Доходные еврометры

Далеко не все россияне приобретают недвижимость за рубежом для постоянного проживания там. Вместе с тем содержание простаивающей без использования недвижимости может изрядно подорвать бюджет владельца. В этой связи представляется целесообразной сдача временно простаивающей собственности в аренду на период отсутствия владельцев. Как реально организовать этот процесс и на какую прибыль может рассчитывать собственник?

Пооценкам нескольких экспертов, зарубежную недвижимость в аренду сдают только 20% владельцев-россиян.

 

 

Например, такие данные назвала Элла Братилова, менеджер по зарубежной недвижимости компании Paul's Yard. Чем объясняется столь низкая доля лендлордов в общем числе владельцев зарубежных домов? На этот счет существуют самые разные мнения. Так, например, англичанин Александр Найт, издатель, ведущий бизнес в России, считает, что этот показатель гипотетически может быть увеличен. “Особенно тяжело планировать сдачу в аренду бизнесменам, находящимся в постоянных разъездах, — считает Найт. — Они бы не отказались от дополнительного дохода, если бы могли четко предугадать свой график”. В свою очередь, управляющий партнер агентства “Новое качество” Алена Шварц отмечает, что в некоторых странах, например в Испании, россияне покупают недвижимость для проживания, но не для сдачи ее в аренду.

Аренда как необходимость

В отдельных странах, например во Франции, исторически высокие налоги на недвижимость. Директор парижского адвокатского бюро Airieau Kousnetsov Royae Никита Кузнецов отмечает, что существуют способы оптимизации налогообложения, позволяющие избежать значительных выплат. Например, вместо квартиры или дома во Франции можно приобрести апартаменты. Если сдавать их в аренду с помощью управляющей компании в течение 8-10 лет с момента приобретения, можно избежать уплаты налогов как на покупку, так и на продажу данного вида собственности.

Будучи разновидностью гостиничной недвижимости, апартаменты дополняют отели, которых в курортных зонах, таких как Средиземноморское побережье, стабильно не хватает. Вот почему этот класс недвижимости завоевал такую популярность во Франции и Испании, лидирующих по въездному туризму в Европе. В этих государствах приток иностранных инвестиций поощряется по схеме lease-back, предусматривающей покупку недвижимости на условиях последующей обязательной сдачи ее в аренду. Участвуя в этой программе, покупатель заключает договор с застройщиком о том, что в течение последующих 8-10 лет он будет сдавать жилье ему в аренду, получая гарантированный доход в размере 4,5-5% годовых. Для москвичей этот доход может показаться низким, поэтому такими инвестициями занимаются только те, кто предпочитает надежность и стабильность быстрому обогащению, говорит Алена Шварц.

Такая схема выгодна еще и тем, что все затраты по внутреннему оснащению и коммунальные платежи застройщик берет на себя. Он же обязуется выплачивать за владельцев налог на землю и на недвижимость. Все эти затраты, причисленные к “расходам на ведение бизнеса”, позволяют резко минимизировать налогооблагаемую базу (для иностранцев во Франции ставка налога — 25%). Кроме того, как отмечалось выше, для участников программы lease-back отменяется НДС (19,6%), что, естественно, снижает затраты на приобретение жилья. Примечательно, что по этой схеме можно приобрести не только рядовое, но и действительно дорогое жилье — стоимостью 1 млн евро и выше.

Подобные продажи практикуются, в частности, одним из крупнейших на европейском рынке туроператором — французской корпорацией Pierre & Vacances Group. Ежегодно Pierre & Vacances запускает 2-3 новых крупных проекта — 3- и 4-звездочных гостиничных комплексов (другими словами, резиденций) и клубных поселков с развитой инфраструктурой. Приобретая в собственность двухкомнатные апартаменты площадью 65-70 кв. м по цене 130 000-150 000 евро, покупатель может также пользоваться многочисленными бассейнами, теннисными кортами и полями для игры в гольф. Как правило, каждая из “резиденций” — именно так здесь называют гостиничные комплексы — может похвастаться чем-либо особенным.

Впрочем, подобные резиденции продаются уже не только в курортных зонах, но и в мировых столицах, например в Париже. Одна из них, 4-звездочная La Defense, расположенная в одноименном деловом центре Парижа, была сдана в эксплуатацию компанией Pierres & Vacances год назад и уже успела завоевать популярность у бизнесменов, посещающих французскую столицу для ведения переговоров и заключения сделок.

