Банка бояться — за квартиру не платить

При покупке или продаже квартиры у граждан, как правило, вызывает беспокойство вопрос передачи денег. Люди наслышаны про многочисленные случаи мошенничества на рынке недвижимости и не желают выступать в роли жертвы. Юрист М2 рассказывает о том, как обезопасить себя при передаче денег за приобретаемую квартиру.

В принципе что-либо новое придумать довольно сложно. Обычно стороны предпочитают передавать деньги из рук в руки или использовать банковские ячейки.

 

 

Утром деньги, вечером — стулья

Разумеется, можно перевести деньги с одного счета на другой, но этот способ оплаты наименее популярен. Стороны при решении вопроса об оплате не проявляют доверия друг к другу, поэтому безналичные платежи не слишком распространены: они подразумевают, что покупатель оплачивает квартиру только после регистрации права собственности на нее. Ни один продавец (организация или частное лицо) не пойдет на такой риск. Наиболее реальным представляется другое условие: оплата по договору производится после сдачи документов на регистрацию. Чуть позже мы вернемся к этому условию.

Еще несколько слов о прочих неудобствах банковского перевода. Практически во всех банках России платежи идут три–пять дней. Таким образом, после передачи документов, подтверждающих право собственности на квартиру, продавец вынужден ждать еще неделю, прежде чем получит свои деньги. Правда, из такой ситуации есть выход. Покупатель и продавец открывают два счета в одном банке (в одном филиале или отделении). Это существенно ускорит процесс перевода средств.
Кроме того, возникает неизбежный вопрос: кто оплатит открытие счета? Делать это придется в любом случае. В одних банках взимается комиссия за открытие счета, в других необходимо при открытии положить на счет определенную сумму. В любом случае одна или обе стороны несут расходы.

В идеале такие моменты должны быть урегулированы договором. Например, в него стоит внести следующий пункт: «Каждая из сторон несет все расходы, связанные с исполнением ее обязательств по настоящему договору, самостоятельно».
В случае отказа одной из сторон все расходы придется нести тому, кто настаивал на безналичной форме платежа. Как правило, такие моменты в договоре не отражаются, но при желании они оговариваются следующим образом: «Оплата по настоящему договору производится в безналичном порядке, по реквизитам, указанным в договоре. Продавец компенсирует покупателю все расходы, связанные с открытием банковского счета и проведением платежа». Разумеется, если инициатором выступил покупатель, вместо продавца укажут его.

Расчет в конверте или в сейфе?

Российские граждане предпочитают другие способы расчетов. Традиционная передача денег из рук в руки, как и прежде, происходит довольно часто. Но при этом практически всех участников сделки пугает перспектива быть ограбленными. Действительно, риск столь печального поворота событий достаточно велик. Нельзя забывать и об опасности получить за квартиру фальшивые деньги. Поэтому в последнее время все популярнее становится использование банковских ячеек или сейфов.

Подобная схема выглядит так. Покупатель арендует ячейку (стоит это обычно в пределах 1,5 тыс. руб. в месяц), закладывает туда при продавце деньги и ждет документы на квартиру. После их получения он вместе с продавцом открывает сейф и передает ему необходимую сумму. При этом продавец вправе практически сразу проверить подлинность банкнот. Отметим, правда, что официальное заключение о подлинности какого-либо денежного знака дает только Центральный банк РФ. Все остальное считается только мнением отдельных лиц, не более того.

Распишитесь в получении

При оплате квартиры возникает и другой вопрос: как доказать сам факт оплаты? Ведь нельзя полностью исключить вариант, что продавец захочет еще раз получить деньги за один и тот же объект, мотивируя это тем, что покупатель не оплатил приобретенную квартиру. При безналичных расчетах доказать свою правоту легко с помощью соответствующих документов, подтверждающих совершение платежа (копия платежного поручения, выписка по счету и т. д.). При передаче денег из рук в руки вы не сможете ссылаться на такие документы. Заключение договора на аренду банковской ячейки само по себе еще не доказывает совершения платежа как такового. Существует два относительно надежных способа подтверждения оплаты: расписка в получении и свидетельские показания.

В первую очередь убедитесь, что передаете деньги человеку, который имеет право их принимать. Иначе в случае возникновения проблем виноваты будете только вы сами, поскольку не уточнили его полномочий. Если вы передаете деньги не тому лицу, которое подписывало договор, а его представителю, потребуйте от него нотариально заверенную доверенность, которая предусматривает право получать деньги и подписывать различные документы (в том числе расписки) от имени доверителя.

