Выбор офиса: купить или арендовать?

По данным аналитиков компании Praedium, объем инвестиций в офисную недвижимость в 2005 году составил $ 600 млн. Этот сегмент коммерческой недвижимости привлекает наибольшее число инвесторов, чему способствует высокая доходность и динамика рынка. Вложение в покупку и перепродажу офисов также является выгодным заработком. Но при выборе между покупкой и арендой офисного здания большая часть компаний выбирает аренду. С чем это связано?

 

 

Арендовать проще, чем купить

Как отмечает директор департамента брокерских услуг Swiss Realty Group Антон Кудряшов, аренда офисов является более простой операцией, чем покупка.

Аренда помещения может занять всего один день – если осмотр офиса устроил клиента, юристы за день могут составить договор, который подписывают обе стороны. Денис Соколов, ведущий аналитик отдела исследований CUSHMAN & WAKEFIELD STILES & RIABOKOBYLKO, отмечает: само оформление документов действительно может быть быстрым, но поиск офиса для аренды может занимать от нескольких месяцев до года – если компания внимательно отнесется к критериям выбора: району, местоположению будущего офиса, необходимым площадям.

В отличие от аренды, по словам Антона Кудряшова, покупка офиса может занять от двух месяцев – минимальный срок оформления всей документации, включая процедуру закрепления права собственности, права собственности на землю, оформления договора купли-продажи. У CUSHMAN & WAKEFIELD STILES & RIABOKOBYLKO более системный подход, поэтому, по мнению Дениса Соколова, для покупки здания потребуется год, включая инвестиции в объект на уровне проектирования. Если компания выбирает офис «для себя», то будут учтены и качество здания, и телекоммуникации, и количество площадей будет пропорционально числу будущих сотрудников офиса. При этом, как констатирует аналитик, для покупки здания с целью дальнейшей перепродажи эти факторы не будут столь важны: главным здесь будет критерий учета прибыли.

Прибыль и издержки

Руководитель отделения «Тургеневское» департамента коммерческой недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Юрий Усков говорит: «Аренда является более выгодным вложением, у специалистов рынка даже есть такая поговорка – по аренде платить придется только издержки, а для покупки понадобятся капитальные затраты».

Средняя арендная плата в Москве составляет $ 500-600 за кв. м с НДС, а покупка здания потребует затрат от $ 3,5 тыс. за кв. м. Тем более, что цена офисов стремится к цене квартир, и ставки на покупку офиса повышаются.

Цели и задачи

Разумеется, есть разные подходы к этим процессам – в зависимости от задач, которые ставит перед собой клиент. Если клиент хочет арендовать офис – это одна задача, а если есть желание купить с целью перепродажи или сдачи в аренду – другая.

Как поясняет Юрий Усков, существуют компании, которые специализируются на покупке с целью перепродажи или сдачи офисов в аренду – в этом случае здание продается как «готовый бизнес» вместе с арендаторами, и риелтор может рассчитывать на двойную выгоду – получения комиссионных и при продаже здания, и при дальнейшей сдаче офисов в аренду. Денис Соколов уточняет: после покупки и сдачи в аренду возможна дальнейшая продажа здания, в таком случае выгода окажется двойной. «Вообще, если компания инвестирует в покупку здания с целью сдачи его в аренду, это приносит в среднем 12 % в год», – резюмирует аналитик.

По словам заместителя директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Элины Заниной, выбор офиса зависит прежде всего от возможностей компании и особенностей ее бизнеса. Поэтому предпринимателям следует проанализировать предложения рынка, сопоставить их с собственными ресурсами и принять решение.