В Восточной Европе застой

Вот уже длительное время остаются без изменения цены на аренду в странах Центральной и Восточной Европы. Несмотря на недавнее вступление в ЕС, эти страны еще не снискали себе популярность деловых столиц мира. Поэтому ежегодно арендные ставки здесь всего лишь незначительно увеличиваются.

Канадский аналитик недвижимости Симеон Митропольский комментирует ситуацию в Словении — самой богатой из стран, вступивших в ЕС 1 мая 2004 г. В ее столице Любляне ставки на аренду квартир варьируются от $125 в месяц за однокомнатную квартиру до $550 за среднюю квартиру с тремя спальнями. Примечательно, что за 1990-е гг. арендные ставки на эксклюзивные объекты недвижимости фактически не изменились. Что касается дешевой недвижимости и недвижимости экономкласса, арендные ставки в этих секторах незначительно возросли. Прирост составил $20 за комнату, $50 — за квартиру-студио, $30 — за квартиру с одной спальней и $20 — за квартиру с двумя спальнями.

Единственным выходом для тех, кто хочет заработать, владея недвижимостью в странах Центральной и Восточной Европы, может стать ее краткосрочная сдача в аренду в период так называемого “высокого сезона”, когда гостиницы переполнены. Так, например, квартиру-студио в Праге-1 можно сдавать в аренду за 30-40 евро в день. Если учесть, что месячная арендная ставка для этого вида жилья составляет порядка 320 евро, выгода этого мероприятия налицо.

Стоит отметить, однако, что краткосрочная аренда представляется выгодной лишь для котирующихся на рынке недвижимости квартир, расположенных в центральной части города, и только в период “высокого сезона”.

Деловые люди в деловых столицах

Один из наиболее высокодоходных в плане сдачи недвижимости в аренду городов — столица Франции Париж.

По словам Алены Шварц, россияне приобретают здесь недвижимость для сдачи в аренду чаще, чем где-либо за рубежом. “Особенно котируются деловые районы города, престижные центральные и, конечно, Латинский квартал, где всегда есть спрос со стороны студентов”, — отмечает она.

Инвестиции в английскую недвижимость представляются чрезвычайно заманчивыми. Особенно перспективной для этих целей является столица Великобритании Лондон — один из крупнейших в мире деловых, финансовых и культурных центров. Здесь находится крупнейшая в Европе и третья в мире по оборотам Лондонская фондовая биржа, здесь 486 офшорных банков — больше, чем где-либо в мире. К тому же в Лондоне многочисленная русская диаспора.

В течение последнего года цены на жилье в Лондоне стабильно росли на 1-1,2% в месяц. Годовой прирост цен, по оценкам компании Halifax, составил более 15%. Комментируя этот показатель, главный экономист компании Мартин Эллис отмечает: “Цены на жилую недвижимость возросли на 16,7% по сравнению с прошлым годом. В настоящее время этот рынок находится на подъеме”. Гарантия дальнейшего роста цен на рынке жилья — стабильный платежеспособный спрос и дефицит квартир. Экономист Nationwide Group Алекс Баннистер говорит: “Несмотря на то что в ряде регионов Великобритании отмечается тенденция к снижению цен, в Лондоне перспективы роста цен увеличиваются день ото дня. Это стало возможным благодаря росту рынка ценных бумаг и положительным изменениям в корпоративном секторе”.

В качестве основных факторов роста рынка английской недвижимости старший партнер компании UK Property Investments Ричард Гордон называет растущее количество домовладельцев-одиночек, нехватку земельных участков под строительство, растущее число иностранных покупателей, стабильный рост цен (в среднем на 9% ежегодно начиная с 1970-х гг.). Но главный критерий востребованности английской недвижимости — “конкурс” покупателей: в среднем на выставляемый на продажу объект претендуют семь человек.

Британская недвижимость остается одной из самых доходных в Европе. Если во Франции и Испании риэлторы гарантируют стабильный 4%-ный доход от сдачи жилья в аренду, то в Англии не стесняются произнести вслух цифру 10-12%. Правда, это касается только особенно престижных объектов недвижимости. Средний доход от аренды недвижимости в Англии — 5-5,5% годовых. Например, Александр Найт сдает свою квартиру в престижном районе Pelsize Park ценой 240 000 фунтов стерлингов за 240 английских фунтов в неделю. В год выходит 12 000 фунтов стерлингов, т. е. 5% годовых.

