Каталог статей
Поиск по базе статей  
Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » В центре повышенного внимания

 

В центре повышенного внимания

 

 

В последние годы в столице наблюдается устойчивый рост рынка коммерческой недвижимости. Его динамичное развитие во многом обусловлено экономическим подъемом и политической стабильностью в стране. Повышенная активность застройщиков и девелоперов объясняется высокой доходностью инвестиций в коммерческие метры. По данным аналитиков компании Stiles&Riabokobylko,
в зависимости от класса здания и его расположения она составляет 13-18%.

Несмотря на строительство большого числа офисов в течение последних шести месяцев, спрос превышает предложение примерно в 2,2 раза.

загрузка...

 

 

По информации Stiles&Riabokobylko, в начале 2003 года общее предложение офисов международного класса составляло около 2,4 млн кв. м. К концу года будет сдано в эксплуатацию еще 450 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, объем строительства увеличится в два раза. Аналитики отмечают, что в 2004 году общее предложение офисов классов А и В, вероятно, превысит 3 млн кв. м. Площадь бизнес-зданий, которые закончат в следующем году, оценивается в 340 тыс. кв. м. По прогнозам специалистов компании МИАН, в 2003 году следует ожидать появления 300 тыс. кв. м новых площадей класса А и около 200 тыс. кв. м — класса В.

Учитывая постоянно растущие темпы строительства офисных зданий и положительную динамику увеличения объемов новых ликвидных предложений, эксперты все чаще говорят о том, что уже в следующем году возможно перенасыщение рынка.

Несмотря на это, потребность в офисах, соответствующих критерию «хорошее качество — приемлемая цена», по-прежнему не удовлетворена. В результате с каждым годом становится все меньше качественной недвижимости. Например, средний объем офисов международного класса сократился до 6,7% в 2002 году с 8,0% в 2001 году. Причем на долю помещений класса А пришлось порядка 2,5–4%. В течение первого полугодия 2003 года данный показатель незначительно колебался и составил 5,6%. Специалисты Stiles&Riabokobylko прогнозируют, что, поскольку растущее предложение компенсируется высоким спросом, в 2003 году площадь свободных помещений либо останется на прежнем уровне, либо возрастет до 7,5–8%.

Качественный дефицит

Следствием недостаточного предложения на рынке свободных ликвидных офисов стал рост сделок по их предварительной аренде. Однако сегодня очень непросто найти выгодное предложение. В «обжитых» офисных центрах освобождаемые площади разбираются уже «прописавшимися» там арендаторами. В престижных бизнес-центрах класса А помещения реализуются на последних этапах строительства или одновременно с вводом здания в эксплуатацию.

Наиболее острый дефицит помещений наблюдается в секторе офисов класса А. По сведениям Stiles&Riabokobylko, в этом году предстоит реализовать около 55% новых проектов в этой области рынка недвижимости. Причем порядка 40% из них предназначены определенному заказчику либо уже разобраны базовыми арендаторами по предварительным договорам с девелоперами. На долю новых офисных зданий класса А, не имеющих подобных договоров аренды, приходится всего лишь 143 тыс. кв. м.

В последнее время доля офисов класса В на рынке несколько возросла. В компании МИАН отмечают, что основным источником пополнения такого офисного пространства в Москве является реконструкция существующих зданий, переоборудование административных корпусов «умирающих» предприятий, а также устаревающие строения класса А. По мнению специалистов агентства, именно в сегменте бизнес-центров класса В сейчас наиболее активны инвесторы. Девелоперы приобретают здания, нуждающиеся в полной или частичной переделке, доводят их уровень до класса В, а затем сдают в аренду.

Гораздо больший ассортимент и разброс цен характерны для офисов класса С. Их основными арендаторами и собственниками являются различные НИИ и производственные объединения. Достаточно предложений и в классе D, но все подобные строения нуждаются в капитальном ремонте.

Приняв во внимание возрастающую конкуренцию между новостройками и ранее возведенными зданиями, нельзя исключать, что средние арендные ставки в ближайший год сохранятся на прежнем уровне или несколько снизятся. Пока для бизнес-центров класса А они варьируются в пределах $450–700 за 1 кв. м в год, класса В — $370–450, класса С — $100–370. Чем выше статус здания, тем большее значение при определении цены играет местоположение объекта, концепция организации рабочего пространства, техническое обеспечение и пр. Самая дорогая аренда, разумеется, у объектов, находящихся в центре Москвы, недалеко от основных городских улиц или транспортных развязок. Покупка готового к въезду офиса международного класса в зависимости от географического положения и качества помещения обойдется в $2300–4500 за 1 кв. м.

