Блок-секции

В Европе таунхаусы оценили давно: в Cредние века появление «прилепленных» друг к другу домов обусловливалось дороговизной городской земли, а в XIX в. – времени первого «расцвета» сблокированного строительства – желанием застройщиков сэкономить. Таунхаусы тогда строились на окраинах и считались жильем недорогим. Сблокированные дома дешевле при строительстве и подключении коммуникаций, да и с точки зрения обслуживания с ними меньше хлопот, по сравнению с индивидуальными коттеджами.

Сегодня в мире таунхаусы пользуются неизменной популярностью – в Канаде около 65% всего жилого фонда составляют именно такие дома, а в Дублине (Ирландия) любовь граждан к отдельным входам и придомовым лужайкам так велика, что в конце 1980-х – начале 1990-х городские власти снесли в пригородах почти весь многоэтажный жилой фонд, в котором дублинцы жить отказывались, а на освободившихся землях возвели «низкорослые» домики.

 

 

Москва, конечно, не Ирландия и не Канада – у нас до последнего времени никаких таунхаусов в помине не было, поэтому продвижение этого типа жилья на рынке идет медленно. Однако кто не знает русской пословицы «тише едешь, дальше будешь»? В частности, о том, что такой тип жилья уже признан строителями, говорит русифицированный неологизм, которым называют таунхасы специалисты – блок-секции. А вот, например, за пентхаусами у нас так и закрепился англизированный вариант названия.

«Сросшаяся элита»

Несмотря на зарубежное позиционирование таунхаусов как жилья недорогого, «нашествие» малоэтажек на Москву началось со строительства жилья элитного – первый закрытый поселок, состоящий из 24 таунхаусов площадью от 119 до 297 кв.м, «Сетунь», расположенный на пересечении Мосфильмовской и Минской улиц, изначально был предназначен для сдачи в аренду корпоративным клиентам – иностранцам. Результат оказался вполне предсказуемым – коттеджи разобрали достаточно быстро. На успех повлияло и удачное месторасположение – поселок примыкает к «посольскому кварталу» и грамотно выбранная целевая группа – иностранцы впервые получили в Москве то, к чему привыкли на Родине. Со временем часть домов была выставлена на продажу по цене около $2 тыс./кв.м.

Первый опыт строительства таких домов (на улице Вавилова), рассчитанных на российского покупателя, был скорее негативным. «Продавались дома со скрипом, очень дешево, – говорит директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Павел Здрадовский. – Дошло до того, что инвестор был готов поменять таунхаусы в Москве на коттеджи за городом». Еще один проект – «Палаты Муравьевых» в Зачатьевском переулке – 17 квартир площадью от 315 до 420 кв.м был продуман лучше – даже дома облицевали кирпичом, изготовленным по спецзаказу и соответствующим материалу позапрошлого века. Хотя и здесь продажи идут уже целых три года. Конечно, продавались «Палаты» не за бесценок, а, как и положено элитному жилью, – от $4 тыс./кв.м. Длительный период реализации обусловлен еще и тем, что такие дома с большим удовольствием берут в аренду иностранцы, как это было в «Сетуни», а вот покупать недвижимость они не хотят, «Палаты» же рассчитаны были только на продажу. На сегодняшний день, по данным Penny Lane Realty, большинство жильцов комплекса – россияне и только небольшое число квартир занимают иностранцы.

Сейчас в центре города строятся еще несколько «малоэтажных» комплексов – это жилой комплекс «Усадьба Трубецких» в Хамовниках (проект «Реставрации-Н»), где таунхаусы выстроены не в одну линию, как это принято, а разбросаны по парковой зоне, и комплекс «Три тополя» (проект «Авгур Эстейт») в Тружениковом переулке, который состоит из 6–7 таунхаусов и многоквартирного дома.

По данным компании Blackwood, стоимость квадратного метра такого жилья в ЦАО составляет около $8000–8500/кв.м, а самый востребованный метраж – от 250 до 350 кв.м.

