Тверская улица: ставка — ничто, имидж — все

В сознании многих поколений Тверская была самой главной в Москве. За шесть веков своего существования она снискала славу самой дорогой, престижной и оживленной улицы города. И это не удивительно, ведь она хранит отголоски важнейших исторических событий — здесь много памятников истории и архитектуры. Если бы всему этому наследию суждено было остаться в первозданном виде, то Тверская могла бы конкурировать со знаменитейшими европейскими улицами, такими, как парижские Елисейские поля, венская Мария-Хильфер-штрассе, лондонские Найтсбридж или Оксфорд-стрит...

Тверская улица: ставка — ничто, имидж — все
Самый тяжелый удар Тверская улица приняла в первые десятилетия советской власти, потеряв свою уникальность и отчасти превратившись в типичный «сталинский» проспект.

 

 

Но и в искаженном виде Тверской не суждено было утратить первостепенное значение. Так было в советские годы, статус главной улицы Тверская сохранила и после перестройки. В начале 1990-х годов тут появились самые роскошные бутики и самые престижные офисы. Наконец, самое дорогое жилье продается и сдается тоже на Тверской.

В последние несколько лет ситуация стала меняться. Престижные магазины становятся редкостью. Улица не располагает возможностями для появления большого количества современных офисных помещений. Изменились представления и о престижном жилье, поскольку малогабаритные квартиры в «сталинских» домах (составляющих подавляющее большинство построек современной Тверской) уже не удовлетворяют запросам состоятельных людей. Означают ли подобные симптомы, что время заставило пересмотреть отношение к Тверской как главной столичной улице?

Статус, скрепленный веками
Как никакая другая улица Москвы, Тверская хранит память многих веков и поколений. Еще в XIV веке она служила дорогой между двумя могущественными княжествами — Московским и Тверским. По ней шествовали коронационные процессии русских императоров и пышные иностранные посольства.

Улица начала активно застраиваться в XVII веке. Именно тогда ее украсили богатые каменные палаты знатных бояр и невиданный по красоте дворец сибирского губернатора Матвея Гагарина. Впоследствии по соседству с этими роскошными постройками появились дворцы многих именитых московских фамилий: Долгоруковых и Демидовых, Трубецких и Чернышовых, были возведены многочисленные церкви и часовни.

В конце XVIII–начале XIX века на Тверской строится одно из замечательных творений архитектора Доменико Жилярди — Английский клуб. К счастью, и сегодня в здании, которое нашим современникам известно как Музей революции, частично сохранились отделка интерьеров, мраморные лестницы, порталы, колонны, живописные плафоны, лепнина.
В XIX веке улица становится самой оживленной: вслед за дорогими магазинами, ресторанами и гостиницами на ней появляется лучший в Москве гастрономический магазин, чудом сохранившийся в советские годы и известный нам как «Елисеевский». Он моментально стал одной из главных достопримечательностей столицы. Туда ходили подивиться на золото отделки, узорные росписи, хрустальные люстры и заморские деликатесы.

Тверская сыграла выдающуюся роль в становлении русского кинематографа: первая киностудия располагалась в самом начале Большого Гнездниковского переулка, в знаменитом доме Нирнзее. Это было первое в Москве девятиэтажное здание, которое долгое время оставалось самым высоким жилым домом в городе.

Примерно в те же годы возводится и еще одно интересное здание — доходный дом Бахрушина, расположенный по адресу: Тверская, 12, и являющийся одним из ярких образцов раннего декоративного модерна.

Примечательно, что именно на Тверской нередко опробовались многие инженерные и технические новинки. Так, в 1820 году появились дилижансы — многоместные кареты, в которых помещались длинные скамейки в ряд — так называемые «линейки». В 1872 году от Страстной площади пошла по рельсам первая в Москве конка — вагон, который тащили лошади, а в конце XIX века тут был пущен первый московский трамвай. Даже электричество на Тверской появилось раньше, чем на других улицах города: в 1896 году здесь установили 99 красивых фонарей.

