Как снизить налоговое бремя при продаже недвижимости

При продаже недвижимости налог надо платить далеко не всегда, так как имеется возможность получить имущественный налоговый вычет. Но и в той ситуации, когда налог платить необходимо, финансовый консультант подскажет, как снизить налоговое бремя.

Во-первых, необходимо знать, что при продаже недвижимого имущества декларация должна быть подана всегда, независимо от того, придется ли платить налог. При подаче декларации в нее необходимо включить сведения обо всех доходах, а не только о тех, которые были получены от продажи непосредственно недвижимости (пункт 4 статьи 229 НК РФ). Например, доходы в виде полученной заработной платы также должны быть указаны, несмотря на то что весь налог с них удержан и уплачен организацией-работодателем.

 

 

Во-вторых, необходимо учитывать, что при подаче декларации потребуется также приложить дополнительные документы и заявление на получение имущественного налогового вычета.

Декларация для получения вычета должна быть представлена в срок не позднее 20 апреля года, следующего за годом продажи имущества. Сумма налога должна быть уплачена налогоплательщиком до 15 июля года, следующего за годом продажи имущества (часть 4 статьи 228 НК РФ).

Ниже будут рассмотрены наиболее распространенные ситуации, возникающие при продаже недвижимости физическим лицом.

Продажа недвижимости, находившейся в собственности более трех лет
В соответствии с частью 1 статьи 220 НК РФ при продаже любого имущества, в том числе и недвижимого, находившегося в собственности налогоплательщика более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в отношении всей суммы полученных доходов независимо от их размера.

Хотя обязанность по уплате налога и не возникнет в этой ситуации, но подача налоговой декларации тем не менее потребуется. Из дополнительных документов, кроме заявления о предоставлении вычета, скорее всего потребуется лишь копия свидетельства о праве собственности в качестве подтверждения срока владения недвижимым имуществом. Как правило, при наличии копии указанного свидетельства проблем с получением вычета не возникает. Важно помнить, что в силу того что в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество право собственности на такие объекты возникает только после государственной регистрации, налоговые органы будут исчислять трехлетний срок с даты, указанной в свидетельстве. Это может иметь значение, если квартира была приобретена в новостройке. В этом случае фактическое заселение могло произойти намного раньше, чем было получено свидетельство о собственности.

Продажа недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, при отсутствии документов, подтверждающих стоимость приобретения
В этом случае налог придется уплатить практически с полной стоимости продажи. Необходимо помнить, что даже в том случае, если доход был получен от сделки с компанией, физическое лицо в случае продажи недвижимости в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ обязано самостоятельно исчислить (подав налоговую декларацию) и уплатить налог. Единственным послаблением в данном случае является возможность получить налоговый вычет в отношении части стоимости проданной недвижимости в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей. То есть при продаже квартиры, например, за 3 000 000 рублей налог необходимо будет уплатить только с 2 000. Для получения указанного вычета достаточно будет приложить к налоговой декларации соответствующее заявление, составляемое в свободной форме, и документы, подтверждающие продажу недвижимости. Как правило, проблем с получением данного вычета также не возникает, так как его размер прямо закреплен в НК РФ.

Продажа недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, при наличии документов, подтверждающих стоимость приобретения
Такая ситуация является наиболее сложной с точки зрения налогообложения. Дело в том, что в Налоговом кодексе отсутствует четкий перечень документов, которые должны подтверждать расходы на приобретение недвижимости. Однако практика выработала критерии, которым должны соответствовать подтверждающие документы, для того чтобы в будущем не возникло проблем с получением налогового вычета. Указанными документами должны подтверждаться несколько фактов: собственно приобретение недвижимости, стоимость, за которую она приобреталась, и сумма уплаченных денежных средств. И если в настоящее время при приобретении квартир у застройщиков проблем, как правило, не возникает, в силу того что оформляются соответствующие договоры, платежные поручения или приходные кассовые ордера и т.п., то при приобретении квартир на вторичном рынке обычно не оформляют иных документов, помимо собственно договора. Вместе с тем в отсутствие расписки о получении денег или акта приема-передачи денежных средств вам будет не просто доказать налоговым органам факт уплаты покупной цены за недвижимость. Таким образом, необходимо заранее позаботиться о документах, которые подтвердят стоимость покупки, и убедиться, что у вас на руках имеются следующие бумаги:

- договор купли-продажи, инвестиционный договор или его аналог;

- приходный кассовый ордер, банковское платежное поручение, акт приема-передачи денежных средств или иные документы, подтверждающие фактическую оплату;

- свидетельство о праве собственности (копия).

Кроме того, к налоговой декларации потребуется приложить договор о продаже объекта недвижимости, с тем чтобы подтвердить факт ее отчуждения, и документы, указывающие на сумму полученного дохода.

В том случае если указанные выше бумаги в порядке, налоговая инспекция предоставит вычет в размере фактически подтвержденных расходов, и налог по ставке 13% придется заплатить только с разницы между ценой приобретения и ценой продажи недвижимости.

Итак, реально ли получить имущественный налоговый вычет? Безусловно, если помнить, что процесс его получения начинается уже во время приобретения объекта, и сохранить все оформленные в связи с этим бумаги.

Михаил Александров Финансовые известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...