Услуги для расчетливых

Профессиональное управление офисной недвижимостью и девелоперы, и арендаторы пока воспринимают как экзотику.

За последние три года общая площадь офисов международного класса в Москве увеличилась с 1,5 до 2,8 млн кв.м. Однако бурное строительство фешенебельных зданий пока явно опережает темпы развития рынка услуг профессионального управления недвижимостью. Большинство собственников бизнес-центров предпочитают работать по старинке и эксплуатируют свои объекты самостоятельно - с помощью дочерних структур.

Простые объяснения

Представители управляющих компаний объясняют эту тенденцию тем, что у собственников зданий все еще сильны предубеждения к профессиональным управляющим, к этому бизнесу в целом.

 

 

«Девелоперы и собственники зданий полагают, что сэкономят, если будут самостоятельно возиться с недвижимостью. Но, в конечном счете, непрофессиональное управление объектом приводит к росту капитальных затрат и издержек, - говорит директор компании Colliers CPM Марина Великорецкая. – Дилетантство, «кумовство», неправильно выстроенная система управления, ошибки в подборе персонала, привлечение некомпетентных подрядчиков - все это, в конечном счете, негативно сказывается как на техническом состоянии объекта, так и на его имидже».

С этими доводами согласен Игорь Анисимов, исполнительный директор компании Vesco Service. Он отмечает, что только профессиональное управление эксплуатацией позволяет как собственнику, так и нанимателю поддерживать недвижимое имущество в нормальном состоянии, не допуская его чрезмерного физического износа. В этом случае текущие расходы на содержание и обслуживание зданий любого назначения сторицей окупаются в дальнейшем.

Масштабы не те
Компаний, управляющих недвижимостью, в Москве сотни. Но большинство из них заведуют зданиями, которые принадлежат родственным или материнским структурам, и редко предлагают свои услуги широкому кругу участников рынка недвижимости. Организаций, действующих на открытом рынке и управляющих «чужими» объектами, на порядок меньше – их по пальцам можно пересчитать. Большинство игроков имеет западные корни (это Hines, Enka, Colliers CPM, Noble Gibbons, Sawatzky, «М+В Цандер Фэслилти Менеджмент»), хотя свою нишу заняли на этом рынке и отечественные компании (ведущие из них - холдинг «Город», «Мой дом», «Габа Эстейт»). Но пока не многим российским фирмам удалось привлечь в штат специалистов высокой квалификации, способных предоставлять управленческие услуги высокого качества, о реальной конкуренции между ними и западными управленцами говорить не приходится. Кроме того, на рынке широко представлены т.н. «инфраструктурные компании». Они специализируются на оказании клининговых («Чистый свет»), катеринговых (Sodexo), мувинговых (Crown relocations) услуг и часто привлекаются эксплуатирующими организациями на условиях субподряда.

О неразвитости рынка свидетельствует тот факт, что даже компании-лидеры рынка не могут похвастаться большими портфелями активов. Как правило, в управлении большинства из них находится от 50 до 200 тыс. кв.м. Они признают, что масштабы бизнеса, по западным меркам, невелики, а спрос на услуги по управлению ограничен. По грубым подсчетам, профессиональным управлением сегодня охвачено лишь 30-40% столичной офисной недвижимости класса «А» и «В». Это очень мало, учитывая, что доходность этого бизнеса напрямую зависит от количества «квадратов», которые находятся в управлении. «Чем большим портфелем активов управляет фирма, тем ниже издержки. Расчеты показывают, что крупной управляющей компании может быть интересно любое помещение площадью более тысячи квадратных метров, так как у нее есть возможность использовать эксплуатирующие службы не только для этого объекта. Если же объект является единственным в портфеле, то, с нашей точки зрения, интересно управлять зданием площадью не менее чем 20 тысяч квадратных метров», - говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Пока этот вид деятельности имеет относительно невысокую доходность. По разным оценкам, ведущие управляющие компании довольствуется вознаграждением в размере 15-25% от валового годового дохода, который приносит объект недвижимости. Многое зависит от длительности контракта, а также от класса здания. «Сегодня сроки действия контрактов на управление колеблются от 3 до 5 лет. И при подписании договора сроком на 5 лет доход управляющей компании составляет, ориентировочно, 10-13% от стоимости контракта, - говорит Татьяна Романцова, представитель компании «М+В Цандер Фэслилти Менеджмент». – Кроме того, профессиональное управление, с точки зрения доходности бизнеса, оправдано в зданиях класса «А» и «В». Арендаторы зданий более низкого качества рассчитывают на низкую ставку аренды, и, соответственно, на минимум включенных в пакет услуг. Поэтому участие управляющих компаний в этом сегменте представляется малорентабельным, а для профессиональных западных компаний – непривлекательным».

В жестких рамках
Компенсировать издержки, связанные с небольшими оборотами, и повысить уровень доходности управляющие компании могли бы за счет расширения спектра оказываемых услуг. Однако пока большинство игроков оказывают лишь услуги по технической эксплуатации и почти не занимаются, например, управлением финансовыми потоками. Некоторые компании предлагают заказчикам ряд дополнительных услуг. Например, предварительные консультации по разработке программы развития объекта. Их стоимость обычно включается в вознаграждение по комплексному управлению. «Кроме того, при оказании услуг по привлечению инвесторов или покупателей на объект недвижимости устанавливается разовое вознаграждение в размере 2-3 % от суммы сделки», - говорит г-н Анисимов (Vesco Service). «А вот на Западе управляющая компания «ведет» здание полностью – от строительства до сдачи в аренду, - говорит руководитель крупной российской девелоперской компании. – Это называется property management. В России же property management, в большинстве случаев, ограничивается эксплуатацией здания. То есть, оказанием услуг по внешней и внутренней уборке помещений, обслуживанию инженерных систем, охране. Кроме того, в обязанности управляющей компании может входить организация питания, доставка корреспонденции и курьерские услуги, организация презентаций и конференций. Финансами же обычно занимаются сами владельцы. Они очень редко перепоручают эти функции посторонним управленцам». Если западный инвестор покупает тот или иной объект коммерческой недвижимости с целью получения дохода, управляющая компания также выступает партнером с самого начала – подбирает здание, покупает его, получает доход, продает объект. Российские же собственники недвижимости очень часто грубо вмешиваются в деятельность управленцев. Какое уж тут может быть взаимопонимание и доверие?»

«Такой подход должен уйти в прошлое. Ведь очевидно, что если внешняя компания предоставляет полный спектр услуг по технической эксплуатации и коммерческому управлению, то компания-клиент может полностью сконцентрироваться на собственном бизнесе. В результате жизнеобеспечение бизнес-процессов происходит на высоком уровне, создаются комфортные и безопасные условия, - уверена Татьяна Романцова, представитель компании «М+В Цандер Фэслилти Менеджмент». - В России же управление недвижимостью воспринимается многими владельцами зданий как некий побочный вид деятельности. Такое управление, по определению, не может быть профессиональным, потому что оно не считается значимым. Более того, на нем принято экономить средства».

Тендеры для антуража
Ограниченность рынка является главным барьером, не позволяющим управляющим компаниям выстраивать гибкую ценовую политику. Операционные расходы в расчете на один квадратный метр в год сегодня достаточно высоки. Они составляют $50-120 (примерно 15-20% от арендной платы) и зависят от класса здания, уровня сервиса и объема работ. Заметное влияние на стоимость услуги оказывает целый ряд факторов. Пакет услуг разрабатывается для каждого проекта в отдельности в зависимости от требований заказчика и инженерной инфраструктуры здания. При этом арендные ставки и стоимость услуг управляющих компаний на территории Москвы находятся в некоторой корреляции. Однако прямой зависимости между ними, по мнению некоторых специалистов, нет и быть не может: «Например, стоимость услуг инженера, управляющего объектом, безусловно, зависит от сложности обслуживаемого оборудования и объема работ, но совсем не зависит от места расположения и удаленности объекта от центра Москвы», - считает Владимир Родин, заместитель генерального директора компании «Город».

По мнению специалистов, с развитием рынка стоимость услуг по управлению недвижимости должна несколько снизиться. Это произойдет, если повысится прозрачность рынка и получит широкое распространение практика проведения открытых тендеров на обслуживание зданий, т.е. конкурсы будут проводиться с подробно разработанными критериями отбора, с качественно выполненными тендерными заданиями. Пока же большинство контрактов на управление заключаются на непродолжительные сроки, а тендеры носят фиктивный характер. По словам генерального директора ЗАО «Управление по эксплуатации и ремонту» Андрея Шарова, семь из десяти тендеров проводятся с заранее заданным результатом. Это подтверждает и г-жа Великорецкая: «Действительно, очень часто тендеры проводятся номинально, для антуража. Более того, некоторые владельцы зданий пытаются хитрить. Например, объявляют тендер, «выжимают» из нас максимум информации, а потом пытаются выстроить систему управления самостоятельно. Или нанимают нас на год, чтобы перенять опыт».

Кстати, на эту проблему обращали внимание и участники конференции «Современные методы управления эксплуатацией недвижимости как инструмент увеличения стоимости бизнеса», которая состоялась недавно в Москве. «Например, специалистов нашей компании не раз просили выяснить, почему тот или иной объект не приносит собственнику дохода. При этом нам намекали, что если результаты изучения будут удовлетворительными, то нас пригласят управлять обследованным объектом. Но результат в большинстве случаев был примерно одинаков. Собственник приглашал действующего управляющего и знакомил его с нашим экспертным заключением. Действующий управляющий демонстрировал понимание проблем, после чего объект в одночасье становился прибыльным. А мы оказывались за бортом», - такой пример привел в своем докладе г-н Родин из компании «Город».

Впрочем, современные управдомы уверены: усиление конкуренции на рынке коммерческой недвижимости, а также повышение технологичности строящихся зданий уже сегодня требует высокого профессионализма при управлении ими и применения современных методов обслуживания. А значит, массовый спрос на услуги специализированных управляющих компаний может быть предъявлен в самое ближайшее время. При этом динамика развития рынка будет зависеть не только от скорости «прозрения» потенциальных заказчиков, но и от расторопности и компетенции самих управленцев, которым давно уже пора объединить усилия по продвижению своих услуг, создать собственное профессиональное объединение и выработать элементарные критерии качества оказываемых услуг.

Перечень лицензий, которые должна иметь управляющая компания, представляющая полный пакет услуг по управлению, эксплуатации и консалтингу:

1. Лицензия на деятельность по эксплуатации электрических сетей (Министерство энергетики РФ).

2. Лицензия на деятельность по эксплуатации тепловых сетей (Министерство энергетики РФ).

3. Лицензия на производство работ по монтажу, ремонту и обслуживанию средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений (Главное управление Государственной противопожарной службы).

4. Лицензия на деятельность по предупреждению и тушению пожаров (Главное управление Государственной противопожарной службы).

5. Лицензия на строительство зданий и сооружений (определенных уровней ответственности) в соответствии с государственным стандартом (Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу).

6. Лицензия на проектирование зданий и сооружений (определенных уровней ответственности) в соответствии с государственным стандартом (Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу).

Следует отметить, что многие управляющие компании, действующие на рынке недвижимости, имеют всего лишь две-три лицензии. Как правило, это документы, разрешающие эксплуатировать инженерную инфраструктуру, а также проводить работы по монтажу, наладке, ремонту, техническому обслуживанию оборудования и систем противопожарной защиты.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...