Во власти генплана
Сразу после революции на Тверской начали активно сносить здания, из-за которых улица лишилась большей части исторически ценных объектов. Первой жертвой стал памятник Скобелеву, сооруженный в начале ХХ века. Затем были разрушены часовня Александра Невского и замечательный Страстной монастырь, находившийся на месте современной Пушкинской площади, там, где сейчас стоит памятник Пушкину.

Но это были пусть и немалые, но единичные разрушения. Окончательно участь улицы решил печально знаменитый генеральный план социалистической реконструкции Москвы, принятый в 1935 году. В ходе его реализации Тверская стала строительной площадкой для передовых идей. По смелости и дерзости те преобразования вполне сравнимы с теми, что происходят в столице сегодня, когда на глазах исчезают целые кварталы старых построек.

Руководствовались прямо-таки базаровским принципом: расчищали площадку для новой жизни методично и упорно, выпрямляя улицу и освобождая по ходу дела от ненужных «наслоений» минувших веков, казавшихся морально и физически устаревшими. Под каток попало большинство старинных зданий, мешавших расширению; часть же из них, по счастью все-таки уцелевшая, была передвинута в глубь дворов.

Культурная ценность снесенных построек — вопрос спорный (дискутируют же сегодня, называя десятки зданий в центре города рухлядью, не соответствующей понятию раритета). Но в одном разрушительная цель была достигнута однозначно: преобразованная Тверская стала одной из показательных улиц эпохи тотального атеизма: на ней не уцелело ни одной церкви. Сотни метров высвобожденного пространства были застроены творениями архитектора Аркадия Мордвинова, одержимого идеей создать идеальный советский жилой дом.

В оправдание этих построек нужно сказать, что по добротности и внешнему виду они, конечно, не чета домам, серийно возводимым в послевоенное и хрущевское время. Но мы говорим о культурной ценности разрушенных дворцов, церквей и домов, которой не обладают массовые «сталинские» постройки, сооруженные преимущественно пленными немцами.
Москвичи, которые помнят многочисленные шествия, которыми в советское время были ознаменованы государственные праздники, утверждают: не было помпезнее и значительнее парадов и гуляний, чем те, что происходили на Тверской. Помнят и фасады зданий, украшенные гигантскими портретами коммунистических вождей. Нет ничего удивительного, что красочность, тоталитарность символики тут доминировала.

На пороге новых преобразований
Каждая эпоха рождает своих идолов. Новая страница отечественной истории, не дописанная и по сей день, наложила отпечаток на облик современной Тверской. В известном смысле тенденции, проявляющиеся в обустройстве главной улицы Москвы, не слишком оригинальны. Итак, состоятельные бизнесмены, владельцы гостиниц и ресторанов, офисов и торговых центров снова потянулись на Тверскую в погоне за престижем и доходами. Логика подобных устремлений ясна, прозрачна и в основе своей мало чем отличается от той, что руководила устремлениями бояр петровских времен и екатерининских вельмож, сооружавших дворцы, или купцов, стремившихся открыть здесь магазины. И все же ни в одну реку не входят дважды. Искалеченная многочисленными преобразованиями, Тверская почти утратила статус важнейшей жилой, торговой и культурной улицы Москвы. Почему это произошло?

Причин тому несколько. Каждый, кому приходится здесь бывать, знает: Тверская — одна из самых непроезжаемых улиц столицы. Более того, за исключением Тверской площади, ни в каком другом месте ее невозможно пересечь ни на каком транспорте. Выезд из переулков с четной стороны квартала реален тоже лишь через один тесно заставленный переулок — Настасьинский. Могут ли в таких условиях быть востребованы бутики, посетители которых не передвигаются по городу только на личном транспорте, и никак иначе?

Впрочем, еще лет десять назад на Тверской престижных магазинов было немало, но теперь они переместились на Кузнецкий мост, в Столешников и Третьяковский переулки, где не то чтобы свободный, но менее затрудненный трафик. Это не означает, что торговая история Тверской закончилась, но характер и направленность местных магазинов, безусловно, меняется.

