Сдавать в аренду офисы все чаще нанимают сразу несколько компаний

За последние три года с увеличением конкуренции среди объектов коммерческой недвижимости все меньше собственников доверяют сдачу своих знаковых проектов одной консалтинговой компании. Особенно сильно снизилось число эксклюзивных контрактов на рынке офисных помещений. Сейчас, по различным оценкам, по подобным договорам реализуется не более 30-40% площадей в бизнес-центрах классов А и В+, остальную же часть этого сегмента рынка занимают коэксклюзивы.

Обычно к этой схеме обращаются собственники больших объектов в тех случаях, когда у них возникают сомнения относительно успешной реализации проекта одним агентом. Также к услугам коэксклюзивных агентов прибегают при высокой конкуренции, с которой сталкивается проект, или же в условиях сложности самого проекта.

 

 

Интересен пример девелоперской компании Enka, проект которой в "Москва-Сити" сдают в аренду Noble Gibbons и Jones Lang LaSalle. "Enka пригласила двух агентов для сдачи в аренду помещений в "Башне на набережной" по причине того, что в тот момент это был пилотный офисный проект на территории ММДЦ "Москва-Сити", успешное будущее которого было далеко не очевидно,- рассказывает заместитель директора офисного департамента Colliers International Наталья Москаленко.- Если бы "Башня на набережной", обладая теми же техническими характеристиками, находилась бы в раскрученном деловом районе, вероятно, Enka и не стала бы прибегать к коэксклюзиву".

Коэксклюзивные объекты

Одним из самых крупных проектов, реализуемых сейчас по схеме коэксклюзива, игроки рынка называют офисное здание "Северная башня" в "Москва-Сити", с которым работают Colliers International и Knight Frank. "Привлечение сразу двух агентов в этом случае объясняется высокой конкуренцией между проектами ММДЦ, а также объемами самого объекта",- поясняет Наталья Москаленко. Также Colliers International реализует помещения в офисном центре "Конкорд" (ул. Шаболовка, девелопер проекта - "Капитал груп") совместно с компанией Jones Lang LaSalle. "В этом случае арендодатель решил привлечь двух агентов по той причине, что улица Шаболовка не относится к центральному деловому району, к тому же бизнес-центр входит в состав многофункционального комплекса, где также есть жилая составляющая",- говорит Москаленко.

Также по схеме коэксклюзива реализуются проекты White Square на Лесной улице (Cushman & Wakefield Stiles & Ryabokobylko и Jones Lang La Salle) и "Город столиц" в "Москва-Сити" компании "Капитал груп" (Colliers International и Cushman & Wakefield Stiles & Ryabokobylko).

Способ борьбы за арендатора

Начальник отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова отмечает, что при сотрудничестве сразу с несколькими ведущими компаниями владелец объекта гарантированно получает покрытие большего пула потенциальных арендаторов, чем в случае работы с одним агентом. "Привлекая к сдаче в аренду двух коэксклюзивных брокеров, застройщик создает конкуренцию между ними, таким образом, объект быстрее сдается в аренду",- уверена Ирина Герасимова.

Кроме того, девелопер часто выбирает формат коэксклюзива в том случае, если желает привлечь арендаторов, специализирующихся на разных сегментах рынка. "Например, одно агентство хорошо работает с западными корпорациями, другое же активно сотрудничает с российскими компаниями,- рассуждает управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев.- Если клиент ориентирован на оба сегмента, он может предложить коэксклюзив, когда два агентства с разными целевыми аудиториями реализуют один проект".