«Два в одном» в центре не пошло

Многие риэлторы считают массовое строительство таунхаусов в центре города неразумным. Объясняется это тем, что состоятельные люди предпочитают иметь квартиру в центре города и дом за городом. «Сочетание «два в одном» в центре не проходит», – считает управляющий компанией Soho Realty Михаил Мишарин. Кроме того, на невысокий спрос на таунхаусы в центре влияют и другие негативные факторы – не лучшая экология, криминальная ситуация, проблемы с парковками. «На первый этаж забраться проще, чем наверх, даже под наблюдением видеокамеры. В центре города невозможно всю прилегающую территорию огородить забором, первая линия все равно будет выходить на улицу, – продолжает М. Мишарин. – Еще один немаловажный момент – рациональность использования площадей. Квартира общей площадью 200 кв.м полезной площади имеет больше, чем таунхаус площадью 300–350 кв.м, и при этом стоит дешевле». Специалисты компании Blackwood большим недостатком считают слишком маленькие придомовые участки земли, что, несомненно, обусловлено естественной нехваткой земельных участков, пригодных для строительства качественного жилья, в окрестностях Садового кольца.

Специфичен и социальный портрет потенциального покупателя такой квартиры в центре города. По мнению Павла Здрадовского, это состоятельные люди, имеющие опыт проживания за рубежом. Кроме того, обычно таунхаусы покупают семьи со взрослыми детьми, где родители уже не боятся, что наличие в доме многих уровней и лестниц будет связано с опасностью для детей.

Без ландшафта нет проекта

Однако элитный сектор на то и элитный, чтобы его было мало, и развивается он по своим собственным законам, известным, пожалуй, только аналитикам рынка. По словам П. Здрадовского, из новых проектов в ближайшие годы намечено строительство закрытого комплекса в лесопарке напротив Поклонной горы. Именно там, где находилась «ближняя» сталинская дача и дачи его соратников. Если комплекс будет построен, то это будет суперэлитное жилье по цене около $10 тыс./кв.м – охраняемый поселок со своей инфраструктурой в зеленой зоне, практически в центре города. Конечно, такой эффект будет достигнут только если в строительство и благоустройство будут вложены немалые средства. «Если комплекс не будет иметь ландшафта, – объясняет П. Здрадовский, – его никто не купит. Дома должны стоять обязательно в зеленой зоне, соответственно, как минимум миллион долларов на гектар должен быть потрачен на ландшафтный дизайн, чтобы из питомника привести хорошие высокие деревья, сделать из них лес». И вот если все это будет реализовано, то район сможет претендовать на звание московского Беверли-Хиллз. Причем часть домов, по мнению П. Здрадовского, может быть использована как отель высшей категории, что позволит девелоперу получать стабильный доход.

По информации Penny Lane Realty, в городе есть еще один суперэлитный участок, расположенный на улице Косыгина, который при строительстве там закрытого поселка мог бы конкурировать с «ближними» дачами, но пока он не свободен для застройки и неизвестно, освободится ли.

Таунхаусы «убегают» на окраины

Риэлторы сходятся в одном – жить в собственном доме в административных границах города можно и не за такие большие деньги. Таунхаусы, считают в Soho Realty, – это выход для среднего класса, для людей, которые хотят совместить квартиру и загородный дом и при этом иметь жилье не очень далеко от Москвы, охраняемое, с «социально близкими» соседями и всей необходимой инфраструктурой. Оптимально строить таунхаусы на окраинах Москвы в зеленой зоне, или сразу за МКАД, в пределах 5 км от «кольца». В любом случае, центр это или не центр, малоэтажное жилье – удовольствие дорогое, попадающее в категорию жилья повышенной комфортности и выше. «Основной идеей строительства малоэтажного жилья, по мнению Департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), является размещение построек в районах экологической комфортности и удаленность от оживленных магистралей, а таких участков в городе мало», – подтверждают это мнение специалисты ДИПСа.

