относительно расчетов, которые они проводили при анализе своей потенциальной доходности.
Во-вторых, торговый центр — это своеобразный мини-город со своими улицами, проспектами, площадями… Если вы расположитесь в малолюдном «переулке», то доходность опять же может оказаться ниже, чем планировалось.
В-третьих, злую шутку способна сыграть слабая концепция, выбранная самим арендатором. Это выражается в чем угодно — в блеклом или чересчур крикливом оформлении, неправильно подобранном ассортименте, расчете не на ту целевую аудиторию и т. д.
В результате даже нахождение в сверхпопулярном комплексе может привести к банкротству. Оно будет особенно скорым, если, не дай бог, совпадут все три причины.
Андрей Петраков Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2606 -
