В НИИ началась перестройка

На московском рынке офисов – хронический дефицит. Вводятся в строй все новые бизнес-центры, но помещений по-прежнему не хватает, и ставки аренды ползут вверх. Участков под новое строительство в центре почти не осталось, а те, что есть, стоят неоправданно дорого. Теперь офисные помещения не строят, а переделывают – из бывших фабрик и НИИ.

Народное достояние

"Сырьем" для создания недорогих бизнес-центров стали здания НИИ, построенные еще во времена СССР.

 

 

Около сотни московских НИИ и небольших предприятий сейчас свернули профильную деятельность, их помещения де-факто уже превратились в "бизнес-центры" – на каждом этаже можно найти туристическое агентство, нотариуса или даже стоматологический кабинет. Девелоперам предстоит решить в общем несложную задачу – путем косметического ремонта превратить запущенные здания в офисные помещения.

"Вопрос об использовании промышленных площадей стал актуален в последний год, когда предложение вновь построенных офисных зданий на московском рынке резко сократилось и начала действовать программа правительства Москвы по выводу промышленных предприятий за пределы города,– говорит Алексей Могила, директор по маркетингу департамента консалтинга компании Penny Lane Realty.– Бывшие заводы и фабрики, локально расположенные в обжитых районах города, в плане реконструкции универсальны и годятся под торговые площади и офисно-складские помещения. С многочисленными НИИ, которых особенно много на Ленинградском и Ленинском проспектах, немного сложнее. Эти здания с бесконечными коридорами и сумасшедшей толщины стенами можно перепрофилировать только под офисы. Ни одна торговая фирма или ресторан не пойдет в лабиринты кабинетов".

Переделывать под офисы старые помещения выгоднее, чем строить новые. Это объясняется тем, что для строительства здания сначала необходимо выкупить права аренды на земельный участок – а это затраты, сопоставимые со стоимостью реконструкции. Для справки: полная реконструкция здания НИИ под офисный центр категории В или С с учетом замены всех инженерных сетей и коммуникаций, систем вентиляции и кондиционирования стоит $300-400 за 1 кв. м.

Эту нехитрую экономику уже давно поняли девелоперы, занимающиеся перестройкой пустующих площадей. Новый офисный центр на 2-й Звенигородской улице – это бывший Краснопресненский машиностроительный завод, обновленные помещения которого теперь снимают под свои офисы такие компании, как NHK, Сбербанк и Сити-банк. Еще два недавно появившихся бизнес-центра – в Трехпрудном и Филипповском переулках – бывшие типографии. Типографии работали на грани рентабельности, а теперь аренда помещений в них стоит $550-600 в год за кв. м.

Что касается сроков окупаемости объектов, то здесь мнения экспертов расходятся. В компании Panny Lane Realty считают, что при затрате $300-500 на 1 кв. м ремонт окупается за год-полтора. Ставка аренды для офисов класса В при этом должна быть $350-400 за 1 кв. м в год, для офисов класса С – $200-400. Специалисты компании "АЛМ-Девелопмент" называют иные сроки – от четырех до семи лет.

Предпродажная подготовка

Главная сегодняшняя особенность рынка офисной и коммерческой недвижимости – отсутствие предложений по аренде в уже функционирующих офисах. Первые шесть месяцев этого года шла активная сдача в аренду помещений лишь в строящихся офисных центрах. Скажем, сейчас полностью сдан в аренду еще строящийся офис на 44 тыс. кв. м на Профсоюзной улице (бывший Дом книги). При этом сдача здания в эксплуатацию намечается только в апреле следующего года. Активно сдаются площади в недостроенном центре на улице Докукина, разместившемся в помещении бывшего Московского швейного производственного объединения "Смена".

Еще один недавно появившийся на "офисной" карте Москвы адрес – бывший Бадаевский завод на Кутузовском проспекте. В этом районе почти не осталось свободных площадей, и обновленные бадаевские помещения сдаются по $420 за метр в год. Удачно реконструированную бывшую фабрику женской модной одежды на Бакунинской улице тоже уже полностью заселили новыми арендаторами – 13 тыс. кв. м были сданы всего за два месяца еще на начальной стадии строительства.

При этом на рынке годами могут болтаться неудачные объекты. Характерный пример – офисно-торговый центр класса В+ на Новослободской. Несмотря на прекрасное местоположение в центре, "начинку" (центральное кондиционирование, оптоволокно, подземный гараж и парковка), вполне приемлемую цену ($520 за метр в год), почти 40% офисных блоков в этом здании пустуют. Проблема в его неудачной архитектуре: окна-бойницы, из которых, видимо, очень хорошо отстреливаться, дают мало света, а одна сторона сооружения вообще глухая зона без окон без дверей.

Место решает все

Главный критерий качества офисов, как и элитного жилья, определяющий и стоимость аренды,– место, место и еще раз место. Понятие "местоположение" в последнее время для компании значит не столько расположение в пределах Садового кольца, сколько наличие хороших транспортных развязок и удобных подъездных путей к офисному центру. "Поближе к центру" – теперь необязательное условие, гораздо важнее – "поближе к третьему кольцу". Транспортные развязки стали в Москве с ее вечными пробками решающим условием при выборе офиса.

Другой важный фактор для арендатора – обжитой район, желательно первая линия домов и развитая инфраструктура. Если она развита плохо или вообще отсутствует, как, например, на Тимирязевской или Семеновской, то арендаторы должны сами позаботиться о том, где их люди будут есть и что-то покупать. При выборе между двумя офисами предпочтут тот, где все отлажено.

Из других слагаемых успешного перепрофилирования важны близость станции метро, более или менее понятная планировка здания, высокие потолки и большая степень остекления. На каждом этаже должно быть от 800 до 1500 кв. м площади. В этом смысле бывшие НИИ с их практически сплошным остеклением и четырехметровыми потолками просто идеально подходят для офисов. Высокие потолки дают возможность разместить под ними все коммуникации, а огромные окна – хорошую инсоляцию.

Впрочем, риэлтеры занимаются всем. Даже на первый взгляд совершенно неперспективными объектами. "Если собственник уже купил здание и начал ремонт, мы обязаны помочь ему сдать его. Ведь сдать можно любую фактуру, важно только знать задачу собственника",– говорят они. Аппетиты у собственников бывают разные, порой не соответствующие реальному положению вещей. Бывает, что хотят сдавать за $500-600 то, что реально стоит не более $400. Но большинству язык цифр понятен, и, видя, что арендаторы не идут, в итоге соглашаются сдавать по $300-350 за "квадрат".

Кто перестраивает промзоны

Основными игроками этого рынка являются компании "АЛМ-Девелопмент", Blackwood, "МП-Девелопмент", группа компаний КРТ, АФК "Система", инвестиционная компания "Атон", "Росбилдинг".

Большинство же девелоперских компаний специализируются на том, что скупают заводы и фабрики, реконструируют их под офисы и сдают в аренду. Особенно в этом преуспела "АЛМ-Девелопмент", работающая на рынке коммерческой недвижимости уже более семи лет.

Впрочем, в коммерческую недвижимость сегодня инвестируют все, у кого для этого есть деньги. Если еще два года назад рынок делили девелоперские и финансовые компании, то теперь активизировались банки, нефтегазовые компании и промышленные концерны. Наиболее активны на этом рынке банк "Визави", Банк проектного финансирования, Нефтяной банк. Некоторые создают собственные девелоперские подразделения, как это сделал банк "Гарант-Инвест", у которого есть собственная программа инвестирования, в том числе и розничных сетей. Открывшийся в июне на Ленинградском проспекте торговый центр "Галерея Аэропорт" – его детище.

Даже правительство Москвы хочет отщипнуть свой кусочек от общего пирога девелоперов. Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства города, до сих пор занимавшийся строительством и реконструкцией только жилого фонда, намерен приступить к реализации различных проектов реконструкции коммерческой недвижимости.
По оценкам экспертов, выросли объемы инвестиций не только российских, но и иностранных компаний. Так, одним из основных инвесторов проекта строительства на территории промзоны ЗИЛа и в районе Нагатинской поймы комплекса офисных зданий площадью 1 млн кв. м станет крупная турецкая девелоперская компания М&М Group.

Долю рынка каждой компании не берутся определить даже профессионалы. Информация об объемах инвестиций и продаж, о сделках – закрытая, и большинство компаний довольно неохотно ею делится. По мнению многих экспертов, рынок сегодня нельзя сегментировать на доли, так как наряду с самостоятельными девелоперами работает очень много непрофильных компаний.

Перспективные районы

Павелецкая промзона – наиболее перспективная в плане реконструирования производственно-складских помещений. Территория, расположенная всего в 1 километре от Кремля, преображается с каждым днем. Павелецкие офисные комплексы на Дубининской, Летниковской, Павловской улицах и Кожевническом проезде облюбовали крупные российские сырьевые компании, представительства иностранных авиаперевозчиков, переводящие свои рейсы в международный аэропорт Домодедово.

Другой перспективный район расположен между станциями метро "Шаболовская" и "Тульская". Достаточно известный и пользующийся спросом у арендаторов район. Офисные центры на 4-м Рощинском проезде, 19, 2-м Верхнем Михайловском проезде, 9, на улице Мытной, 21 имеют отличную репутацию. Здесь преобладают офисные здания класса В, однако на данный момент все они практически сданы в аренду.
Наконец, Бауманская. В районе нет известных офисных зданий. С момента возникновения рынка недвижимости он считался малопривлекательным местом для пребывания крупных компаний, однако в последнее время и здесь прослеживается тенденция по приведению в порядок административных зданий. Первыми ласточками в середине 90-х годов стали офисные центры на Спартаковской площади и в Денисовском переулке. Сейчас к ним прибавились офисный комплекс на улице Ибрагимова, расположенные ближе к центру объекты на Бакунинской, Новорязанской, Электрозаводской улицах. В этом районе удачным объектом считается реконструированный под комплекс класса В бывший завод "Старт" на Новорязанской улице, открытие которого намечено на 1 сентября.

Наталья Жильцова
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...