Тенденции рынка

По исследованиям специалистов Stiles&Riabokobylko, за последние несколько лет арендаторы изменили свое отношение к размерам помещений, предназначенных для ведения бизнеса. Так, после кризиса 1998 года наибольшим спросом пользовались маленькие конторы площадью 100–500 кв. м. В прошлом году средние размеры новых офисов варьировались в пределах 500–2000 кв. м. Общая площадь помещений, купленных и арендованных в 2002 году, составила 416 тыс. кв. м.

Альтернативой дорогостоящей аренде помещений является приобретение компаниями офисных площадей для собственных нужд. Наиболее крупные и солидные фирмы, не желая «прописываться» в многоэтажных «бизнес-скворечниках», все чаще отдают предпочтение отдельным особнякам площадью до 1000 кв. м.

Несмотря на то что 60% строящихся зданий, предназначенных к сдаче в 2003 году, располагаются внутри Садового кольца, многие арендаторы стали задумываться о переезде из центра на городские окраины. Главные причины: растущие арендные ставки, отсутствие нужного числа парковочных мест и неудобная планировка помещений. Об этом свидетельствует возросший спрос на офисы, расположенные в районе третьего транспортного кольца, а также на основных городских магистралях: Кутузовском и Ленинском проспектах, Профсоюзной улице, проспекте Мира. Считается, что постройки за третьим кольцом привлекают фирмы более низкой арендной платой по сравнению с центральными районами, а также хорошей транспортной доступностью и приятной для работы атмосферой.

В качестве ярких примеров успешно функционирующих за пределами Садового кольца офисных центров можно привести объекты на 2-й Звенигородской, 13, и бизнес-центр на Спартаковской. В числе наиболее интересных строящихся зданий — «Кантри-парк» рядом с Путилковским шоссе, Westbridge Business Park, многофункциональный научно-административный центр на улице Крылатской, вл. 19, и Хорошевский бизнес-центр. В планах застройщиков комплекс Kalibr по улице Годовикова, Аэропорт бизнес-центр, Mersedes-Benz Plaza на Ленинградском проспекте, 39, и бизнес-центр у Поклонной горы.

Новые предложения

В этом году на столичном рынке недвижимости должен появиться целый ряд новых офисных центров. Наиболее перспективными объектами для финансовых вложений являются интеллектуальные здания, основные преимущества которых — безопасные условия труда и низкие эксплуатационные расходы. К их числу относится многофункциональный научно-административный центр на улице Крылатской, вл. 19. Проектом предусмотрено строительство четырех малоэтажных зданий, каждое площадью 13 тыс. кв. м. Первые два корпуса появятся на рынке в 2004 году. Остальные — в 2005 году. Другой объект аналогичного класса — 14-этажный «Дукат Плейс III» (30 тыс. кв. м). Его планируется сдать в эксплуатацию во второй половине 2005 года. Пока на площадке ведутся работы по сносу стоящего там старого дома. Можно не сомневаться, что интерес к подобным инвестиционным проектам сохранится и в ближайшие годы. Однако, несмотря на растущую активность инвесторов, вряд ли стоит рассчитывать на исчезновение дефицита ликвидных офисных пространств.

Ряд крупных коммерческих объектов предполагается сдать в эксплуатацию уже в этом году. Среди них «Ефимия центр II» на Николоямской улице 40/22, стр. 5, комплекс на 1-й Брестской улице, 29/22 (15 тыс. кв. м), бизнес-центр в 1-м Лесном переулке (33 тыс. кв. м), Central Plaza на Овчинниковской набережной, 22 (24,5 тыс. кв. м), «Альфа Арбат-центр» на Старом Арбате, вл. 1–7 (46,7 тыс. кв. м), комплекс на Страстном бульваре, 9 (19 тыс. кв. м), «Новоданиловский дом» на Варшавском шоссе, 5, стр. 8 (15,7 тыс. кв. м) и пр. В следующем году планируется построить комплекс «Крылатские холмы» (56 тыс. кв. м) и комплекс New Century на Садовом кольце (86 тыс. кв. м). В более отдаленной перспективе к 2008 году на рынке появится порядка 2,5 млн кв. м офисных, торговых и прочих площадей в Московском международном деловом центре «Москва-Сити».

