Время действовать пришло

Чего бояться?

А ну случится так, как уже случилось при преобразовании московского рынка коммерческой недвижимости – когда сотни миллионов долларов «проплыли» мимо, в западные риэлторские и консалтинговые компании, в германские инженерные фирмы, в турецкие строительные. В данном случае показателен пример гиперцентра «Мега», где консультантами проекта выступали американцы, строили его турки и немцы, оборудовали австрийцы, а надзирали за ходом стройки шведы. «Нашим компаниям что-то досталось из подрядов?» — спрашиваю я знакомого pr-менеджера IKEA. «Да, — отвечает тот, — была одна такая, тянула в «Мегу» оптиковолоконный кабель».

 

 

Впрочем, чуть подумав он добавил: «Хотя и в ней 50% акций принадлежали финнам и норвежцам, соответственно, и менеджмент – их».

Еще он привел пример, когда руководство IKEA намеревалось закупить стальные конструкции у одной уважаемой российской сталелитейной компании, чей гендиректор заседает в «клубе олигархов» — Российском союзе промышленников и предпринимателей. Но не вышло – подвела компания, мало того что сталь не той марки оказалась, так еще и пришла она с месячным опозданием. Для шведов же закончилось не все так трагично – закупили сталь в Финляндии и Польше.

Таких обид шведы не прощают, и должно произойти нечто сверхъестественное, чтобы хоть еще один мало-мальский контракт достался нашим фирмам.

Не потому ли так мало на рынке коммерческой недвижимости российских операторов, что рынок этот «взрослый», на котором играют опытные западные компании, не прощающие дилетантства? Какая ниша оставлена нашим – переделка бывших цехов под офисы класса Д? Овощебазы? Или сегменты рынка, в которых иностранцам без связей делать нечего – пивные, автомойки? Вот смотрите: на рынок современных складских помещений выходят только американцы. Гипермаркеты – за европейцами, а российский проект «Мосмарт», от которого ожидали достойной конкуренции иностранцам, «затормозил». Загляните в «Павелецкую Тауэр» – кто там управляет?

Не от этого ли печаль в глазах российских участников рынка? Вот обещают, что в следующем году иностранцы вложат 500-700 млн. долларов в московскую недвижимость. И опять – мимо наших?

Рынок осваивают банкиры

Чем мы можем гордиться – так это почти 100-процентными собственными вложениями в жилую недвижимость столицы. И это неплохо: зачем нам делить рынок коммерческой недвижимости, где самая высокая доходность по проектам (среди складских помещений) – 30-35%, если элитные дома приносят минимум 200% в валюте и даже «панелька» – 60-80 процентов. Пусть иностранцы и горбатятся за свои копейки, а мы рубли собирать будем – такая философия получается.

На рынок жилой недвижимости ринулись даже банки, ранее в дележке этого пирога не принимавшие участия (и правильно – если ГКО приносили 600% годовых в валюте). Сегодня в этом сегменте активно играет, например, Газпромбанк, а Локо-банк (вы слышали до этого такой?) принимает участие в строительстве комплекса «Неглинная Плаза», где он взял на себя управление проектом, риск-менеджмент и внешнее финансирование.

Или вот взять банк «Авангард», занимающийся кредитованием жилищного строительства. Только за первые 9 месяцев года он выдал кредитов на сумму более 15 млн. долларов. Подобным занимаются еще десятки банков и даже страховых компаний (в числе последних – «Ингосстрах»).

Усилия банкиров по выходу на новые рынки понять можно – в России практически не осталось сегментов ни среди финансов, ни среди других отраслей промышленности, где можно получать такую прибыль. По оценкам аналитиков финансовых компаний, по итогам этого года российские банки вложат в строительную отрасль не менее 60 млрд. рублей, из них около 40 млрд. – в Москве и 10 млрд. – в Санкт-Петербурге. Сорок миллиардов рублей – это более 1,3 млрд. долларов. А кто-то радуется 0,5 млрд. и даже еще не им, а их ожиданию.

Своя выгода

Интересно, что работа банка со строителями и риэлторами не всегда проходит в классическом режиме – выдача кредита и обратное его изъятие со временем с процентами. Даже если такое и происходит, финансисты ссужают деньги под больший процент, чем если бы вы брали их, например, для пополнения оборота компании. 20-22% в валюте – зачем мелочиться, если проект принесет девелоперу минимум 60 процентов.

Но еще выгоднее – соинвестирование — и те же 60% уже делятся пополам. И уж совсем сказочный вариант – создание дочерней структуры, занимающейся на деньги «мамы» строительством. И тогда все 60% — в одном кармане. Но последний вариант чреват и осложнениями. Например, в свое время «Альфа-банк» уже создавал такую структуру (ее плоды поселок таун-хаусов «Рождествено») даже брал призы как лучший объект года, но – раз, и дочерняя структура отпочковалась от «мамы»: делиться деньгами – сложная для сердца бизнесмена штука.

Будущее туманно

И все же в каждой бочке меда, хотя и редко, бывает и ложка дегтя. Такая инвестиционная активность банков на рынке жилой недвижимости может обернуться для них кризисом или даже коллапсом. Такой пример был уже преподнесен финансовым учреждениям Юго-Восточной Азии в конце 90-х (Гонконг, Таиланд, Южная Корея и др.). Банки активно кредитовали строителей, когда рынок был на подъеме, гарантируя 30-40% доходности. Грянул финансовый кризис, цены на недвижимость упали в одночасье на 30% (мы проходили нечто подобное в 1998 году). Не помог даже и залог, который девелоперы предоставляли банкирам – он тоже обесценивался.

В некоторых странах вообще регулярно случается банковский кризис, связанный с большими вложениями в недвижимость, особенно в строительство офисных помещений. С такой проблемой Россия пока еще не сталкивалась — банковский рынок у нас существует еще недостаточно долго. Но кризис в любом случае неизбежен – через 5 или 8 лет. Он может случиться и быстрее, если на московский рынок выйдут западные инвестиции в размере не 0,5 млрд. долларов, как обещают, а 2-4 млрд. ежегодно (или если цены на нефть упадут ниже 12 долларов за баррель). Недавнее присвоение России высокого инвестиционного рейтинга только приближает такой прогноз. Может еще и поэтому так нерадостны российские участники рынка недвижимости – проигрывать не хочется никому.

Павел Пряников Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...