Что гарантируют риелторы?

Потерять жилье может каждый. Даже прожив несколько лет в законно купленной квартире, ее владелец иногда узнает, что в суд поступил иск о признании сделки недействительной. Кто поможет в таком случае? Заплатят ли риелторы, дававшие гарантии при совершении сделки? «Собственник» продолжает знакомить читателей с нюансами совершения сделок с жильем.

 

 

Российское ноу-хау для опасного рынка
Редкий покупатель жилья на вторичном рынке сегодня может спать спокойно – отечественный рынок недвижимости за свою недолгую пока историю уже успел оставить для нас немало ловушек. К примеру, до 1994 года несовершеннолетние не включались в число собственников квартиры при приватизации – и сегодня практически все сделки с такими квартирами могут быть оспорены в суде. Или до 1997 года квартиры регистрировались в совместную собственность супругов без определения долей – при смерти одного из них наследство не открывалось, а жилплощадь автоматически наследовал другой супруг. Сегодня у таких квартир регулярно появляются «неожиданные» наследники. Ежегодно только в Москве регистрируется около 400 фактов признания сделок с жильем недействительными.

«Собственник» уже рассказывал, что агентства недвижимости, как правило, берутся возместить ущерб своим клиентам в случае потери права собственности на квартиру. Для этого заключается договор со страховой компанией (т. н. договор титульного страхования). Надо сказать, что в России эта столь популярная на Западе практика пока не особенно прижилась. В основном отечественный рынок обходится разработанными в ряде крупных риелторских компаний «авторскими» программами гарантий того, что клиент, купивший через их фирму «юридически грязное» жилье, получит компенсации.

Гарантийные обязательства, предоставляемые непосредственно риелторами, – это исключительно российское «ноу-хау». Эксперты объясняют возникновение такой уникальной практики таким образом: многие агентства недвижимости испугались того, что если защиту сделок возьмут на себя страховщики, то клиенты решат обойтись вообще без риелтора.

Ну и, конечно, немалую роль играют здесь соображения рекламного характера: в условиях усиления конкуренции риелторам приходится активно бороться за клиента. И в этом случае хорошо предлагаемая гарантия безопасности сделки может стать отличным психологическим оружием. Выбор клиента между агентством, предлагающим простое посредничество, и агентством, за те же деньги обеспечивающим реальную защиту, очевиден, не так ли? Если правильно «подать» клиенту этот момент.

Что обещают нам риелторы?
А понимающий и учитывающий рекламную составляющую «железных гарантий нашего агентства» клиент должен в первую очередь уяснить себе одну простую вещь: при каком условии агентство ему заплатит? Скажем сразу: в большинстве случаев компенсация гарантируется лишь при признании сделки ничтожной по суду.

Для примера рассмотрим обязательства полной материальной ответственности по проводимым сделкам от двух хорошо известных компаний (к слову, сейчас такие обязательства берут на себя около десятка московских агентств). Итак, «Инком-Недвижимость» и «Миэль-Недвижимость».

Первые назвали свой документ «Гарантийным обязательством». «В случае предъявления к нашему клиенту иска о признании сделки недействительной и лишения его собственности на объект мы обязуемся безвозмездно выступить на его стороне в суде и отстаивать его право собственности, – отмечают представители корпорации. – Если отстоять право клиента не удастся, то через месяц после вступления решения суда в законную силу мы выплачиваем деньги либо в течение 6 месяцев подбираем новое жилье».

Но, как это всегда бывает, в действительности нужно учитывать ряд специфических моментов. «В "Положении о порядке и условиях выдачи гарантийных полисов и исполнения обязательств по ним" "Инкома" можно встретить распространенные "подводные камни"», – отмечает эксперт Фонда защиты прав страхователей Андрей Орлов. Например, собственник не может расторгнуть договор, если он узнал, что приобрел недвижимость «с историей». О том, что корпорация не может проверить биографию квартиры полностью, указывает и п. 7.5. Она может ручаться за чистоту сделки лишь в случае, когда квартира меняла своих хозяев всего два раза. То есть третий и тем более пятый в цепочке владельцев под проверку уже не попадает.

«Миэль-Недвижимость» называет свой договор «Гарантийным полисом». «Наша компания с самого момента своего основания несла полную материальную ответственность перед своими клиентами за возможный ущерб, который может возникнуть после совершения сделки. Обязательства, введенные в действие в июне 2002 года, закрепили эту практику документально. Наши обязательства принципиально отличаются от обязательств страховых компаний, выплачивающих возмещение только по факту утраты страхователем права собственности на объект недвижимости», – поясняют в компании.

В «Гарантийном полисе» «Миэля» тоже заложена ловушка – но уже для самой компании. «Представьте ситуацию: клиент приобрел недвижимость, но некий претендент на нее подал иск о признании сделки недействительной, а в заявлении попросил суд наложить арест на имущество для обеспечения иска. Если судебное разбирательство длится уже более полугода, а вердикт до сих пор не известен, "Миэль" уже берется компенсировать приобретателю покупку этой недвижимости. Пусть даже в итоге суд будет выигран, и квартира у клиента останется», – говорят эксперты.

Pro et contra
Разумеется, приведенные примеры не описывают всего спектра гарантийных обязательств – у всех (напомним, около 10 московских компаний), конечно, условия разные. И, кстати, иногда эти гарантии даже хуже, чем ничего: некоторые агентства – на что мы советуем обратить особое внимание – в своих договорах ограничивают возможность потерпевшего клиента самостоятельно обращаться в суд.

Еще один принципиальный момент: компенсации напрямую от агентств получить будет, скорее всего, непросто: риелтор может выплатить деньги только из чистой прибыли после уплаты всех налогов, что весьма накладно. В то время как страховщик, который выплатил компенсацию, по закону уменьшает на эту сумму свою налоговую базу. Плюс здесь видится один, зато очевидный: «авторские» гарантии практически у всех агентств бесплатны, тогда как риелторы, обращающиеся к профессиональным страховщикам, включают деньги, уплаченные за страхование, в цену услуги.

Мария Нагибина Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...