«Если коммерческий проект запланирован на 1,5-2 года, то целесообразнее арендовать офис. Класс офиса зависит от потребностей бизнеса и возможностей владельцев. Базовая стоимость аренды офиса представительского класса: класс «А» – $ 600-800 за кв.м, с учетом НДС и платы за коммунальные услуги и эксплуатацию помещений нижняя планка арендной ставки вырастет до $ 800 за кв. м, класс «В» можно арендовать за $ 450-570 за кв. м. Базовая арендная ставка офисных помещений класса «С» составляет $ 320-420 за кв. м без учета НДС и коммунальных платежей», – рассказывает Элина Занина. Если же компания прогнозирует ведение собственной деятельности на срок более трех лет, то целесообразнее инвестировать в покупку помещения.

В случае ухода компании с рынка офис можно выгодно продать. Средняя стоимость московских офисных помещений по всем классам составляет $ 2500-3000 за кв. м. Офисы класса «А» в «знаковых» бизнес-центрах могут оцениваться и до $ 9000 за кв. м. Минимальная стоимость офисного помещения составляет $ 1500-1900 за кв. м, отмечают специалисты компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Выгоднее инвестировать в покупку. Если есть возможность…

По словам экспертов CUSHMAN & WAKEFIELD STILES & RIABOKOBYLKO, предложения по продаже здания на рынке коммерческой недвижимости единичны, в отличие от количества предложений по аренде.

Это связано со спецификой спроса: большинство компаний арендуют здание, а не покупают. Антон Кудряшов подтверждает: не каждая компания может позволить себе вывести из оборотных средств необходимую сумму для покупки офиса, которая окупится только в течение 5-6 лет. В таких случаях компании прибегают к возможной операции «селфс-бэк», похожей на ипотечную – офис покупается, но после покупки берется кредит в банке.

«На сегодняшний день рынок ипотеки коммерческой недвижимости только начинает развиваться, – говорит Елена Панова, директор Центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – Возможность приобрести офис или торговое помещение с помощью кредита для среднего или малого бизнеса является одним из оптимальных решений для проблемы покупки помещения. Как правило, доходность в отдельных сегментах бизнеса составляет 25-30 %, а ставки по ипотечному кредиту колеблются от 12 до 16 %. Таким образом, получается, что выгоднее привлекать кредитные средства для приобретения коммерческой недвижимости, чем брать средства из оборота. По этой же причине интерес к таким кредитам проявляет и крупный бизнес».

Юрий Усков отмечает, что западные инвестиционные фонды готовы вкладывать в коммерческую недвижимость России до 100-200 млн. евро, получая дальнейший доход 10-15 %. С ним не соглашается Денис Соколов: по его словам, таких сделок на нашем рынке единицы – даже учитывая, что подобный инвестиционный портфель вкладывается в покупку группы зданий, а не одного.

Антон Кудряшов отмечает два ярких предложения аренды – аренда бизнес-центра «Гасфилд» класса «А» на ул. Обручева, 27 (площадью 16,5 тыс. кв. м, по цене $ 700 за кв. м без НДС, сдана уже половина здания) и аренда бизнес-центра «Лефорт» класса «В» на ул. Электрозаводская, 27(площадью 33 тыс. кв. м по цене $ 440 без НДС, сдано 10 % площадей).

Два ярких предложения по продажам офисных зданий: бизнес-центр класса «А» на Научном проезде, 9 (площадью 43 тыс. кв. м, цена которого превышает $ 2300 за кв. м) и бизнес-центр «Беларусс» класса «В+» (площадью 16 тыс. кв. м по цене $ 3500 за кв. м включая НДС).

По словам Юрия Ускова, выгодным инвестиционным вложением в рынок аренды является пример офисного здания на Рублево-Успенском шоссе: начиная от $ 450 в год цена аренды кв. метра возросла здесь до $ 900, несмотря на то что здание принадлежит к классу «В» – местоположение и близость к Рублевке диктует правила.

Мнения всех специалистов сходны в одном: рынок аренды коммерческой недвижимости в настоящее время является очень выгодным средством для возможности заработать и для инвестиционных вложений. А какими суммами располагает компания и как распорядится офисным зданием – решение, которое принимает каждый руководитель самостоятельно.

Оксана Смирнова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...