Немецкий расчет

По данным компании AllGrund Real Estate Marketing, самыми привлекательными, а значит, самыми дорогими по арендным ставкам в Германии являются города Франкфурт, Мюнхен, Штутгарт, Дюссельдорф, Гамбург и Кельн. Даже после объединения Германии эти города сохранили свою экономическую значимость. Что касается Берлина, то рынок недвижимости в этом городе только набирает обороты. Как и в других городах Восточной Германии, в Берлине далеко не лучшее состояние жилого фонда. Однако смещение экономических акцентов в сторону столицы заставляет берлинских домовладельцев соответствовать требованиям времени. Нередко арендаторы берут на себя такие обязательства, как ремонт или переоборудование квартиры.

Очень котируются на немецком рынке недвижимости реконструированные дома категории Altbau и квартиры в них. Построенные в начале XX в., эти дома отличаются высокими потолками (3,2-4 м). Рыночная цена таких домов, в которых, как правило, от восьми до 20 квартир, составляет от 300 000 до 1,5 млн евро. Цена 1 кв. м варьируется от 500 до 2000 евро. Подобные объекты очень выгодны для капитальных инвестиций и обеспечивают годовой доход до 7-8% в год.

Еще больший доход (до 10% годовых) может быть достигнут при приобретении арендного опциона на дом, в котором есть как квартиры, так и нежилые помещения (например, магазины). Правда, в данном случае следует отдавать предпочтение объектам, расположенным в центральной части города.

Заокеанские парадоксы

Что касается Америки, то здесь, напротив, иногда выгоднее стать арендатором. Долгосрочная аренда на длительный срок с последующим правом выкупа носит название арендного опциона. Как правило, к такой форме продажи объекта прибегают домовладельцы, которые скорее всего имеют проблемы по выплате ссуды в банк. Главное условие — договориться с владельцем недвижимости о приобретении объекта по текущей (фиксированной) цене и о внесении части арендной платы в счет последующей покупки. По истечении срока арендного опциона (как правило, это 2-3 года) дом можно либо приобрести по цене ниже рыночной, получив для выплаты оставшейся суммы ипотечный кредит в банке, либо, напротив, выгодно продать, поскольку за время действия опциона стоимость дома естественным образом выросла.

Цена спокойствия

Очевидно, что приобретать недвижимость, которая впоследствии будет большую часть года сдаваться в аренду, выгоднее в домах или поселках, которые контролируются управляющей компанией. Например, в таких странах, как США или ОАЭ, очень выгодно приобретать недвижимость в кондоминиумах. По словам советника президента Национальной ассоциации риэлторов США (НАР) Софии Менахем, особенно выгодным может быть приобретение недвижимости в районах с быстро растущим рынком. “В отдельных районах, например во Флориде, рост цен на недвижимость достигает 15% в год”, — констатирует она.

Впрочем, владельцам отдельных домов или квартир тоже нет смысла беспокоиться, по крайней мере в странах с развитым рынком недвижимости. “Конкуренция среди риэлторов настолько высока, что вы можете диктовать свои условия, — отмечает Александр Найт. — Начальный размер комиссии вполне возможно наполовину уменьшить. Например, услуги по поиску арендатора для двухкомнатной квартиры вполне могут обойтись владельцу всего в 100 фунтов, хотя изначально запрашивают за это обычно 240-250 фунтов”.

Доходы и расходы

Доходность на западном рынке аренды вполне предсказуема и, как правило, составляет в среднем 5-6% годовых. В отдельных случаях она может быть и выше, но тогда потребуются дополнительные затраты — не столько материальные, сколько интеллектуальные. “Сдавая недвижимость на Лазурном берегу в период "высокого сезона", можно получить доход выше, чем обычно предлагается по схеме lease-back, — говорит Алена Шварц. — Однако для этого необходимо держать руку на пульсе: быть в курсе основных тенденций рынка недвижимости, хорошо знать язык и конъюнктуру рынка”. Как правило, подобная практика характерна для домовладельцев, постоянно проживающих за рубежом.

Владеть недвижимостью за рубежом, оставаясь российским резидентом, достаточно выгодно. “Поскольку со многими европейскими странами у России заключены соглашения об избежании двойного налогообложения, — отмечает Кузнецов, — то, например, налог на доходы от сдаваемой в аренду недвижимости российский резидент может платить на родине. Статистика показывает, что наш подоходный налог со ставкой 13% действительно самый демократичный в Европе”.

Елена Шувалова Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...