С ним соглашается директор департамента коммерческой недвижимости холдинга "Капитал груп" Елена Кравцова. По ее мнению, коэксклюзивные отношения выгодны также и потому, что количество по-настоящему профессиональных брокеров на рынке ограниченно. "В штате одного агентства есть не больше одного-двух брокеров, которые обладают поистине колоссальным опытом заключения сделок и обширными знаниями рынка. Поэтому если проект требует привлечения сразу нескольких профессионалов такого уровня, априори одним агентством обойтись не получится",- считает Елена Кравцова. "Получая эксклюзивный объект, консалтеры могут привлечь к реализации площадей другую компанию, которая получает определенный процент за каждого клиента",- парирует директор отдела офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

Неоднозначный подход

Впрочем, хотя коэксклюзивные договоры являются неплохой мотивацией для агентов, по мнению экспертов рынка,в использовании этой схемы есть и несколько отрицательных моментов. Так Константин Лосюков считает, что эксклюзивный договор более предпочтителен, так как консультант полностью отвечает за конечный результат своей работы, включая сдачу площадей, а также продвижение объекта на рынке.

"Коэксклюзив снижает ответственность агентов,- соглашается с ним руководитель отдела офисной недвижимости DTZ Zadelhoff Tie Leung Анастасия Хоменчук.- Если на объекте работает одна компания, она будет всячески опекать арендодателя, предоставляя ему дополнительные услуги по оценке и лучшие условия сотрудничества".

Иногда коэксклюзив может замедлить процесс выполнения агентского договора, так как зачастую наличие третьей стороны осложняет коммуникацию между участниками проекта. "Процесс согласования стратегии сдачи в аренду помещений или коммерческих условий идет существенно дольше, чем в случае эксклюзива, ведь в согласовании участвуют три стороны, арендодатель и два агента",- говорит Наталья Москаленко.

Она уверена, что для некоторых объектов, уникальных с точки зрения местоположения, коэксклюзивный договор в принципе не нужен.

Урезанный доход

По мнению большинства игроков, для консалтинговых компаний подобная схема - неизбежный компромисс, на который они идут в том случае, если объект не только большой по площади (от 10 тыс. кв. м), но и достаточно знаковый, чтобы указать его в портфолио.

Однако за последние несколько лет увеличилось не только количество таких договоров, но и вознаграждений агентов, работающих на объекте. "В самом начале развития этой схемы та компания, что приводила арендатора и заключала сделку, получала 60% от агентской комиссии, другая - оставшиеся 40%,- рассказывает управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян.- Потом это соотношение постепенно сместилось в сторону 70% на 30%, и сейчас общепринятыми условиями считается 80% на 20%". Агентская комиссия, как правило, не превышает 8,33% от среднегодовой аренды в случае аренды и 4% при продаже. Обычно подобная ставка заявляется в самом начале ведения переговоров с собственником здания. Впрочем, как отмечают игроки, в ходе переговоров она может существенно уменьшиться.

Так как оба агента участвуют в маркетинге проекта, вознаграждение и той, и другой стороне вполне логично, полагает Наталья Москаленко.

Кроме того, по мнению Москаленко, если собственник здания, приглашая двух коэксклюзивных агентов, желает, чтобы те максимально сконцентрировали свои усилия на его объекте, он, скорее всего, будет настаивать на выплате части вознаграждения и агенту, который не принимал участия в сделке.

где схема не работает

В отличие от рынка офисных помещений на рынке складской и торговой недвижимости коэксклюзив пока не прижился. Причин подобной холодности по отношению к одной из особо распространенных на Западе схем ведения сделок не так много, но они оказались решающими. К примеру, для торговых центров очень важно собрать правильный пул арендаторов, а так как управление в этом случае должно осуществляться одной командой, схема коэксклюзива становится просто неудобной.

«Именно поэтому, как правило, сдает в аренду помещения в ТЦ та компания, которая занималась разработкой концепции центра»,- рассказывает управляющий директор консалтинговой компании Praedium Рубен Алчуджян. По его словам, на рынке же складских помещений практически нет ни коэксклюзивов, ни эксклюзивов, так как девелоперские компании предпочитают работать со всеми игроками единовременно.

Маргарита Федорова Бизнес
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...