Многочисленные автомобили оказали и другую «медвежью» услугу этой улице. Сегодня Тверская считается зоной экологического бедствия, не совместимой с представлениями о комфортном проживании людей с высоким достатком. Едва ли сейчас целесообразно говорить и об архитектурной ценности улицы. Десятилетия преобразований лишили ее большинства интересных архитектурных образцов, традиционно привлекающих внимание покупателей элитной недвижимости. Так что едва ли она способна соперничать с Остоженкой или Арбатом.

Единственный процветающий на Тверской сектор коммерческой недвижимости — гостиничный. Так сложилось исторически, что было построено немало гостиниц, самые известные из которых — «Интурист», «Минск» и «Националь». В последние годы они претерпели и еще претерпят немало преобразований.

Все сказанное — лишь общие наблюдения, рожденные поверхностным взглядом на ситуацию. Какие же глубинные процессы происходят на этой улице сегодня? Попробуем спросить об этом ведущих специалистов в области жилой и коммерческой недвижимости.

Битва титанов: логика или статус?
Несмотря на многие объективные перемены, происходящие с Тверской, иностранные аналитики по традиции считают ее по-прежнему эталонной, входящей в десятку самых дорогих улиц мира. Во многом это связано с расположением в историческом центре столицы, традиционно притягивающем внимание как туристов, так и горожан. Эти преимущества всегда привлекали арендаторов, считающих наличие магазина на Тверской вопросом имиджа. Зачастую арендаторы готовы платить высокую цену, даже несмотря на то, что объект грозит быть малорентабельным или убыточным: ведь в некоторой степени он служит рекламным целям, а расходы на его содержание окупаются продажами в торговых центрах.

Как утверждает коммерческий директор ОАО «Авгур Эстейт» Виктор Козлов, «Тверская улица в Москве остается в числе главных «торговых коридоров» столицы наряду с другими известными улицами — Арбатом, Кутузовским и Ленинским проспектами — уровень которых за последнее время стал заметно выше. На Тверской стремятся открыть магазины ведущие мировые бренды, ориентированные на масс-маркет. Присутствие на главной торговой улице Москвы носит имиджевый и рекламный характер для бренда. Высокие арендные ставки не позволяют этим магазинам достигать высокой рентабельности. Вместе с тем они обеспечивают всей сети высокие продажи не только в Москве, но и в целом по стране».
Тверская по-прежнему привлекательна для торговли, однако интерес к ней проявляют не владельцы бутиков, как это было несколько лет назад, а магазины, рассчитанные на массового покупателя.

Сходную оценку дал и руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга «МИЭЛЬ-Недвижимость» Айдар Галеев: «Действительно, Тверская улица в последнее время изменила свой облик. Если еще несколько лет назад она была насыщена бутиками, то сейчас стала более демократичной. В настоящее время помимо дорогих магазинов появилось также и большое количество бюджетных мультибрендовых магазинов. На Тверской расположены Collin's, Zara, Bosco Sport, Castro, «Дикая орхидея», Boss, «Подиум», Sacsh, Monsoon, Glenfield, Adilisik, Vicini&Baldinini, Mexx, Trussardi, J Lo, Levi's Store, Rendez-vous, «Климона», «Даниель», «7 элемент». Больше всего торговых площадей принадлежит магазинам одежды, чуть меньше — банкам и магазинам обуви, предприятиям общепита. Большинство кафе и ресторанов доступны по ценам. Это сетевые «Шоколадница» и «Кофе-хаус», «Азия-кафе», «Сбарро», TGI Fridays, ресторан японской кухни «Гино-Таки», рестораны «Этаж», «Версай» и др.».

В погоне за престижем
Сегодня в Москве появляется все больше торговых центров, способных поспорить по удобству и функциональности с современными западными образцами. Как следствие, растут требования к качеству арендуемых площадей.

Конкурентоспособны ли в такой ситуации помещения, расположенные на Тверской?
Как рассказал В. Козлов, «торговые и офисные помещения, расположенные на Тверской, имеют некоторые особенности. Например, все торговые помещения первой линии располагаются в помещениях, которые мало приспособлены к новому назначению из-за планировок, которые были спроектированы еще при строительстве здания. Тем не менее значительная часть этих помещений была адаптирована, и сегодня в соответствии с современными тенденциями они имеют большие витрины, два уровня и сложную инженерную «начинку».

