Значительную долю в структуре спроса на жилье в Москве составлял спрос со стороны инвесторов, многие из которых реинвестировали средства, полученные в нефтяном бизнесе, констатирует замдиректора инвестиционного департамента консалтинговой компании Colliers International Азамат Кумыков. "Но недвижимость, как и все инвестиционные активы, торгуется на ожиданиях, поэтому, если тенденция к падению станет выраженной, инвесторы начнут фиксировать прибыль при первых признаках спада",– прогнозирует эксперт.
Около 30% платежеспособного спроса на московском жилищном рынке обеспечивается жителями нефтедобывающих регионов и покупателями из отраслей, с ними связанных, говорится в отчетности Mirax. По разным оценкам, до 40% проданных в Москве квартир приходится на "инвестиционные сделки". "Пессимистичный сценарий" развития отрасли, по версии "Интеко", предполагает выброс этого жилья на рынок.
Падения цен не исключают и другие девелоперы. "Даже если цена барреля опустится до $40, кризис неизбежно скажется на рынке недвижимости – тогда цены на недвижимость упадут примерно на 10%",– считает президент Mirax Group Сергей Полонский. Эксперты Mirax Group отмечают схожесть сложившейся на российском рынке недвижимости ситуации с американским рынком в конце 70-х – начале 80-х. Тогда падение стоимости нефти с $34 до $10 за баррель привело к кризису нефтяной отрасли, а недвижимость резко обесценилась, говорится в квартальном отчете Mirax.
Эксперты сомневаются, что нефть упадет так сильно, но считают, что и стагнации будет достаточно для снижения цен на московском рынке недвижимости. Главный экономист ИК "Тройка Диалог" Евгений Гавриленков считает, что цены на нефть к концу года не будут ниже $60 за баррель. Но и стабилизация цен на нефть вызовет снижение цен на рынке недвижимости, уверен эксперт: "Денежная масса не растет, ликвидность снижается, и количество спекулятивных сделок уменьшится". С ним соглашается директор по развитию инвестиционных проектов девелоперской компании "Комстрин" Алексей Злобин: "Если цены на нефть зафиксировать на сегодняшнем уровне – уже через полгода квадратный метр недвижимости подешевеет в среднем на 15-20%. Динамика роста цен на рынке недвижимости уже достигла своего потолка, поэтому на стагнации и снижении рынка могут сказаться и другие факторы". Помимо нефти на стоимость недвижимости влияет и платежеспособный спрос, говорит вице-президент компании "Моспромстройматериалы" Евгений Благов. "Рост цен привел к вымыванию из числа потенциальных покупателей среднего класса, для которого ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам оказались чересчур высокими. В этой ситуации малейшего толчка будет достаточно для снижения цен",– поясняет управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. По оценкам Mirax, в Москве на средний класс приходится до 30% населения, из них приобрести жилье могут лишь 5%.
Точного прогноза роста стоимости жилья сейчас не может дать никто, признается менеджер крупной девелоперской компании. Он отмечает, что сейчас многие крупные застройщики хеджируют риски, размещая облигационные займы, чтобы в случае кризиса расплатиться по "коротким кредитам" на строительство. В случае стагнации цен около 40% строительных организаций будут не в состоянии погасить взятые кредиты, признает в своем квартальном отчете Mirax Group.
Антон Павлов, Николай Дицман Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU