В поиске своего места

Без офиса: в нем сосредоточено «сердце» фирмы, чем бы она ни занималась – перевозкой мебели, производством колбасы или моделированием модной одежды. Однако найти помещение сегодня не так просто, и не потому что на рынке мало предложений, наоборот. Малоизвестные названия новых районов, изобилие бизнес-центров, в разы отличающиеся цены, необычные схемы приобретения… Попробуем ответить на наиболее часто встречающиеся вопросы по поводу московских офисных помещений.

Покупать или снимать?

Москва – город среди мировых столиц уникальный.

 

 

Во всем мире соотношение арендных и продажных цен на бизнес-недвижимость составляет примерно 1 к 15 – иными словами, за ту сумму, в которую обходится покупка офиса, его можно арендовать 15 лет. В Москве же совсем недавно соотношение было 1 к 3, а сейчас оно медленно увеличивается, приближаясь к соотношению 1 к 5. Простой пример: в современных бизнес-центрах класса «В» аренда помещений обходится в $400–450/кв.м в год, а покупка – в $2–2,2 тыс. В таких условиях аренда кажется непростительным расточительством, но это лишь на первый взгляд… Прежде всего, купить офис – это означает «выдернуть» из оборота значительную сумму. А доходность в некоторых отраслях экономики у нас настолько фантастическая, что отдавать высокую арендную плату все равно получается выгоднее. Второе соображение – не все продается. Сейчас владельцы многих офисных помещений соглашаются только сдавать их, а продавать – ни за какие деньги. Они полагают (и вполне справедливо), что получать постоянно выгоднее, чем один раз. Особенно это касается маленьких площадей, по 70–200 кв.м – их иной раз очень трудно «вычленить» из целого бизнес-центра. А ведь именно такие помещения наиболее востребованы начинающими бизнесменами. Третье соображение – приобретая офис, приобретаешь и все заботы, связанные с его эксплуатацией: охрана, уборка, техническое обслуживание и т.д. Не все предприниматели знают, как наладить эту работу. Для многих проще заплатить и не знать хлопот. Наконец, вариант с арендой дает большую мобильность – при необходимости можно быстро и без хлопот переехать в другое помещение.

На все эти доводы у варианта «купить» ответ лишь один, но очень убедительный: приобретение выгоднее! Более того, из собственного офисного помещения можно извлекать доход, сдавать его в аренду. Или со временем перепродать, получив дополнительную прибыль, так как цены на бизнес-недвижимость каждый год только увеличиваются (минимум на 5–6%). Так что на практике большинство бизнесменов стараются при малейшей возможности офис приобрести.

Без посредника не обойтись?

Первоначальное изучение вопроса – вне зависимости от того, нужен вам офис или магазин, собрались вы покупать или снимать – лучше провести самостоятельно. Потратив определенное время на поездки по Москве, вы поймете, что вообще существует на этом рынке, почему одни предложения заметно дешевле других. Даже если имеется опыт выбора квартиры – все равно, для офиса нужен свой, особый опыт. Коммерческая недвижимость во многом прямо противоположна жилой: в квартире мы хотим, чтобы было тихо и окна во двор, а для торговли и офисов лучше, чтобы здание располагалось в первой линии домов на большой магистрали. Фирма обязательно должна располагаться так, чтобы ее было легко найти, чтобы по пути к ней не нужно было преодолевать подворотни и темные дворы. Если клиенты будут ходить с деньгами (а зачем вашему бизнесу клиенты без денег?!), велика вероятность, что как раз в этом темном дворе кому-нибудь из них дадут по голове. Иногда собственникам офисных помещений даже приходится приводить в порядок уличное освещение, чтобы сделать дорогу к себе приятнее и безопаснее…

Постепенно в ходе поисков потенциальный покупатель или арендатор начинает понимать, что же именно он хочет, сколько за это можно заплатить. И на этой стадии как раз разумно обратиться к риэлтору. Почему? Потому что в понравившемся вам варианте может иметься какой-нибудь «скелет в шкафу». Некий юридический дефект в правоустанавливающих документах или что-то, связанное с техническим состоянием здания, организацией охраны и еще много с чем. Риэлтор всегда обратит внимание на подобные «детали». Вполне жизненная ситуация: некоторые фирмы сдают помещения в аренду, возлагая обязанность по государственной регистрации договора аренды на арендатора. Последний начинает бегать по инстанциям и выясняет, что у помещения не соответствует действительности поэтажный план – была перепланировка. И зарегистрировать договор нельзя – он составлен с нарушениями и, главное, прежний арендатор съехал, а договор с ним не расторгнут, и он висит как блокировка в Москомрегистрации. Арендодатель же говорит, что все это – не его проблемы, хотя деньги с арендатора получены. И единственный, кто станет в такой ситуации работать на стороне арендатора – это риэлтор.

Сколько риэлторы берут с клиентов? При договорах аренды минимально половину месячной арендной ставки, максимально – одну месячную арендную ставку. При покупке – от 2 до 5% от стоимости помещения в зависимости от его класса. Принятые на рынке квартир размеры комиссии в 6 или 8% и более здесь не получаются – суммы сделок большие, счет часто идет на сотни тысяч и миллионы долларов, и платить бoльшие проценты клиенты не согласятся.

«Классные» цены

Минимальные цены сегодня на аренду в классе С – а именно с него и стартуют обычно бизнесмены – начинаются от $120/кв.м в год. Ниже найти практически невозможно, разве что по знакомству. Самые дешевые помещения – без ремонта (точнее, ремонт в них был, но лет 20 назад) и в наименее удобных местах Москвы – далеко от Центра, трудно добираться и на метро, и на машине. С улучшением этих параметров цены растут стремительно – например, помещения внутри Садового кольца будут дороже аналогичных, но расположенных внутри Третьего транспортного кольца, на 50–80%. Класс В стоит от $350 до $475/кв.м в год, А – не менее $500. Самые лучшие офисы предлагаются по $700, иногда даже $900/кв.м в год. В этом случае в помещении все будет прекрасно – и местоположение, и инженерная «начинка», и персонал.

Что касается цен на продажу, то минимальный их уровень – $600–800/кв.м в тех же НИИ. Количество таких предложений крайне ограничено, поскольку все возможное в этом секторе рынка уже приватизировано и распродано, а остающееся либо обладает какими-то серьезными недостатками, либо его нельзя приватизировать в принципе. Первые этажи в жилых домах в спальных районах Москвы продаются от $1000 за метр, те же первые этажи, но в более престижных районах – по $2000–2500. И, наконец, самыми дорогими являются отдельно стоящие особняки – желающих купить их огромное количество, причем это структуры с большими деньгами: финансовые организации, сырьевые компании. И цены на такую недвижимость в последнее время сильно выросли, доходя до $5000/ кв.м.

Собственными руками

Этот вариант вполне реален. Самый простой и дешевый способ – найти квартиру на первом этаже и перевести ее в нежилой фонд. Для этого придется получить согласования в различных инстанциях, но в целом правительство Москвы без особых проблем соглашается на этот перевод – правда, берет за «услугу» по $200–300 с кв.м.

Второй вариант – купить помещение на первом этаже в новостройке. Их продается довольно много. Например, каждый четверг ГУП «Мосреалстрой» реализует такие помещения на аукционе. Достоинства варианта – хорошее состояние здания, безупречность правоустанавливающих документов. Недостатки – цена, ведь это все же аукцион.

Есть и возможности, связанные со строительством своими силами. Одна из них – перекупка проекта. Если, например, существует участок, на котором возможно строительство офисного центра в 2000 кв.м, можно купить его у владельца (тот «незначительный» факт, что земля в Москве пока не продается, никого не смущает – существует масса схем, обходящих запрет). Сложившаяся на рынке цена – примерно $500–1000/кв.м будущего готового объекта в зависимости от местоположения. Единственное, что здесь, как и при любом строительстве, весьма значительными будут сроки – сделать нормальный бизнес-центр можно минимум за 2,5–3 года.

И, наконец, существует совершенно легальный путь – заключить с правительством Москвы инвестиционный проект – строений, которые предлагаются властями под снос или реконструкцию, довольно много. Здесь, правда, есть один недостаток: раньше правительство Москвы соглашалось брать свою долю деньгами, сейчас же оно настаивает на выделении площадей. Как сделать это реально – пока никто не знает. Впрочем, ни стройки, ни реконструкция от этого незнания не останавливаются.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...