Другая особенность зачастую связана с отсутствием прозрачной структуры собственников помещений. По этой причине некоторые компании, которые по практическим или этическим причинам не согласны закрывать глаза на нарушения в оформлении документов, отказываются от аренды на Тверской».

Наличие многих противоречивых факторов, определяющих ценность Тверской как важной торговой улицы столицы, приводит и к размытости, неопределенности критериев для оценки стоимости аренды площадей. «Многое зависит от интуитивных представлений собственников помещений и их амбиций, — считает А. Галеев. — Но в целом здешние ставки оторваны от рыночных цен на торговые помещения в городе». Как утверждают аналитики рынка, Тверская имеет три зоны. Первая — это четная сторона улицы на участке от ее начала до Пушкинской площади. Она особенно востребована арендаторами, здесь самый большой пешеходный поток. Соответственно, ставки тут самые высокие — они начинаются от $5 тыс. за 1 кв. м в год и доходят до фантастических $10 тыс. От Пушкинской до Маяковской площади стоимость аренды несколько скромнее — $3,5–5 тыс. Наконец, самый демократичный отрезок Тверской — наиболее удаленный от центра (между «Маяковской» и «Белорусской») — $1,5–2,5 тыс. Предложения торговых площадей на продажу очень редки, стоимость таких помещений составляет от $15 тыс. до $50 тыс. за 1 кв. м в зависимости от привлекательности объекта.

Итак, на Тверской наблюдается весьма сложная ситуация. С одной стороны, очевидна потеря интереса к ней со стороны владельцев бутиков. С другой — высочайшая стоимость аренды, обусловленная соображениями статуса и все еще приемлемая для владельцев вполне демократичных магазинов. Как тут не вспомнить Гоголя, изобразившего в своих произведениях немало типажей, отмеченных подобным противоречием? Конечно, это многочисленные франты и щеголи из «Невского проспекта»: «Вы думаете, этот господин чертовски богат? Нет, он весь состоит из своего сюртучка». Да, возможно, именно такой феномен характеризует наш отечественный, склонный к двойственности менталитет.

Однако насколько долго продержится такое положение? Как известно, зрелый деловой мир живет не по законам парадоксов, а по правилам логики и расчета. К тому же надо признать: имидж, за который в отечественном бизнесе еще принято платить немереные деньги, не является самостоятельной, объективной ценностью. Конечно, некоторое время соображения подобного характера берут верх — в данном случае их подпитывает былая история Тверской улицы. Но лишь некоторое время, до тех пор, пока массовая торговля не возьмет верх и не сметет остатки прошлой гламурной славы.

От новых планов к новому качеству
В ближайшие годы Тверскую ожидает появление большого количества масс-маркетов.
Такие изменения способна принести, как это ни странно на первый взгляд, очередная глобальная реконструкция Тверской улицы. Как известно, в ближайшие два года на ней появится три масштабные строительные площадки. Одна из них — под Пушкинской площадью, где построят подземную парковку на тысячу автомобилей, продовольственные магазины и археологический музей (ранее тут предполагалось разместить развлекательный центр).

Другая стройка развернется под Триумфальной площадью, которая сейчас переполнена машинами, но будет переделана и дополнится подземной частью. Аналогичные преобразования ожидают и пространство перед Белорусским вокзалом. Общая площадь подземной стройки составит около 100 тыс. кв. м. Более того, под Тверской проложат трехполосный туннель, наподобие того, что расположен под Новым Арбатом.

Словом, главная улица Москвы примет более современный облик, вероятно, даже станет удобнее в транспортном отношении. Все эти обстоятельства подстегнут деловую активность не только улицы, но и всего района в целом. Но за преимущества придется заплатить немалую цену. Планы реконструкции, сколь разумными и обоснованными они ни представляются, способны поставить окончательную точку в культурной истории Тверской улицы, хранящей наслоения многих веков.

