Итог-2005 на рынке недвижимости и прогноз-2006

Звезда рынка недвижимости зажглась в начале 90-х, в течение более чем 10 лет она разгоралась все с большей и большей силой, а потом резко… Погасла? Нет, всего лишь светить стала менее ярко. Несмотря на явный пессимизм, так и сквозящий через любую попытку подвести итоги 2005 года на рынке недвижимости, хоронить этот рынок не стоит. Рано или поздно, так или иначе, звезда строительного рынка разгорится с новой силой, и тогда многое изменится. Не только на рынке жилья, но и во всей нашей жизни!

 

 

"Шумим, братец, шумим"

2005 год, безусловно, войдет в историю рынка недвижимости. Со знаком минус, большо-о-ой минус. Один из знакомых застройщиков даже пошутил в одном из конфиденциальных диалогов, что для него 2005 год навеки останется "годом в черной рамке". Что ж, во многом он прав. Пытаясь проанализировать итоги 2005 года на рынке недвижимости и найти хоть что-нибудь положительное, с удивлением понимаешь, что даже если позитивные события для рынка и были, то на общем ярко негативном фоне, который и только который бросается в глаза даже искушенному наблюдателю, они прошли незамеченными. Увы и ах.

Искать виноватых можно долго, можно вести длительные дискуссии и круглые столы, обсуждать, обсуждать, обсуждать… Вот только ни к чему хорошему это не приведет. Все подобные дискуссии сегодня, к глубочайшему сожалению, не переходят рамки "кухонного парламента". И даже иногда становится просто непонятно, как такие вроде бы серьезные успешные люди, как владельцы, генеральные директора и просто официальные представители крупнейших строительных компаний с миллиардными оборотами постоянно поддерживают этот общий негативный фон своими мрачными, я бы сказал, загробными высказываниями.

На самом деле, в большинстве случаев, увы, это лишь схоластика - попросту, беседа ни о чем, без конкретного адресата (ну ведь нельзя воспринимать абстрактное чиновничество, так критикуемое всеми участниками строительного рынка, в роли этого адресата), без предложения конкретных путей решения сложившихся проблем ("А давайте-ка внесем поправки в 214 Закон, и всем тогда станет хорошо!" - это не разговор, потому что всегда можно возразить: "А давайте-ка не будем, обойдемся и без них!" - что и отвечают сегодня представители власти пресловутому "строительному лобби").

Примеров можно привести много… Крик стоит ужасный. Невольно вспоминается цитата из бессмертного произведения Грибоедова "Горе от ума": "Чацкий: Да из чего беснуетесь вы столько? Репетилов: Шумим, братец, шумим. Чацкий: Шумите вы? и только?". Так и получается сегодня на строительном рынке: все шумят, а только какого толку?

Вспомнить все

Так уж повелось, что в конце уходящего года принято подводить его итоги, вспоминать все то, что было хорошего и плохого, резюмировать, складывать в одну пачку и… забывать со словами: "Пусть в Новом году… (далее по тексту в зависимости от фантазии)".

В журналистике тоже принято подводить итоги: каждый автор, отвечающий в издании за определенную рубрику, судорожно перебирает все события, произошедшие в отрасли, выбирает из них самые главные, идет с вопросами к лучшим специалистам, а потом пишет статью о том, о чем писал весь год. Только в более сжатой (а следовательно, менее понятной) форме. Так и у нас в недвижимости. Конец года - "вкусное" время и для пиарщиков. Лично мне уже прислали добрых несколько десятков писем с вопросом: "А не собираетесь ли вы писать про итоги года? Если что, у нас есть пара соображений, которыми мы готовы с радостью поделиться". На что я им отвечал: нет, не собираюсь. Почему? Все очень просто. Я очень и очень люблю своих постоянных экспертов и комментаторов, которые снабжают меня полезной информацией в любое время суток, по первому моему запросу и в кратчайшие сроки…

И сейчас мы могли бы отправить вопросы, получить комментарии и написать хороший качественный текст с большим количеством умных мыслей, цитат, прогнозов… Но, как нам показалось, это было бы неправильно, как минимум потому, что так сделают все - в той или иной форме. А также потому, что мы подробно освещали почти все события рынка в течение года, привлекая экспертов к дискуссии тогда. Иными словами, все, что вы хотели знать про происходившие на рынке события, мы узнавали. Так зачем спрашивать по второму разу?

