Темные лошадки гостиничного рынка

Одной из наиболее горячих тем рынка коммерческой недвижимости в 2007 году стали апарт-отели. Этот сегмент рынка почти не развивался ранее, оставаясь в тени других проектов. Однако недавнее признание крупнейшего гостиничного оператора мира InterContinental Hotels Group (IHG) о том, что компания готовится вывести на рынок России свой бренд Staybridge Suites, представляющий апарт-отели, может оказаться знаковым и переломным для рынка, который до сих пор таких крупных игроков в данном сегменте не привлекал.

Плюсы формата – на поверхности. Во-первых, при сдаче номеров в долгосрочную аренду (в чем состоит основная суть апарт-отеля) нивелируется типичный для гостиничной деятельности риск недозагрузки.

 

 

Во-вторых, необязательно размещать апарт-отель в самом центре города – это облегчает подбор площадки под строительство и снижает стоимость ее приобретения. «Кроме того, можно отметить и более низкие по сравнению с обычными отелями операционные расходы, – говорит Валерий Трушин, руководитель направления исследований и аналитики Colliers International. – Экономия достигается на предоставляемых услугах, сервисе, штате сотрудников». Однако, продолжает эксперт, нельзя закрывать глаза и на ограничения концепции апарт-отелей: «К ним можно отнести дополнительные вложения (необходимость меблировки, оснащения и отделки апартаментов), более низкий уровень цен по сравнению с гостиницами одного уровня и более низкую долю доходов отеля от сопутствующих услуг».

Игроки…

Вообще говоря, апарт-отели возникли на российском рынке не вчера. Еще в советские времена Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК) управляло несколькими такими объектами. Сегодня самыми известными апарт-отелями в Москве считаются гостиницы «Волга», «Орехово», «Международная», апарт-отель «Ирис», «Кузьминки». Совокупный объем московского рынка апарт-отелей эксперты оценивают примерно в 2200 номеров.

В 2006 году заявила о себе и международная компания Orco Group, управляющая сетью апарт-отелей по всему миру. Компании приобрела у «Системы-Галс» часть офисно-гостиничного комплекса на Покровке, чтобы создать в нем апарт-отель под брендом MaMaison. Тогда же выяснилось, что проект размещения апарт-отелей имеется для верхних этажей башни «Федерация» в «Москва-Сити» (под управлением Hyatt), в гостинице «Москва» (которая станет отелем Four Seasons), а также в жилых комплексах «Коперник» и «Кремлевский». Затем, в октябре, выяснилось, что в Малом Козихинском переулке девелоперская компания «БЭЛ девелопмент» совместно со студией «Тритэ» построит апарт-отель площадью более 8 тыс. кв. м.

В Петербурге же в настоящее время функционирует только один апарт-отель (в котором 100% номеров являются апартаментами) – «Кронверк» на ул. Блохина, 9. Хотя в некоторых мини-отелях, а также гостиницах с большим числом номеров наряду с обычными номерами предлагаются и апартаменты (например отель «Гельвеция» и др.). Апартаменты входят и в состав таких небольших гостиниц, как «Пушка Inn», «Аничков Отель», «Абажуръ-2», «Казанская, 5».

«Апарт-отели занимают промежуточную нишу между классическим отелем и жилыми квартирами, сдаваемыми в аренду, – комментирует Игорь Лучков, директор департамента оценки, консалтинга и аналитики компании «Коммерческая недвижимость. Бекар». – Спрос на такие отели существует в основном со стороны деловых туристов и иностранных студентов. Апарт-отели востребованы при дефиците и высокой стоимости предложения со стороны гостиничного рынка. Полагаю, что удельный вес этого сегмента будет сокращаться с развитием гостиничной инфраструктуры, хотя непосредственно в количественном выражении возможен его рост. Новые проекты будут появляться, т. к. спрос не удовлетворен».

… И ставки

«Это весьма перспективный и выгодный бизнес. Конечно, суммы его прибыли не сравнятся с внушительными дивидендами крупных мировых гостиничных операторов, но свою нишу в данной сфере коммерческой недвижимости занять вполне реально, – отмечает Сергей Богданчиков, руководитель департамента консалтинга London Consulting & Management Company. – Популярность и перспективность развития апарт-отелей в России подтверждается вниманием со стороны крупных международных компаний». Так что заявление InterContinental Hotels Group о вхождении на российский рынок апарт-отелей удивления не вызывает. С другой стороны, его можно назвать весьма симптоматичным.

Оператор собирается развивать в России бренд Staybridge Suites: апарт-отели под этой торговой маркой появятся в Петербурге и Нижнем Новгороде, а затем и в Москве. «Мы полагаем, что все крупные города России получат выгоду, если будут располагать апартаментами для длительного проживания гостей, – говорит Майкл Купер, вице-президент IHG по стpaтегическому paзвитию в России и на Укpaине. – Данная модель снискала огромный успех в США, Великобритании и странах Персидского залива». Обычно, как говорит Купер, апарт-отель под вывеской Staybridge Suites представляет собой 80-100 апартаментов с кухнями: «Стоимость такого проекта составляет $125 тыс. с номера, плюс расходы на землю и финансовое обслуживание. В целом получается от $10 млн».

Открытие первого Staybridge Suites ожидается в Петербурге к 2010 году. Ну, а развитие и качественное улучшение данного формата, подводит итог Сергей Богданчиков, можно отнести к основным тенденциям развития гостиничной недвижимости Москвы и Петербурга 2007 года.

Павел Баскаков Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU