"Элитное жилье" - приближение к идеалу

Идеальное жилье – это собственный дом с мощным инженерным обеспечением, видами из окон и соседями на большой дистанции. Но мало кто хочет жить в деревне или в лесу. Городской житель живет в городском доме. Идеальное городское жилье – умная квартира в экологически чистом доме, хорошо оснащенном инженерными коммуникациями, с минимумом (если не отсутствием) соседей, в хорошем районе с развитой инфраструктурой, с транспортной доступностью и с хорошими городскими видами. Определенное приближение к этому и называют сегодня «элитным жильем».

 

 

Место

Есть два типа мест, противоположных по качеству, где хочет жить человек: центр города с его плотной застройкой, узкими, кривыми улицами и маленькими дворами, обилием магазинов и сервисов; и пригород/загород с лесом, окружающими просторами, но со слабой инфраструктурой.

Каждый хотел бы жить и в центре города, и за городом. Противоречия в желаниях нет, есть дефекты мест: в центре города плохая экология, а архитектурные идеи отстают от темпов строительства; в пригороде и, тем более за городом, нет столь плотной и полной инфраструктуры, которая формировалась в центре столетиями. Центр нужно ювелирно реконструировать, отрабатывая каждый миллиметр, а периферию нужно не менее чутко застраивать. И то и другое требует капитальных вложений.

Как камень, брошенный в воду, образует круги, так и элитный дом образует вокруг себя зоны развития. Требования к качеству здесь (в отличие от временного жилья, которое покупают или арендуют на время) максимальны, что провоцирует градостроительную, архитектурную и инженерную мысль. А это означает, что место, в котором стоит такой дом-провокатор, имеет шанс быстрого развития. Дорогое интеллектуальное решение отрабатывается на практике и перестает быть исключительным, а значит, становится доступным для строительства временного или просто дешевого жилья.

Таков закон развития места в начале XXI века. В ХХ же веке появление новых интеллектуальных решений вызывалось стремлением к количеству. В то время была новая цель: строить быстро, много, комфортно и дешево. Старыми методами этого достичь было нельзя. Придумали промышленное производство типовых элементов, из которых строились здания (это дешево), придумали архитектуру, которая позволяла строить быстро и недорого.

Что сейчас происходит с конструктивистскими домами, построенными из дешевых материалов? Их продают задорого. После значительных капитальных вложений. Потому что новаторство не устаревает, а превращается в традицию.

Структура дома

Конструктивистские дома начала ХХ века лучше большинства современных московских домов. Они лишены украшений и способны принять в себя многое. Комнаты в них прямоугольные, балконы просторные, а окна большие. Их небольшая этажность и конфигурация здания, образующая либо замкнутый небольшой двор, либо открытое одной стороной каре, автоматически ограничивают число жильцов дома, обитателей двора, соседей на лестничной клетке.

Доходные дома XVIII–XIX столетий привлекательны для жизни по тем же причинам – камерность и изолированность для небольшой группы людей. Из экономии затрат на инженерные трассы такие дома строились если не вплотную, то достаточно близко, что соответствовало и законам городской структуры.

При плотной застройке фасады домов сливаются в фасады улиц. А город – это, прежде всего, улицы. Именно поэтому спальные районы 1970-х нельзя назвать городом. Улицы – это язык города, обеспечивающий сообщение между горожанами. Отдельно стоящие высотные дома в спальных районах языка не образуют. Город требует не отдельных слов, а связного текста. В деревне, коттеджном поселке отдельно стоящие дома с приусадебными участками образуют примитивный текст, достаточный для малого числа домов и той степени коммуникации, которая присуща коттеджному поселку. Но кто даст гарантию, что через пятьдесят лет от этого поселка не потребуется быть частью города или городом?Гарантию может дать только новаторская архитектура, которую через пятьдесят лет объявят архитектурным памятником и закроют для музея под открытым небом.

Этажность

Строительство высоток, отстающее в градостроительном обосновании, инженерных и архитектурных решениях, – это катастрофа для города. Высотка, построенная в малоэтажном Центре, дает преимущество застройщику (количество квадратных метров жилой площади на квадратный метр дорогой земли в Центре) и жильцам верхних этажей с видами на исторические крыши. Для жильцов нижних этажей и жильцов окружающих малоэтажных домов есть два противоречащих друг другу решения: продавать дешевле нижние квартиры; снести окружающие дома, чтобы обеспечить инсоляцию нижних этажей и окружающей территории.

Первое решение вызывает социальное напряжение в доме. Снять его можно, если устроить два отдельных входа для верхних и нижних квартир. Деньги на это будут потрачены большие, но солнца в нижних квартирах и соседних домах не прибавится.

Результат второго решения – дискомфортная брешь в исторической застройке, и еще новая проблема – переселение жильцов снесенных домов. Строить высотки в Центре можно, но при стандартном проектировании элитными они никогда не станут.

Комплексы высотных домов, популярные среди застройщиков в Москве – явление античеловеческое. Громадина в тридцать этажей, протяженностью в пятьсот метров и больше, с тысячами окон, образующая диких конфигураций огромный пустырь с парковкой и пятачками детских площадок вместо уютного двора, опасна для города. Такие дома разрушают его структуру, ставя жирную точку на развитии окружающей территории. Связанные с квартирой лифтом бассейны, сауны и спортзалы превращают дом в гигантскую коммуналку, а вовсе не добавляют комфорта. Это не элитные дома. Они не обеспечивают комфортной жизни ни внутри, ни снаружи.

При этом они и не дешевы. Их жильцы не могут поддерживать фасад такой высоты и огромные дворы в порядке – это очень дорого. Значит, устраивая жилой высотный комплекс на берегу реки, город получает пожирателя городских денег и, в перспективе, трущобу.

Категорически нельзя возводить такие комплексы вдоль набережных: во-первых, они отсекают город от реки, разрушая природный ландшафт берега, во-вторых, нарушают особый воздухообмен. Да и виды на водную гладь с высоты, недоступной для птиц, слабая компенсация за низкое качество архитектуры и сотни соседей.

Для набережных нужна особая архитектура, вероятно, требующая больших средств. Но она будет куплена состоятельными людьми и принесет выгоду городу, а, следовательно, и горожанам, независимо от их уровня доходов. Хорошая архитектура привлечет частный капитал не только для строительства домов, но и для благоустройства набережных.

Малоэтажная застройка образует уютную городскую среду, притягивает людей, а значит, здесь выгодно открывать магазины, кафе и рестораны, тут станет развиваться инфраструктура и благоустраиваться территория. В дискомфортной среде этого не происходит.

Давно придуманы дома террасного типа, когда квартира на каждом уровне может иметь собственную открытую террасу. Террасный дом максимально раскрывает потенциал набережной: постепенное понижение высоты здания к воде раскрывает речной пейзаж не только каждому владельцу террасы, но и жильцам соседних домов.

Голландцы располагают дома не только вдоль, но и поперек набережных, так, чтобы все квартиры получили выходы к воде. Регулярные разрывы в такой застройке дают улицам спуститься к набережной, открывают виды на реку из района и пропускают свет в квартиры.

Вообще, дорогая застройка не нарушает социального спокойствия, если расположена в хорошей, устоявшейся инфраструктуре, либо провоцирует ее развитие и открывает перспективы развития места.

А это требует оригинальных архитектурных и градостроительных решений, а не гранитных фасадов и дорогих украшений. Нужны новые планировочные структуры квартир и подъездов.

Общие зоны этажа

Итак, идеал жилья – свой собственный изолированный дом с участком. Городской компромисс – иметь свой этаж в многоквартирном доме. Компромисс жизни в доме – иметь максимум одного соседа на этаже. Одно оригинальное для Москвы решение, придавшее высокий статус дому (при невысокой стоимости строительства) реализовано по проекту архитектора Плоткина. В отличие от обычного элитного дома с одной-двумя квартирами на этаже, здесь их четыре – а сосед все равно один. Галерея, перекинутая через двор, соединяет лестницу и лифт и попарно две квартиры двух отдельных жилых блоков. Это позволило возвести достаточно протяженный фасад дома, не упуская ни метра участка и при этом изолировать каждого жильца от большего числа соседей.

Конструктивная и инженерная схемы квартиры

Конструктивная основа здания во многом определяет структуру квартиры. Так, шаг колонн внутри здания около 5 м лишает возможности делить расстояние между колоннами на две части – в этом случае мы получим помещения шириной чуть больше 2 м.

Такая ширина не годится ни для спальной, ни для кабинета, а только для кухонной ниши, гардеробной или санузла. Минимальная ширина спальной комнаты – 3,5 м. Значит, шаг колонн для такого дома должен быть кратен трем с половиной метрам. Шаг колонн в 7,5 м обеспечивает многовариантность планировки: деление пополам дает две комнаты по три с половиной метра, деление на две части в соотношении 2/3 к 1/3 дает комнату шириной 5 м для столовой, или спальной, или кабинета и помещение 2,5 м для кухонной ниши, гардеробной или ванной.

Число инженерных стояков определяется площадью квартиры, числом спальных комнат и наличием гостевого санузла. Идеальный расчет – на каждую пару спальных комнат должен быть свой стояк. Идеально для квартир свободной планировки – удалить стояки от светового фронта квартиры не менее чем на 3 м или в темную часть квартиры. Каждый инженерный стояк в квартирах свободной планировки должен содержать весь набор инженерных коммуникаций: вентиляция, горячая/холодная вода, фекальная канализация, дымоход для устройства камина.

