В первом полугодии 2003 г. продавалось примерно 15% офисной недвижимости от общего количества сданных площадей (офисы класса «А» и «В»). Еще год назад эта цифра не превышала 10%. Увеличение продаж произошло по трем главным причинам: рост цен на офисы отставал от роста стоимости в других секторах недвижимости (примерно на 8%); по новому законодательству часть денег, затраченных на покупку «производственных помещений», стало возможно относить на себестоимость продукции; у компаний появилось больше денег благодаря росту российской экономики. При этом первый и последний фактор будут определять продажи и в последующие годы.
Рискнем дать прогноз, что по итогам нынешнего года будет продаваться уже 17–18% офисных площадей.
Когда приценяться
Помещения в офисных центрах выставляются на продажу с момента получения ордера на строительство и начала строительных работ. При этом дальновидные компании начинают вести переговоры об условиях участия в проекте с момента получения правоустанавливающих документов на земельный участок (хотя т.н. «долевое строительство» в коммерческой недвижимости встречается не часто). Цена на данном этапе за один квадратный метр составляет обычно себестоимость метра площади плюс 30 – 35%.
Как и при жилищном строительстве, цена помещений в офисных центрах растет по мере возведения этажей. В конечном итоге после окончания строительства стоимость одного квадратного метра достигает $2800 – 3000 на помещения класса «А» и $1500 – 2000 – на помещения класса «В».
При этом, в отличие от дорогих домов, в которых распродаются и парковочные места, в офисных центрах такая практика не распространена (получается, что это является бонусом при покупке помещения). Объясняется такой факт тем, что даже среди собственников офисов происходит большая ротация. А компания, которая купит парковочное место, но поменяет офис, все равно останется собственником машиноместа, продолжая использовать стоянку офисного центра как обыкновенный паркинг. Считается, что это понижает престиж офисного комплекса.
Чего ожидать?
Прогнозируется, что объем ввода в эксплуатацию офисов класса «А» за 2003 – 2004 гг. может составить около 250 тыс. кв.м. Это позволит довести суммарную площадь офисов наивысшей категории в Москве до 800-850 тыс. кв.м. За это же время должно быть сдано примерно 300 тыс. кв.м офисов класса «В», и их суммарное количество составит 1,2–1,3 млн. кв.м.
К 2004 г. прогнозируется плавный рост стоимости 1 кв.м офисных площадей, соответствующих международному стандарту, на 5%. Повышение цен обусловлено тем, что предложение будет недостаточным для обеспечения спроса. Причем предложение будет в основном представлено новыми офисными проектами, на вторичном рынке оно ожидается минимальным.
Некоторая часть нынешних офисов класса «А» и «В» будет выведена из данных классов в более низкий разряд. Связано это с тем, что уровень интеллектуального оснащения здания, удобства подъезда к нему, наличия дополнительных услуг (например, сквер для прогулок, летних пикников и релаксации работников) будет подниматься в соответствии с европейскими требованиями.
Цены на продаваемые помещения станут двигаться так же плавно, как и в предыдущие годы, и серьезного увеличения их не ожидается. Единственным фактором, который может сдвинуть эту величину в сторону значительного повышения (от 12% и даже до 20% удорожания в течение последующего года), является ситуация, когда на рынок коммерческой недвижимости придут крупные западные фирмы, настроенные на долгосрочный бизнес. А такие ожидания есть. Например, недавнее повышение инвестиционного рейтинга России неизбежно спровоцирует приход крупных западных финансовых компаний.
Еще один немаловажный момент – начало работы на российском и московском рынках недвижимости зарубежных инвестиционных фондов, вкладывающих в офисные проекты десятки миллионов долларов. Практика работы западных инвестфондов такова, что они не стремятся продавать новые офисные центры, предпочитая зарабатывать деньги на сдаче их в аренду и на управлении (эксплуатации), а также на оказании дополнительных услуг (считается, что это американская модель ведения бизнеса, когда подобные операции производит собственник здания).
В случае развития ситуации по такому сценарию объем продаж офисных площадей класса «А» и «В» может сократиться примерно на 25 – 30%, что соразмерно отразится на стоимости офисов. При этом изменится и структура предложения. Существует мнение, что появятся офисы с эксклюзивным расположением: на автотрассах, ведущих в международные аэропорты, или с видом на Кремль.
Но, к счастью, крупных западных девелоперов в Москве в ближайший год не предвидится. Американские компании, например, заняты зарабатыванием миллиардов на восстановлении Ирака.
Кто приобретает…
Для того чтобы спрогнозировать ситуацию на рынке продаж офисных помещений, не помешает обратиться к статистике, которая показывает, из каких отраслей экономики берутся покупатели. Так, в прошлом году и в первой половине нынешнего основными покупателями помещений в офисных центрах класса «А» и «В» были (в порядке убывания):
представительства крупных российских компаний-производителей;
компании, занимающиеся добычей и переработкой полезных ископаемых;
финансовые и банковские структуры;
филиалы и представительства крупных иностранных компаний;
юридические и консалтинговые компании;
фирмы, работающие в секторе «Hi-Tech» (электроника);
компании, предоставляющие сопутствующие услуги основным арендаторам (рекламные агентства, службы доставки, типографии, медицинские кабинеты);
компании, нуждающиеся в представительском офисе (средние фирмы, занимающиеся посредническими услугами).
Во всех вышеуказанных восьми группах, довольно репрезентативно представляющих структуру экономики Москвы, как и в прежние год-два, будет отмечен рост оборота капитала. А это значит, что новые компании станут нуждаться либо в новых помещениях, либо в расширении нынешнего рабочего пространства (за счет фирм-соседей). Кроме того, дополнительный рост спроса на офисы класса «А» и «В» должны обеспечить фирмы, перебирающиеся в офисные центры из комплексов уровней «С». Как отмечают эксперты, этот процесс идет параллельно с процессом развития малого и среднего бизнеса в Москве.
...И как
По мере развития коммерческого рынка недвижимости в корпоративную культуру российских компаний внедряются и цивилизованные способы приобретения помещений. Например, опционные контракты в классическом понимании этого термина развития на российском рынке недвижимости не получили (это принято в США). А вот европейские нормы прижились: при продаже объектов коммерческой недвижимости используются так называемые письма (или договоры) о намерениях, введенные в обиход операторами данного сектора рынка в конце 1990-х гг. Письма о намерениях (LOI – Letter Of Intend) в большинстве случаев не предполагают гарантированную договоренность о совершении опционной сделки, но договоры о намерениях обычно предусматривают уплату компенсации в случае отказа одной из сторон от проведения сделки. Но такие случаи бывают нечасто – от хороших денег девелоперам грех отказываться.
Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 1830 -
