В Москве стало тесно

Как и в предыдущие годы, сегмент торговых площадей остается на рынке коммерческой недвижимости наиболее активным. В уходящем году особенно ярко обозначились две тенденции: освоение операторами спальных районов столицы и Ближнего Подмосковья, а также увеличивающийся интерес западных торговых компаний к московскому рынку.

Рынок торговых помещений в 2004 году развивался достаточно динамично, о чем свидетельствует увеличение количества торговых центров. В то же время наблюдалось некоторое снижение темпов прироста площадей, что, по мнению аналитика по торговой недвижимости компании Cоlliers International Ольги Ясько, определялось не столько перенасыщением рынка торговых центров, сколько отсутствием подходящих участков для строительства. Зачастую земля находится просто «не в тех руках», т.

 

 

е. владельцы просто не знают, что с ней делать, не могут мобилизовать необходимые для развития участка ресурсы.

Ритейл сегодня
Говоря о причинах развития рынка торговых центров, специалисты выделяют несколько основных факторов. Со стороны потребителей — это рост платежеспособности в верхнем и среднем ценовом сегментах, а также формирование новой культуры потребления, которая является залогом успешности торгового центра. Со стороны арендаторов — рост спроса операторов на площади в качественных торговых комплексах, увеличение числа отечественных ритейлеров и экспансия на российский рынок международных торговых компаний. Доходность инвестиций в торговые центры сохраняется на сравнительно высоком уровне. В связи с этим вложения в коммерческую недвижимость по-прежнему остаются привлекательными для инвесторов, использующих этот рынок как средство диверсификации своих вложений.
По данным аналитиков компании Knight Frank, к концу 2004 года в Москве насчитывалось около 2,5 млн кв. м современных торговых помещений. Уровень вакантных площадей в 2004 году составил 5–7%, что связано с развитием розничных сетей и появлением новых торговых комплексов. Для торговых коридоров этот показатель был несколько ниже — всего 3%.
Основными источниками спроса на сегодняшний день являются сетевые магазины и магазины одежды: на них приходится около 50% площадей в торговых центрах. Спрос на них продолжает расти, но при этом требования арендаторов к качеству предложений повышаются.
Увеличивается интерес ритейлеров к спальным районам Москвы, испытывающим нехватку качественных торговых помещений. Наиболее обеспеченными торговыми площадями, как и прежде, остаются Центральный, Западный и Северный округа столицы. Соответственно, наиболее острый дефицит торговых помещений наблюдается на востоке и юге Москвы.
По мере насыщения города торговыми площадями растет количество торговых центров и за пределами МКАД. «Открытие торгового комплекса «МЕГА-2», — считает руководитель отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова, — и успешное функционирование «МЕГИ-1» показали, что МКАД, в особенности в местах пересечения с основными транспортными артериями, постепенно превращается в торговую зону столицы».

Иностранцы на московском рынке
Присутствующие на московском рынке западные ритейлеры активно расширяют свои торговые сети — это стало одной из основных тенденций прошлого года. Среди владельцев подмосковных торговых комплексов преобладают компании с иностранным капиталом (сейчас их около 60%). Специалисты считают, что экспансия иностранных ритейлеров на московский рынок будет только увеличиваться.
Западные инвесторы (IKEA, Auchan, Metro, OBI, Ramstor) являются крупными торговыми компаниями, и недвижимость является одним из ключевых моментов в их бизнесе. По мнению специалистов компании Blackwood, отсутствие на рынке подходящих помещений вынуждает их целенаправленно строить для себя здания размера и типа, которые подходят именно им. Вложения западных компаний в торговую недвижимость исчисляются в миллиардах долларов (по последним данным, их объем превысил $1,5 млрд).
«Средняя доходность торговых компаний колеблется от 12 до 16%, — комментирует руководитель отдела торговой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. — Торговые центры, расположенные в центральных торговых коридорах, приносят прибыль от 20 до 22%. Те же площади, которые расположены на окраине города, приносят своим владельцам от 6 до 8%. Для сравнения: в Европе новые проекты дают максимум 5–7%. Поэтому для многих западных компаний Россия очень привлекательна, тем более что финансовые возможности западных компаний намного шире российских, и придет время, когда количество иностранных фирм увеличится как в Москве, так и по всей России».
В августе прошлого года в Мытищах на пересечении Осташковского шоссе и МКАД, рядом с гипермаркетом «Ашан», открылся первый магазин Leroy Merlin, входящий в одну из крупнейших мировых сетей по продаже стройматериалов и товаров для дома и дачи. Продолжается развитие сегмента гастрономических бутиков. В октябре 2004 года в столице на ул. 1-й Тверской-Ямской, 7, начал работу первый в России гастрономический бутик французской сети Fauchon. Вслед за ним о планах открытия гастрономических бутиков заявила российская компания «Новая волна». Второй по величине германский ритейлер Rewe выходит на российский рынок с форматом продуктовых супермаркетов Billa. Совместно со своим российским партнером, холдингом «Марта», Rewe рассчитывает открыть 40 магазинов, причем 20 магазинов «Марты» ранее работали под другой известной маркой — Spar.
В будущем ожидается выход на российский рынок таких крупных ритейлеров, как американская корпорация Wall-Mart (владелец крупнейшей в мире сети центров розничной торговли) и британская сеть Kingfisher, которая намерена инвестировать более $600 млн в развитие 60 гипермаркетов на территории России (из них не менее пяти появится в столице). Первый гипермаркет планируется открыть в 2006 году.

Лидерство Тверской
Несмотря на то что качественных торговых площадей в столице катастрофически не хватает, арендные ставки на них в этом году несколько снизились. Исключение составляют лишь основные торговые коридоры Москвы, где стоимость аренды продолжает плавно расти. Самые высокие ставки отмечены на улицах Тверской, Арбат и Новый Арбат: в течение года они выросли на 4–5%. Для помещений площадью 100–150 кв. м цена аренды составила $3–3,5 тыс. за 1 кв. м в год.
Зато на окраинах столицы и в «неудачных» торговых центрах арендные ставки снизились на 2–3% — до $750–800 за 1 кв. м в год. Аналитики связывают это с появлением на рынке торговой недвижимости крупных западных компаний, которые активно инвестируют средства под строительство площадей «под себя».
Самыми востребованными сейчас являются торговые помещения площадью до 200 кв. м (около 80% общего числа запросов). Из них 60% приходится на метраж 60–80 кв. м.
В 2004 году, по данным специалистов компании Blackwood, в собственность торговые площади продавались в среднем по цене $3 тыс. за 1 кв. м. Однако пока помещения в новых торговых центрах покупаются неактивно. Наибольший процент реализуемых торговых площадей приходится на район, расположенный вблизи третьего транспортного кольца.

Юлия ДАЛЬНОВА
Руководитель отдела торговой недвижимости компании Knight Frank:
— Отрадно отметить, что рынок развивается в рамках цивилизованных рыночных отношений. Это во многом связано с тем, что на рынке торговой недвижимости России присутствует уже достаточное количество западных игроков. При этом в процентном соотношении их доля невелика. Несмотря на бурное развитие рынка ритейла, сегодня ощущается острый дефицит отечественных архитекторов, способных проектировать грамотные объекты. Кроме того, пока западные «гранды» розничной торговли лишь присматриваются к России как к интересному рынку сбыта. Приход крупнейших мировых игроков не только даст мощнейший толчок к развитию рынка в целом, но и задаст определенные стандарты работы.

Максим ГАСИЕВ
Директор департамента торговой недвижимости Colliers International:
— В настоящее время по динамике прироста площадей наиболее активен сектор торговых центров: объем помещений в центральных торговых коридорах практически не увеличивается, в то время как на рынке торговых центров ведется интенсивное строительство.
По динамике ставок более активен стрит-ритейл, в силу того что ставки аренды здесь продолжают плавно расти, тогда как в торговых центрах рост, если и есть, то весьма незначительный.
Новый девелопмент сдвинулся в сторону профессиональных объектов: все меньше из вновь открытых объектов не отвечают современным требованиям. Девелоперы предпочитают обращаться к услугам серьезных специалистов в области разработки концепции и внутреннего дизайна, опытным строителям и брокерам, что положительно сказывается на общем портрете рынка торговых центров.

Михаил ГЕЦ
Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood:
— В последние несколько лет наблюдается возросшая активность западных ритейлеров на российском рынке. Это связано в первую очередь с тем, что уровень жизни населения постепенно растет, растет и спрос на качественные товары. Таким образом, для иностранных торговых операторов российский рынок является достаточно привлекательным. Необходимо отметить, что приходящие на наш рынок торговые операторы в основном сами строят здания того размера и той конфигурации, которые позволяют им эффективно работать на рынке ритейла. Таким образом, они являются и инвесторами на рынке коммерческой недвижимости. Уровень доходности строительства торговых комплексов на данный момент — один из самых высоких в мире и составляет 15–20%. Приход в Россию является для торговых операторов не только освоением нового рынка, но и выгодным инвестиционным проектом.

Мария Макалкина М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...