Экстерьер против интерьера?

Часто конфигурация здания (особенно это касается дорогих домов) представляет собой сложную ломаную. В редких случаях такие фасады действительно добавляют пластики экстерьеру дома. Внутри же квартир изломанный фасад ограничивает свободу планировки, задавая своими впадинами и выступами рамки помещений. Пример: если лоджия в квартире устроена за счет площади квартиры и имеет длину 3 м, то комнату при ней в 3,5 м будет сделать не просто, а 2,5 м – невозможно. Произвольное округление углов и выступов здания ограничивает свободу в расстановке мебели, а встроенная мебель становится дороже минимум на 30%. Если форма здания построена на основе угла в 135 градусов, то, скорее всего, вписать туда комнаты с прямыми углами, и не с пятью, а четырьмя либо не удастся, либо будет очень трудно. Пластика фасада не может быть случайной. Поиск формы должен подчиняться и внутренним потребностям квартиры.

Высота помещений

Комфортная высота жилого помещения – три с небольшим метра. Прибавим к этому высоту инженерных коммуникаций в потолке (системы кондиционирования, вентиляции и освещения – 36 см), высоту системы отопления в полу, скрытой проводки и покрытия пола (около 20 см) и получим конструктивную высоту помещения около 4 м. Это идеальная высота этажа для создания комфортных температурно-влажностных условий, воздухообмена в квартире и хороших эргономических ощущений.

Уровни

Московские типы квартир классифицируются по числу комнат и уровней. Однако между одним и двумя уровнями есть промежутки, которые могут разнообразить рынок не только элитного, но и недорогого жилья. Пока только архитекторы интерьеров предлагают варианты с уровнями, устраивая подиумы для кухонных ниш и зимних садов. Но уже на этапе строительства можно создавать интригующее зонирование квартир, делая уровни с разной высотой потолков и антресольные уровни высотой в 2 м. Это позволит в одной и той же квартире устроить помещения разной высоты: потолок спальной, кухонной ниши или санузла может быть ниже, а гостиной, столовой и кабинета выше. Застройщику такой тип квартир выгоден: с одной стороны он предлагает квартиры с высокими помещениями, с другой – экономит деньги, возводя высокими лишь некоторые помещения.

Фасады

Украшение – враг. Хороший фасад, как и хороший костюм не нуждается в украшениях и вычурных деталях. Достаточно художественной логики и чувства меры. Фасад – это граница между городом и квартирой. Он должен пропускать дневной свет, свежий воздух, защищать от жары/холода и осадков. Горожане редко обращают внимание на маленькие отверстия в стенах старых домов. Эта малоприметная деталь, не столь кричащая о своем присутствии, как лепнина или балясина на балконе, тем не менее, хороший инструмент для эстетического решения фасада. Но главное, эти отверстия функциональны: устроенные в наружной стене нижней и верхней части этажа, они обеспечивали (раньше) вентиляцию помещений без устройства вентиляционных шахт, занимающих место в квартире. Современный фасад – гораздо более технологичная оболочка. В ней много функциональных деталей, снижающих расходы на свет, тепло и свежий воздух. Чем выше класс жилья, тем сложнее конструкция фасада. Надо не отягощать ее бессмыслицами из гипса или металла, а научиться минимизировать необходимые детали, сводя их в единый композиционный строй.

Окна

Витражное остекление имеет ряд преимуществ перед обычными окнами, размещенными, как правило, на высоте 70 см от пола. Витраж дает больше света и открывает городской пейзаж в интерьер, зрительно увеличивая размеры помещения. Этим компенсируются затраты на тройной стеклопакет.

Витражным остеклением не ограничивается разнообразие окон. Окна, размещенные узкими щелями под потолком или над полом, разнообразят атмосферу квартиры и эстетику фасадов.

Лоджии. Веранды

Маленькая лоджия, или веранда, ввалившаяся в тело здания, на практике оказывается малоиспользуемой, и жильцы стремятся объединить ее с примыкающим помещением. А вот если превратить ее в стеклянную галерею по периметру квартиры, квартира приобретет дополнительную тепло- шумоизоляцию и свободу плана, если только внутренние стены привязывать не к переплетам витража лоджии, а к фахверковым колоннам, размещенным с небольшим шагом и на небольшом относе от витража.

Балконы

Сильно вынесенный за пределы фасада балкон может стать яркой особенностью жилого дома. Такой балкон – мост в город, или мост в никуда – хорош как элемент квартиры для любителей испытать хотя бы зрительное ощущение невесомости.

Балкон по периметру квартиры – это возможность устроить палисадник в городском жилье, если при строительстве подготовить плиту балкона для посадки зелени.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...