Достижение или провал?

На минувшей неделе руководитель Росстроя Сергей Круглик дал Интернет-конференцию на темы национального проекта доступного жилья и развития строительного комплекса страны. Корреспондент «КР» поинтересовался мнением главного строителя России относительно противоречивых оценок реализации проекта.

Вопрос: Инициаторы и исполнители национального проекта доступного жилья с оптимизмом отзываются о претворении его в жизнь. Тут и 16% прибавки ввода жилья по прошлому году, и рост объемов ипотеки, и снижение процентной ставки, и многое другое. Однако по вашему же признанию собственно доступность жилья (отношение стоимости квартиры к доходам семьи) для населения резко ухудшилась из-за беспрецедентного роста цен.

 

 

Как говорил популярный киногерой, один этот «пистолет» перевесит тысячу других улик. Снижение доступности дает основание вашим оппонентам говорить о неудаче и даже провале проекта. Как быть с такой полярной разницей в оценках? Где истина?

Ответ: В отношении доступности – это расчеты, а не признание.

А истина, как всегда, посередине. Понимаете – парадоксальная ситуация. Казалось бы, ввод растет, а доступность падает. Количество желающих не уменьшается. Единственное объяснение такому росту цен, скорее всего, связано с тем, что закон о долевом участии сказался на первичном рынке. Люди очень осторожно стали относиться к первичному рынку, чтобы избежать рисков. Это повлекло за собой колоссальный рост цен на вторичном рынке. Поэтому противоречий здесь нет.

Нужно просто больше строить.

Но темпы роста не говорят о провале. Не только в столичном мегаполисе, но практически в каждом субъекте РФ, где хоть чуть-чуть сформированы рынок и правила землепользования, наблюдается настоящий бум строительства. Посудите сами: при среднем росте экономики 6–7% один сектор (строительный. – Прим. ред.) вырывается на 16%. За пять месяцев рост производства оконного стекла – 90%. Назовите еще хоть одну сферу, где есть двукратное увеличение объемов. По цементу рост за пять месяцев – 29%. То есть все где-то на уровне 30%. Это разве провал?

У меня такое ощущение, что если бы мы с вами ничего не делали, может быть, процентов на пять было бы ниже, но это все равно бы произошло. Просто рынок не развивался бы. Сейчас мы сфокусировались на градостроительных решениях и на земле. Как только мы начинаем раскупоривать землю, так сразу начинается стройка. У нас только еще создается система градорегулирования в России. Когда это произойдет, тогда процессы (улучшения. – Прим. ред.) станут необратимыми.

Когда я привожу пример, что по полугодию мы ожидаем рост 30–40% по сравнению с прошлым аналогичным периодом, – это провал? Такой рост сам по себе не бывает. Вот сейчас мы отобрали по конкурсу 22 проекта с общим объемом 70,6 млн. кв. м – это бизнес пришел в отрасль. Крупный бизнес пришел к формированию новых городов. Сейчас опасность в том, что нет системы градорегулирования, жилье «выстреливают» целыми микрорайонами, при этом в красивейших местах предлагают каменные джунгли. Но мы работаем над этим.

Обольщаться рано

Чем объяснить «красивую» статистику строительства: наша версия

Основной довод в пользу успешности национального проекта доступного жилья – неожиданно резкий, можно сказать, взрывной прирост объема ввода новостроек. Логика проста – чем больше крыш возведено, тем больше людей обретут ее над головой. А это главное. При этом по умолчанию считается, что рост строительства есть результат реализации нацпроекта. Однако такая, казалось бы, очевидная логика небезупречна. Есть иная версия: во всем «виновата» ажиотажная торговля жильем годовой давности.

Эта версия базируется на следующих фактах и обстоятельствах. Первое: в период примерно с сентября 2005 г. по сентябрь 2006 г. на рынке жилья происходил беспрецедентно быстрый рост цен на жилье. Весной он достигал 10% в месяц – это рекорд за все время наблюдений.

Второе: в августе 2006 г. руководитель Росстроя Сергей Круглик по просьбе корреспондента «КР» дал прогноз итогов года – 47 млн. кв. м жилья. Это на три с лишним миллиона хуже плана. То есть никакого оптимизма.

Третье: в начале текущего года (прошло всего четыре месяца от прогноза) подводятся итоги и выясняется, что план не то что провален, а даже чуточку перевыполнен. А в первом квартале нынешнего года прирост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вообще 51%! Пришлось искать объяснение в необычно благоприятных условиях строительства – была мягкая зима. И вот только что объявлено, что итоги первого полугодия будут на 35–40% лучше, чем год назад. То есть без малого год мы являемся свидетелями чрезвычайно хорошей статистики строительства. Раздавались даже предположения о приписках, но не в таких же масштабах?! Кроме того, предлагаемая нами версия в приписках, как говорится, не нуждается.

Наконец, самое важное – застройщики в основном строят жилье на деньги покупателей. То есть жилье сначала продают, а потом на собранные деньги начинают рыть котлован будущего дома. При этом разрыв между сбором денег и завершением строительства на круг составляет год-полтора. Недавно газета «Ведомости» привела пример компании «Дон-Строй», которая в прошлом году 74% инвестиций получила от предварительных продаж.

А теперь все это складываем вместе, и вот что получается. Год назад и несколько раньше по ряду причин (о них давно и много сказано) раскручивается ажиотажная торговля жильем. Цены растут безумно. Их рост – результат высокого покупательского спроса. Жилье не только активно покупается, но и продается – ведь норма прибыли просто сказочная. Застройщики энергично собирают с покупателей деньги под будущие квартиры и одновременно начинают их отрабатывать, то есть реанимировать долгострой, закладывать новые дома. А спустя год подошло время сдавать их приемочной комиссии и... включать в статистику ввода. Тогда много продали, сейчас много сдали. Вот и все объяснение.

Конечно, мы имеем дело не с механическим пианино, а с рынком, устроенным намного сложнее. Свою лепту в его поведение вносят многие факторы, в том числе и нацпроект. С другой стороны, и Сергей Круглик в своем ответе не исключает, что если бы власть ничего не делала, то итог ухудшился бы процентов на пять, но рост все равно был бы.

Скорее всего, уверенно говорить об успехе национального проекта можно будет в том случае, если схожие результаты будут достигнуты в первые шесть месяцев следующего года. Тогда в статистику попадут дома, запущенные в работу вчера или позавчера, в период вялой торговли. Это станет лучшим опровержением изложенной нами версии. В противном случае сегодняшние красивые цифры всего лишь отражают стихийный взрыв на рынке полтора года назад.

Сергей Домнин Квартирный ряд
Статья о недвижимости получена: IRN.RU