Но не написать итоговый текст было бы тоже неверно… Традиция есть традиция! Поэтому мы предлагаем вашему вниманию наше видение основных событий, так или иначе отразившихся на рынке недвижимости. Зря что ли мы весь год по крупицам собирали информацию и комментарии?!

Соинвесторы - в законе

Итак, общий фон развития рынка недвижимости в 2005 году, безусловно, был задан 214 Законом, который изрядно подпортил кровь участникам рынка. Основное недовольство девелоперов вызвала, если разобраться и отбросить все лишнее, невозможность привлекать деньги дольщиков на ранних этапах строительства. То есть - пользоваться бесплатными кредитами на строительство. Кто-то говорит, что это порочная практика, от которой надо отходить.

Между тем, во всем мире долевое строительство в той или иной форме живет. То, что новый закон кардинально изменил правила игры, никто не сомневается. В какую сторону? Давайте посмотрим на факты. Основными следствиями принятия данного закона будет: сокращение объема ввода жилья (не на 50%, конечно, но тоже довольно существенное); как результат - увеличение стоимости квадратного метра (тоже немаленькое); снижение конкуренции вследствие ухода с рынка небольших компаний, которые не смогут работать по предложенным рынку схемам.

Видно, что все эти последствия негативные как для простых граждан и частных инвесторов, так и для развития рынка недвижимости в целом. К тому же, Закон явно идет в разрез с реализацией нацпроекта "Доступное жилье", о котором так любит говорить Президент. И все описанные его следствия лишь мешают появлению в России такого жилья. Увы.

Но неужели закон писали только, чтобы сделать строительному сообществу плохо? Вряд ли. На самом деле, цель его - благая: защитить дольщиков и соинвесторов строительства от произвола ненадежных девелоперов, обезопасить вложения в недвижимость. Увы, достигнута эта цель так и не была.

Несмотря на то, что Закон очень жестко регламентирует отношения между застройщиками и потребителями, последних он не защищает ни на йоту. На самом деле, все получилось в итоге очень просто: застройщики поняли, что работа по 214 Закону для них почти неприемлема (или связана с большими издержками) и в этом же году придумали, как "перепрыгивать" через данные договора. Способов было немного: либо использование "схем" (векселя, предварительный договор купли-продажи и пр.) или же вообще избавление от дольщиков. Тем более, теперь строителям не удастся привлекать банковские кредиты, если они будут одновременно работать с дольщиками.

Большая часть компаний выбрала все же первый вариант, поскольку дольщики куда более выгодные и менее требовательные кредиторы, чем банки, которые "прикапываются" к каждой бумажке. А схемы эти - вполне легитимны, вот только рискованны. Поэтому и простор для обмана остался, только все стало куда более запутанно и менее понятно. Так что выиграли ли дольщики от Закона. Ох, вряд ли… Мы еще не один скандал увидим. Увы…

Кстати, на фоне принятия этого закона еще одним итогом года можно назвать массовые выступления обманутых соинвесторов. Покупатели квартир у таких компаний как "Мастерок", "Стройметресурс", "Социальная инициатива и Ко" и прочих, начиная с конца октября провели множество митингов протеста в Москве и Подмосковье…

На что Ассоциация Строителей России, создание которой также стало одним из подитогов уходящего года, ответило сообщением, в котором призвало соинвесторов не реагировать на провокации". Причины столь резкого оживления обманутых дольщиков, увы, остались за кадром. С одной стороны, конечно же, "накипело", тем более бездействие властей могло кого угодно довести до срыва, с другой - время выбрано удачно: перед выборами в Гордуму, что давало участникам митингов дополнительные шансы. Но выборы прошли, комиссии созданы, а дело пока стоит.

Да, чиновники обещали помочь, но говорили об этом с большим количеством "если" и "но"… Одним из решений проблемы считается передача участков новым инвесторам, при этом существует, увы, масса юридических и экономических тонкостей, которые не позволят таким проектам стать массовыми. Конечно, некоторые компании уже объявили о готовности, но чем закончится вся эта "катавасия", непонятно. Рассматривались и политические мотивы активности соинвесторов, однако результаты выборов в МГД подтвердили факт их необоснованности. В общем, неважно.

Важно то, что проблему дольщиков надо решать, причем решать быстро и правильно. Но, учитывая общий бардак и раздрай, царящие в системе взаимодействия чиновников и потребителей, достижение желаемого результата (каждому обманутому соинвестору новую квартиру!) выглядит неосуществимым. Увы…

"Россия", "Украина" и распродажи

К слову, неразбериха в чиновничьем аппарате проявилась в этом году и на других примерах. Так, право на реконструкцию гостиницы "Россия" на конкурсе получала компания "СТ-Груп", принадлежащая известному предпринимателю Шалве Чигиринскому, предложившему вложить в проект 800 млн. долларов. При том, что другие участники конкурса предлагали куда больше, но все попытки конкурентов оспорить результаты тендера были безрезультатными. Суды разных инстанций подтвердили, что Чигиринский получил это право по закону. Пусть и за меньшие деньги!

Зато право на реконструкцию гостиницы "Украина" была продана неизвестному ОАО "Бисквит" по явно завышенной цене. Почему? Никому толком не ясно… Но участники гостиничного рынка были категоричны: "Украина" столько не стоит.

Кстати, о распродажах: 2005 год стал знаковым для рынка слияний и поглощений предприятий в сфере недвижимости. Основные сделки, сказавшиеся на рыночном ценообразовании, были сделки с участием жены столичного мэра Елены Батуриной, и принадлежащей ей компании "Интеко", Так, весенняя сделка между "Интеко" и "Евроцемент Групп", пошатнувшая ценовую ситуацию на рынке недвижимости, признана одной из самых громких за год. Следствием ее стала монополизация цементного рынка, после чего "Евроцемент" взвинтил цены на свою продукцию чуть ли не в полтора раза и стал требовать с застройщиков предоплату. В результате наиболее экспрессивные застройщики тут же пообещали поднять цены на квартиры.

Впоследствии ФАС выдвинул претензии "Евроцементу", однако тяжба продолжается, и итоги ее станут известны, видимо, лишь в наступающем году! И тогда станет окончательно ясно, что будет с ценами на жилье.

Другая сделки "Интеко": продажа ГК "ПИК" ДСК №3. В общем, на рынке активно заговорили о том, что г-жа Батурина распродает свои активы в связи с грядущей отставкой Лужкова. На самом деле, это объяснение не выдерживает никакой критики. Ведь у нее и без того сильные позиции на рынке.

Скорее всего, причина куда более прозаична: участники рынка слияний и поглощений среди причин, по которым бизнес продают, говорят одно слово: "уперся". То есть бизнес работает, но качественного скачка не предполагает…

Вот поэтому предприниматель его и продает и уходит в новый для себя сегмент, где предполагается качественный скачок. Вот и все.

И собственно, итоги!

Итак, в 2005 году рост цен наблюдался во всех сегментах рынка. В среднем он составил порядка 20-25%. В элитном сегменте, конечно, больше, в эконом-классе - поменьше. Но в целом все сегменты рынка как городской, так и загородной недвижимости, показали хороший рост цен, который вполне устроил инвесторов, вложившихся в недвижимость. Таким образом, вложения в недвижимость по-прежнему остаются ликвидными. И будут оставаться таковыми еще долго.

Среди прочих тенденций, выделяемых участниками рынка, можно назвать небольшое смещение на рынке жилья от рынка продавца к рынку покупателя. Хотя говорить о его завершении еще рано. Но все же стали появляться неликвидные объекты, которые компании были вынуждены распродавать дешевле. Кроме того, изменились требования к инфраструктуре домов. Теперь покупатели не нуждаются в излишках - фитнес-центрах, сигарных комнатах, а хотят получать более высокий уровень эксплуатации и дополнительные удобства для жизни.

В следующем году аналитики прогнозируют усиление данных тенденций, а рост цен на жилье прогнозируется в пределах 15-25%, то есть почти как в уходящем. Всяко - вложения в недвижимость остаются привлекательным и надежным способом вложения средств. Главное, понимать, что не все застройщики добросовестные и не связываться с таковыми.

В остальных случаях, прибыль будет! И немаленькая…, явно превышающая инфляцию. Если, конечно, власти не преподнесут очередной сюрприз участникам рынка… А то ведь всего можно ожидать!

В общем, мы надеемся на лучшее и… с Новым годом, как бы банально это ни звучало!

Антон Белых Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...