Дарья Афанасьева

Начальник отдела исследований Stiles&Riabokobylk
— Ожидается, что к концу 2004 года общее предложение офисов международного качества в Москве превысит 3 млн кв. м. Объем строительства офисных зданий на 2004 год оценивается в 340 тыс. кв. м.

Средний уровень свободных помещений в 2002 году составил 6,7%, а отдельно класса А — 2,5–4%. В течение первого полугодия 2003 года этот уровень незначительно колебался и на данный момент составляет 5,6%. Специалисты Stiles&Riabokobylko прогнозируют, что он либо останется на прежнем уровне, либо незначительно возрастет до 7,5–8%.

В 2002 году общая площадь арендованных и купленных помещений составила 416 тыс. кв. м. Сейчас наблюдается рост спроса на офисы, расположенные в районе третьего транспортного кольца, а также на основных московских магистралях: Кутузовском и Ленинском проспектах, Профсоюзной улице и проспекте Мира. В августе некоторые здания класса А перевели в нижестоящий В, что повлекло сокращение предложения высшей категории. Рынок офисов Москвы по-прежнему демонстрирует некоторую незрелость. Одно-единственное здание по-прежнему оказывает значительное влияние на уровень свободных помещений в целом районе. Активность рынка по аренде помещений была высокой в августе. Общее количество арендованных и купленных площадей возросло более чем на 81% по сравнению с июлем и на 58% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.


Роман Хохлов Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
загрузка...

 

 

Наверх


Постоянная ссылка на статью "В центре повышенного внимания":


Рассказать другу

Оценка: 4.0 (голосов: 16)

Ваша оценка:

Ваш комментарий

Имя:
Сообщение:
Защитный код: включите графику
 
 



Поиск по базе статей:





Темы статей






Новые статьи

Противовирусные препараты: за и против Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан Как выбрать блеск для губ Чего боятся мужчины Как побороть страх перед неизвестностью Газон на участке своими руками Как правильно стирать шторы Как просто бросить курить

Вместе с этой статьей обычно читают:

Налог на добавленную стоимость – в центре внимания

Журнал «Главбух» / С 1 января 2004 года с 20 до 18 процентов снизилась ставка налога на добавленную стоимость. В связи с этим МНС России, пытаясь решить проблемы налогоплательщиков, подготовило ряд документов. Одни из них касаются уплаты налога в переходный период, другие – сложных моментов в исчислении НДС.

» Бухгалтерия и аудит - 1833 - читать


В центре внимания – НДС

Журнал " В курсе дела" / Тема НДС актуальна для многих организаций. Нормы Налогового кодекса слишком часто трактуются неоднозначно.

» Бухгалтерия и аудит - 1631 - читать


Лукойл оказался в центре внимания

На этой неделе иностранные инвесторы наконец получат возможность купить акции крупнейшей российской нефтяной компании "ЛУКойл", которая пересмотрела сроки выпуска новых акций и поменяла биржу. Изначально предполагалось, что 6% акций, принадлежащих российскому правительству, будут проданы на американском фондовом рынке, но в конце концов было решено, что начиная с завтрашнего дня акции будут продаваться в форме Американских депозитарных расписок на Лондонской фондовой бирже. П ...

» Управление и менеджмент - 1494 - читать


В центре внимания — жилье для военных

В декабре текущего года офицерам Министерства обороны РФ в микрорайоне Кожухово будет передано 815 квартир. Таким образом Москва выполнит свои обязательства по программе строительства жилья для военнослужащих на 2006 год. Об этом 9 декабря заявил первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Александр Косован.

» Строительство жилья - 2006 - читать


В центре внимания девелоперов торговых центров

Торговая недвижимость Москвы ежегодно прибавляет по полмиллиона квадратных метров. Торговые центры площадью более 50 000 кв. м перестали быть редкостью на рынке, а в ближайшие 2-3 года эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение их числа. Между девелоперами начинается борьба за присутствие в ТЦ лучших арендаторов.

» Бизнес Недвижимость - 2414 - читать



Статья на тему Бизнес и финансы » Рынок Недвижимости » Бизнес Недвижимость » В центре повышенного внимания

Все статьи | Разделы | Поиск | Добавить статью | Контакты

© Art.Thelib.Ru, 2006-2024, при копировании материалов, прямая индексируемая ссылка на сайт обязательна.

Энциклопедия Art.Thelib.Ru