Лучше, если расписка написана от руки: это автоматически снимает вопрос о ее подделке (в случае необходимости документ сдается на экспертизу). В расписке нужно указать, кто, когда, от кого и какую сумму принял, за что были переданы деньги. Расписка подтверждает как сам факт совершения платежа, так и его своевременность. Деньги передаются представителю продавца? Помимо упомянутых выше сведений в расписке содержатся сведения, кто и на основании какого документа выступает представителем продавца. Также к расписке надо приложить доверенность или ее копию.

Еще одним надежным способом подтвердить факт оплаты квартиры являются свидетельские показания. При составлении расписки укажите в ней, что деньги переданы в присутствии свидетелей. Кроме того, они ставят на самой расписке свои подписи, подтверждая таким образом написанное в ней. Согласно закону, свидетели обязаны быть дееспособными и правоспособными. Это значит, что на роль свидетелей не подходят дети, лица, страдающие заболеваниями, не позволяющими им адекватно оценивать обстоятельства внешнего мира (умственные и психические расстройства, алкоголизм и т. д.).

Разумеется, в качестве свидетелей должны выступать знакомые вам люди, поскольку им придется в случае необходимости подтвердить факт передачи денег, в том числе в суде. Количество свидетелей зависит от вашего пожелания (с учетом мнения другой стороны), но, как правило, свидетелей бывает двое.

Читайте документы внимательно

Важная для покупателя квартиры тема — получение документов на нее. Как правило, их передача происходит значительно позже оплаты по сделке. Мы уже говорили о том, что в договоре можно предусмотреть оплату после передачи документов. Но, как показывает практика, в большинстве случаев окончательные расчеты производятся сторонами только после подачи документов на регистрацию права собственности.

Получение документов на квартиру является последним этапом сделки. Если квартира покупается у застройщика или через риэлторскую фирму, они сами занимаются регистрацией (за отдельную плату и при условии выдачи доверенности). В тех случаях, когда договор заключен между двумя физическими лицами, они сами решают, кто займется регистрацией.
В любом случае покупателю стоит предусмотреть в договоре ответственность продавца за проволочки с регистрацией сделки и права собственности нового владельца квартиры, которые возникли по его вине. Это позволит потребовать от продавца некоторую компенсацию за попытку продать квартиру, на которую наложен арест или в которой прописан кто-то, кроме него.

При получении документов на квартиру обязательно проверьте все данные, указанные в них. В первую очередь следует обратить внимание на фамилию собственника, вид права (там должно быть указано «собственность»), площадь квартиры и ее адрес. Именно в первом и последнем пунктах регистраторы допускают самое большое количество ошибок. Обнаружили неточность в документе? Сразу обратитесь в регистрирующие органы с заявлением об исправлении ошибки (бланк соответствующего заявления вам выдадут на месте).

Когда все это кончится?

После получения своего экземпляра договора купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа и свидетельства о праве собственности на квартиру покупатель имеет право вздохнуть свободно. В принципе для собственного спокойствия вы можете настоять на включении в договор пункта о том, что обязательства продавца по договору считаются исполненными с момента передачи документов покупателю. Также реально предусмотреть санкции за неисполнение продавцом этой обязанности.

Покупка квартиры, равно как и ее продажа, дело хлопотное. Однако при должной осторожности и внимательности вы обезопасите себя от мошенников. Разумеется, при этом сложно избежать дополнительных трат, поэтому не удивляйтесь, если выяснится, что вы потратили несколько больше, чем ожидали.

Елена Бармина
Директор департамента территориальных отделений ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:
— Наиболее безопасным вариантом осуществления оплаты сегодня, безусловно, является использование банковской ячейки. В таком случае все расчеты происходят в охраняемом депозитарии банка. Кроме того, оплата через банковскую ячейку означает еще и то, что имеется возможность проверить банкноты перед закладкой в ячейку. Такой способ также снимает риски продавца. В целом крупные риэлторские компании, в том числе и «МИАН–агентство недвижимости», работают только с теми банковскими институтами, в которых клиентам гарантирован высокий уровень сервиса и доверия к банку.

Иван Куприянов М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...