Самыми перспективными направлениями для малоэтажного строительства считаются запад, север и северо-запад. Именно в Северо-Западном округе, на Береговой улице расположен один из самых успешных за последние годы поселков таунхаусов «Покровские холмы», состоящий из 103-х многоуровневых квартир площадью от 160 до 340 кв.м. По мнению аналитиков, во многом успех продаж в этом поселке объяснялся наличием на его территории англо-американской школы. Как результат – сейчас здесь проживают преимущественно иностранцы, готовые ежемесячно платить за аренду таунхауса от $7-11 тыс.

Все в сад!

Самым масштабным проектом малоэтажного строительства внутри МКАД на сегодняшний день является жилой комплекс «Вишневый сад» в Братцево (Северо-Западный округ), начало продаж в котором было объявлено ДИПСом в июле 2003 г. Только на первый его этап затрачено почти $5 млн. Всего в «Саду» будет построено 47 таунхаусов на 274 квартиры и 63 коттеджа. Строительство осуществят в три этапа. На территории поселка запланировано строительство детского сада, лицея, спортивного комплекса и другой инфраструктуры. Площадь квартир в таунхаусах варьируется от 75 до 284 кв.м, территория придомовых участков – 2–3 сотки. Площадь коттеджей – от 294 до 383 кв.м. Придомовые участки – 6–8 соток. Практически все таунхаусы и коттеджи имеют гаражи площадью от 18 до 24 кв.м. Отличительной особенностью «Вишневого сада» является строительство домов из кирпича без применения монолитных технологий. Начальная стоимость реализации таунхаусов на «нулевом» цикле составляет – $1100/кв.м, коттеджей – $1500/кв.м. Получается, самый дешевый таунхаус обойдется примерно в $80 тыс., самый дорогой – в $300 тыс. По мере продвижения работ, говорят в ДИПСе, стоимость, бесспорно, будет расти.

Такая же ситуация наблюдается и у «соседа» «Вишневого сада», района Куркино, где сегодня идет самая бурная малоэтажная застройка. В середине сентября в продажу поступили таунхаусы в 16-м микрорайоне Куркино. Здесь таунхаусы представляют собой трехэтажные монолитно-кирпичные сблокированные постройки, жилая площадь которых составляет от 167 до 208 кв.м. В каждом из корпусов 8 квартир – две 2-комнатные, две 3-комнатные и четыре 4-комнатные. Для каждой из квартир предусмотрено одно машиноместо. Начальная цена реализации таунхаусов составляет $960–1030/кв.м. По информации, полученной в ДИПСе, в других микрорайонах Куркино диапазон цен на аналогичное жилье сегодня достигает $1010–1140/кв.м. Показателен состав покупателей таунхаусов в этом микрорайоне: значительная их часть (66,3%) – москвичи, причем более 50% проживает в Северном и прилегающих округах, что говорит об их нежелании покидать знакомое место.

Активно застраивается таунхаусами и недалекое Митино, куда в скором времени будет проложено метро. Еще в 2000 г. там был возведен поселок «Рождествено» (125 таунхаусов, объединенных в 10 блокированных домов), за который в 2001 г. архитекторы и застройщики получили премию архитектурного конкурса «Золотое сечение» в номинации «Лучший градостроительный комплекс». Продолжением триумфального шествия малоэтажек по Митино должен стать новый микрорайон 8Б, где предполагается возвести около 100 сблокированных домов. Первоначальная стоимость метра в них – $950.

Кто бы спорил, что жить в своем доме, без надоедливых соседей сверху и снизу хорошо, однако за все хорошее приходится платить. Содержание такого дома обойдется в среднем в $1,5–3/кв.м в месяц, в зависимости от «степени элитности» жилья. То есть при площади таунхауса в 150 кв.м в самом дешевом Бутово, в месяц за дом придется выложить около $200. В эту сумму включается коммунальное обслуживание, сервисное обслуживание автономных нагревателей воды и отопительных систем, электричество, вода, содержание инфраструктуры поселка, услуги охраны. Так что сельская идиллия на территории мегаполиса – удовольствие не из дешевых.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...