Элитные квартиры. Здесь нет потолка

В прессе не раз звучало мнение, что рынок элитной недвижимости находится не в самом завидном положении: покупательский интерес к таким объектам снижается, поскольку новых предложений практически нет, а остатки явно переоценены. Развеяли тучи, казалось бы, собравшиеся над роскошными домами, участники круглого стола, который состоялся в рамках VII Международной выставки «Элитный клуб».


Ретроспектива рынка
Практически все участники встречи вспомнили о начальном этапе формирования сегмента luxury, сравнив его с современным периодом. Например, генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова в своем докладе обозначила основные фазы развития российского элитного рынка от 1990‑х до наших дней.

В начале 1990‑х элитного жилья как такового не существовало, к высшему классу относили сталинские высотки, цэковские дома, расселенные коммуналки.

 

 

Этап с 1993 по 1996 год запомнился как эпоха повсеместного евроремонта. Вместе с тем появились и первые люксовые проекты в современном понимании (один из первых адресов — Вересаева, 6). С 1996‑го представители московской элиты начинают переселяться из города на Рублево‑Успенское шоссе. Важной вехой стало возведение в 1997 году жилого комплекса «Агаларов‑хаус». В районе Остоженки были построены первые роскошные дома, началось освоение «золотой мили».

С 2001 года специалисты наблюдают относительную стандартизацию рынка. Эволюционировал и отечественный потребитель рассматриваемого сегмента. Сегодня его можно охарактеризовать как образованного, преуспевающего менеджера высшего звена или владельца компании, сумевшего наладить собственный бизнес. Требования такого покупателя к жилью стали гораздо жестче. Сегодня уже невозможно просто поставить дом в престижном месте. Клиенты хотят получить безупречное качество строительства, развитую инфраструктуру, социально однородную среду, индивидуальную архитектуру, престижное расположение, уникальность проекта. «Раньше, чтобы не прогадать, девелоперы возводили дома, где были квартиры и по 90 кв. м, и по 500. В результате пентхаус стоимостью 4–5 млн долл. был ориентирован на покупателя одного уровня, а небольшая по нынешним меркам квартирка — на совершенно иного, — вспоминает Екатерина Румянцева, генеральный директор фирмы «Калинка-риэлти». — Ныне дома элитного сектора сегментированы намного строже».

Золотой квадрат

Вместе с тем теперешние состоятельные люди стремятся к индивидуальности, неповторимости во всем — от одежды до жилья. Стандартные признаки элитарности постепенно стираются. А наибольшую свободу для самовыражения и воплощения уникальных идей предоставляют загородные проекты. «В последнее время мы наблюдаем смещение покупательского интереса в пользу загородного жилья», — отмечает Анастасия Могилатова. Один из основных факторов, обусловливающих выбор дома, — транспортная доступность. В связи с этим все большим спросом пользуются объекты, расположенные по Новорижскому направлению.

Говоря о городской «элите», Екатерина Румянцева затруднилась выделить лучший из существующих домов. Даже если постройка характеризуется такими потребительскими качествами, как превосходная архитектура, дорогая отделка, шикарная инфраструктура, все равно найдутся промахи в качестве проектирования. Однако именно текущий этап кажется ей знаменательным: «Сегодня на рынок выходят объекты, которые мы считаем безупречными по качеству». По ее словам, в ближайшее время на суд покупателей будут представлены порядка десяти новых домов, достойных заявленной цены.

Какую сумму готов отдать потребитель за элитное жилье? «Рынок показал, что 20–25 тыс. долл. за кв. м абсолютно удобоваримы и психологически преодолимы», — сообщила гендиректор «Калинки-Риэлти». Более того, отдельные объекты можно оценить и выше — все зависит от качества предложения. Ведь, как известно, емкость рынка luxury не имеет ограничений по стоимости. «Само понятие какого бы то ни было рубежа весьма условно. Обычно его определяет некий знаковый проект, который служит эталоном и задает новые стандарты. Если ничего подобного нет, вряд ли можно говорить об установленной на каком-то уровне планке», — подчеркнула Екатерина Румянцева.