Уже сегодня в своих прогнозах аналитики рынка склонны оценивать скорее современные плюсы Тверской, а не ее архитектурные и художественные достопримечательности, как раз и привлекающие внимание туристов и, соответственно, состоятельных покупателей. Как утверждает заместитель генерального директора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева, «сам проект, безусловно, перспективный, место уникальное — рядом сразу три станции метро. Таких мест в Москве — единицы. Если центр сделает своей аудиторией средний класс, собственно тех, кто ездит в метро, их ждет большой успех».

Офисы: в надежде на реконструкцию
В последние годы Тверская заявила о себе как привлекательное место не только для торговли, но и для размещения офисных площадей. Но тенденции, существующие в этом сегменте, не отличаются оригинальностью.

Консультант отдела торговых помещений компании Jones Lang LaSalle Татьяна Борисова рассказывает: «Офисная недвижимость на Тверской не относится к функциональной. Это престижно для небольших офисов. Крупные платежеспособные компании, которым требуется площадь более 2 тыс. кв. м, не найдут на Тверской предложений, удовлетворяющих современным требованиям к офисам класса А. Если удобство приносится в жертву, то только ради престижа или позиционирования».

У руководителя группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Ольги Батуриной мнение более оптимистичное. По ее словам, роль Тверской на рынке офисных площадей велика. Это связано с реализацией нескольких амбициозных проектов, осуществленных крупными девелоперами. Так, компания «Капитал груп» возвела недалеко от площади Белорусского вокзала офисное здание «Белая площадь». На Большой Грузинской улице построена «Плаза четырех ветров», а в переулках, прилегающих к Тверской, расположены здания «Дуката», считающиеся лучшими в Москве.

Стоимость престижных офисных помещений на Тверской — одна из самых высоких в Москве — $1–1,2 тыс. за 1 кв. м в год. При этом арендаторы офисов тоже не избавлены от тех проблем, которые осложняют развитие торгового бизнеса. Прежде всего это напряженный трафик и сложности с парковкой. Однако, по словам О. Батуриной, ряд арендаторов предпочитают именно Тверскую, рассчитывая, что грядущая реконструкция снимет остроту существующих проблем.

Помимо новых построек на Тверской расположено немало советских зданий, ранее занимаемых институтами, а сегодня приспособленных под офисы. Разумеется, что по своему удобству они не способны соперничать с современными офисными помещениями. Как рассказал А. Галеев, «площади представлены в смешанных офисно-жилых домах, имеющих отдельный вход на первый этаж. Арендные ставки на площади в смешанных домах составляют $800–1000, в административных зданиях — до $1,3 тыс. за 1 кв. м в год. Стоимость продажи офисных площадей — $8–10 тыс. за 1 кв. м».

Новая жизнь на старом месте
Итак, достоинства офисной и торговой недвижимости не безоговорочны. Сказанное не относится к гостиницам, которых на Тверской всегда было немало. В настоящее время происходит реконструкция или полная перестройка большинства имеющихся отелей.

Самый известный проект касается сноса гостиницы «Интурист». Начало ему было положено еще в 2002 году: 22-этажное здание из железобетона, алюминия и стекла заклеймили как одну из крупнейших градостроительных неудач советской эпохи. Кстати, тогда власти планировали назвать новое здание на его месте «Парижем»: именно такое имя носил небольшой отельчик, расположенный на этом месте в начале ХХ века. К тому моменту, когда строительство находилось на стадии котлована, сменился инвестор проекта, а потом и сам гостиничный оператор.

В результате гостиница открылась не в 2004-м, а в самом конце 2006 года и сменила имя с «Хилтона» на «Ритц Карлтон». Это пятизвездочный отель на 332 номера плюс один президентский. Общая площадь здания — около 60 тыс. кв. м. Наземная часть состоит из 11 этажей, а подземная уходит в глубину на пять ярусов. Инфраструктура гостиницы включает бизнес-центр, банкетный зал, конференц-зал, подземную парковку, фитнес-центр, салон красоты, салон СПА с сауной и парилкой, множество магазинов и ресторанов.

Создать атмосферу XIX века и богатого русского стиля управляющая компания доверила немецкому дизайнеру Петеру Зиллингу. Номера нового «Карлтона» оформлены в стиле имперской России: тут и особое постельное белье со знаком Ritz-Carlton, и пуховые перины, и изящные мраморные ванные комнаты. Для создания интерьера по всему миру было собрано более 1,8 тыс. предметов антиквариата. Для сравнения: номера одного из самых «антикварных» отелей Москвы — «Метрополя» — насчитывают всего 800 единиц подлинной старинной мебели.

В настоящее время реализуется проект по возведению гостиницы на месте бывшего «Минска», инвестором которого является Роскредитбанк. Есть все основания полагать, что устаревшее и более чем скромное по внешнему виду здание заменит отель, отвечающий самым современным представлениям о строительстве.

Итак, замена старых морально и физически устаревших гостиниц на Тверской закономерна. Ситуация в гостиничном бизнесе Москвы такова, что на сегодняшний день является перспективным и оправданным возведение объектов самого высокого уровня. Во всяком случае это касается исторического центра города, где появление демократичных отелей невозможно по нескольким причинам. Прежде всего из-за огромного спроса на гостиничные номера (по усредненным статистическим данным, в Москве заполняемость отелей составляет около 71–72%). Другая причина — это фантастическая стоимость земли в Москве, при которой возведение отелей средней ценовой категории не является инвестиционно привлекательным.

Прощай, жилье?
Завершая разговор об истории и преобразованиях, происшедших за последние годы на Тверской улице, нельзя не остановиться и на теме жилой недвижимости. Что значит иметь квартиру на Тверской? Еще десяток–другой лет назад жители домов, расположенных на этой улице, считали, что живут в одном из самых престижных и удачно расположенных районов Москвы. Теперь ситуация изменилась.

Конечно, Тверская и сейчас считается респектабельным местом, но многие обладатели квартир там не живут. Как считает Т. Борисова, «во многом это связано с неблагополучной экологической обстановкой в этом районе. Квартиры старого формата не удовлетворяет нынешним запросам состоятельных людей, поэтому в основном там селятся иностранцы, бизнесмены и другая публика, которая снимает жилье с определенными целями, но не считает его своим домом. Впрочем, на Тверской доживают наследники тех, кто получил эти квартиры, будучи в составе советской номенклатуры, — потомки высших чинов военных ведомств, ученых, деятелей литературы и искусства, партийных работников».

Заместитель генерального директора по вторичному рынку жилья компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов добавляет: «Арендовать и приобретать жилье на Тверской сегодня предпочитают иностранцы. Во-первых, это действительно престижно, во-вторых — намного выгоднее, нежели проживание в отелях класса люкс».

Впрочем, все сказанное не относится к окрестностям Тверской улицы, где сейчас имеются точечные новостройки бизнес-класса и выше, больше отвечающие современным требованиям к площади жилья и комплексу дополнительных услуг. Именно их и облюбовали наши соотечественники, обладающие определенным статусом и средствами.

Чтобы составить представление о недвижимости Тверской, мы попытались выяснить, какие же объекты сегодня выставлены здесь на продажу. По данным А. Шленова, в настоящее время предлагается 182 квартиры, в подавляющем большинстве — в «сталинских» домах, малогабаритные (жилая площадь не более 22–24 кв. м). Средняя стоимость 1 кв. м в них составляет около $7 тыс., максимальная — более $14 тыс. Есть квартиры с евроремонтом пяти–семилетней давности, расположенные в домах, облагороженных самими жильцами, — закрытый дворик, паркинг, видеонаблюдение, консьерж, охрана и т. д. Площадь таких квартир варьируется от 80 до 120 кв. м.

Как видим, по современным меркам такое жилье не может считаться привлекательным для обеспеченных людей. Оставаясь формально жилыми помещениями, по сути своей квартиры на Тверской превратились в подобие гостиниц, используемых для деловых целей. И едва ли их статус изменится в обозримом будущем.

Елена Вознесенская М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...