В последнее время появилось большое число российских клиентов, желающих приобрести жилье с ремонтом, как это часто практикуется на Западе. «Мы в этом плане отстаем от Парижа и Лондона. Там девелоперы сдают квартиры с выровненными стенами, с сантехникой и отделкой натуральным камнем», — рассказывает Элла Братилова, консультант департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard. «Причин для покупки готового к проживанию жилья много: от простого нежелания связываться с ремонтом до отсутствия свободного времени, — говорит Екатерина Румянцева. — Предложений на вторичном рынке по-прежнему крайне мало, поэтому даже за квартиру со средней отделкой клиент готов отдать 35 тыс. долл. за кв. м».

«В настоящее время мы работаем над интересным проектом на Пречистенке, 13. Это реконструкция бывшего доходного дома постройки 1906 года, который с момента своего появления был предназначен для проживания очень обеспеченных людей. Там заданы потрясающие архитектурные характеристики — шестиметровые потолки, огромные пролеты, интересные решения. Сегодня квартиры здесь стоят от 6–8 млн долл. Площадь их составляет около 400 кв. м. В доме имеются парадный лифт, каминный зал, сигарная комната, винный погреб», — приводит пример Румянцева.

Коснувшись ситуации на вторичном рынке, эксперты отметили, что покупка квартиры зачастую представляет собой инвестиционный проект. Люди, приобретающие недвижимость такого уровня, не отдают последние деньги. Обычно у них уже есть квартира или дом, а чаще и то и другое. Новое жилье они присматривают для своего пока еще маленького ребенка или хотят переехать сами, но по каким-то причинам меняют планы. При этом купленную ранее квартиру не продают сразу же, поскольку нет необходимости привлекать средства для новой.


А что у них?
Отдельный доклад был посвящен зарубежному элитному рынку. Как утверждают специалисты, если российский потребитель обращает внимание на престижное соседство, выразительную архитектуру, то западный ориентирован на несколько иные ценности. «Уникальным в Англии или Франции считается дом с историей. Аристократы, владельцы замков и поместий очень гордятся прошлым своих жилищ», — рассказывает Элла Братилова. Преимущество же российской столицы заключается в отсутствии разграничения на этнические районы.

Сходство европейских городов с Москвой видно в наличии традиционно престижных секторов. «Например, у нас есть «золотая миля», а в Париже — «золотой треугольник» вокруг Лувра, Елисейских Полей. Стоимость элитного жилья здесь начинается от 15 тыс. долл. за квадрат. В Лондоне районы шикарных вилл — Челси, Белгравия, Ноттинг-хилл, где дом площадью 250 кв. м не в самом лучшем состоянии стоит от 3 млн долл. В Нью-Йорке это, конечно, Манхэттен, где стоимость жилья — от 30–40 тыс. долл. за кв. м», — говорит Братилова. По ее словам, за последние полгода цены на недвижимость в Европе выросли на 16 %, а за пять лет — на 90 %.


Назад в будущее
Участники обсуждения согласились с тем, что сегмент элитного жилья имеет значительный потенциал, несмотря на кажущееся затишье. Обвала не будет, постановили эксперты. Остановка, спровоцированная 214‑м законом, оказалась даже полезной. У игроков рынка появились время и возможность для разработки и реализации действительно качественных проектов.

Но поскольку пока предложение недвижимости высочайшего уровня весьма ограничено, цены на нее будут расти и дальше, хотя столь быстрое подорожание, как в нынешнем году, вряд ли повторится.

Такой фактор, как месторасположение объекта, не потеряет своей важности, но география элитного строительства будет расширяться, ведь подходящих под застройку участков в центре Москвы осталось немного. Появление дорогого дома за Садовым кольцом не станет неожиданностью для участников рынка. Уже сегодня потребитель охотно рассматривает предложения и в башнях нового центра «Москва-Сити», и в клубных домах в Рублево-Архангельском.

Кроме того, многие объекты подвергнутся укрупнению. «Но при этом девелоперу не стоит игнорировать обязательную составляющую понятия luxury — уникальность», — замечает генеральный директор агентства Welhome. В элитном сегменте будет также применима комплексная застройка (скажем, проект «Золотой остров», квартал на месте гостиницы «Россия»). Архитектурно-планировочные решения окажутся еще больше «заточены» под индивидуальность, появятся новые модные форматы жилья, как, например, лофт.
Наталья Монахова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...