Как управлять многоквартирными домами

Чем станет реформа ЖКХ? Очередным "средством оболванивания и грабежа" населения, как уверяют коммунисты? Или реальным шансом улучшить обслуживание наших домов? Пусть это прозвучит несколько патетично. Но.

 

 

Вариант развития событий зависит от нашего персонального выбора. И сделать его надо до 1 января 2007 года.

Фактически реформа ЖКХ идет уже год - новый Жилищный кодекс, регулирующий ход преобразований, вступил в силу 1 марта 2005-го. Это в теории. А на практике более половины москвичей, согласно опросу РОМИРа, вообще не знают о предстоящих преобразованиях. А во многих регионах до сих пор невозможно приобрести сам текст "нового" закона. Как утверждают представители Института "Коллективное действие", созданного для освещения реформы в ЖКХ, такое положение сложилось в Ставрополье. Кроме того, очень часто региональные власти начинают информационные кампании "по выбору управляющих компаний", игнорируя при этом остальные варианты, перечисленные в Жилищном кодексе. Поэтому для начала сообщим, что с полным текстом этого документа можно ознакомиться на сайте Федерального агентства по строительству и ЖКХ www.gosstroy.gov.ru в разделе "Правовые основы реформы". Вчитавшись в текст Жилищного кодекса и опросив экспертов, "Известия" попытались разобраться в том, с какими же подводными камнями нам придется столкнуться в процессе реформирования ЖКХ

Самое главное

Ключевым моментом в процессе реформирования каждого конкретного многоквартирного дома является общее собрание жильцов. Непонятно, общая ли пассивность населения тому виной или, наоборот, аллергия на подобные сборища, доставшаяся в наследство от СССР. Но правда заключается в том, что люди на общие собрания жильцов за очень редким исключением приходят неохотно. И совершенно зря. Именно на общем собрании жильцы должны определить судьбу реформы ЖКХ в своем доме. Например, в соответствии со статьей 46 ЖК решение о выборе управляющей компании принимается большинством голосов от числа присутствующих на собрании. На практике это означает, что вашему старому знакомому - ДЕЗу, который с недавних пор начал именоваться управляющей компанией, достаточно собрать десять человек из вашего дома. И если восемь из них проголосуют за эту компанию - считайте, что возможность воспользоваться своим правом выбора вы упустили.

Что выбираем

Новый Жилищный кодекс предлагает владельцам жилья три способа управления многоквартирными домами. Первый - это непосредственное управление, когда собственники квартир решают на общем собрании не доверять никому управление жилым фондом и далее занимаются этим самостоятельно. Второй способ - это создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительного или жилищного кооператива. Третий - привлечение специализированной управляющей компании, которая возьмет на себя все заботы по обслуживанию дома.

Первоначально, в соответствии с ЖК, сделать свой выбор в пользу того или иного варианта россияне должны были к 1 марта 2006 года. Но так как активность населения в этом вопросе оказалась близкой к нулю, законодатели перенесли "час Х" на 1 января 2007 года. Если жильцы какого-либо дома не определятся и к этому сроку, то муниципалитет обязан будет провести открытый конкурс по выбору управляющей компании. С ней будет заключен договор на один год. Если за это время общее собрание дома не решится на иной способ управления - снова будет объявлен конкурс. Это опять-таки в теории. На практике же большого числа предложений и соответственно альтернативы на рынке услуг по управлению жилыми домами нет.

Из чего выбираем?

В подавляющем большинстве управляющие компании - это те же ЖЭКи и ДЕЗы, перерегистрировавшиеся в ОАО. Законодатели и чиновники только надеются на появление в ближайшем будущем новых, коммерческих игроков. Кроме того, никаких самостоятельных законодательных актов, регламентирующих деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ, не существует и даже не разрабатывается. Это означает, что привлечение управляющей компании становится по определению рискованным процессом. Даже если вы не нарветесь на мошенников, кто знает, справится ли со своими функциями свежеиспеченная управляющая компания? Таким образом, выбор в качестве таковой бывшего ЖЭКа или ДЕЗа становится вдвойне безальтернативным.

Вариант создания ТСЖ является промежуточным решением между непосредственным управлением и привлечением спецкомпании. В этом случае происходит регистрация юридического лица, а собственники квартир выбирают правление, которое при необходимости можно переизбрать. Через него жильцы осуществляют управление своими деньгами, они могут отказаться от услуг ЖЭКа и выбрать другую обслуживающую организацию.

Какие договоры заключать при непосредственном управлении?

В соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса при непосредственном управлении собственники КАЖДОЙ квартиры должны заключить прямые договоры на обслуживание их жилой площади. Речь идет о договорах об обеспечении:

- холодного и горячего водоснабжения,

- водоотведения,

- электроснабжения,

- газоснабжения,

- отопления.

Однако при таком положении дел из договорных отношений "выпадают" общие помещения и территории. Для управления ими на общем собрании собственников квартир должно выбираться уполномоченное лицо. Этому человеку выдается доверенность на управление общим имуществом. Точно так же, на основе доверенности, он может заключить договор сдачи в аренду части общей собственности или открыть счет, который сможет контролировать общее собрание собственников жилья.

Не забудьте взыскать долги с ЖЭКа

Одним из наиболее болезненных моментов реформы ЖКХ является решение вопроса о капитальном ремонте старых домов. Управляющие компании, готовые прийти на смену ЖЭКам, не спешат принимать на себя обязательства по капремонту. Что делать?

В настоящее время объем ветхого жилого фонда в России составляет более 90 млн. кв. м. Процент износа жилья, по различным оценкам, превышает 70%. Есть много домов, построенных 40, 50, 60 лет назад. И ремонт в них не проводился ни разу. Хотя на протяжении многих лет люди получали квитанции, где отдельной графой была указана плата за капремонт, и исправно их оплачивали. Теперь же появляется управляющая компания - недавно зарегистрированное ОАО, - которая по определению чиста перед жильцами.

В Госстрое собственникам жилья советуют задуматься над этим вопросом до того, как принимать решение о выборе той или иной формы управления домом. Общее собрание жильцов может обязать ЖЭК провести капремонт, может обратиться в суд самостоятельно, а может поручить выбранной управляющей компании от лица жильцов предъявить претензии бывшей эксплуатационной конторе. Нужно учитывать, что избежать разговора о долгах по капремонту ЖЭК не может. Ведь какой бы вариант контроля за состоянием жилого фонда общее собрание ни выбрало, в итоге все равно произойдет процесс передачи управления. При этом ТСЖ или новая управляющая компания должны получить копии финансовых лицевых счетов, подписать акт о приемке здания.

Если же управляющая компания, с которой вы собираетесь оформлять отношения, - это все тот же ЖЭК, успевший преобразиться в ОАО, необходимо вдвойне внимательно изучить предлагаемый договор. Ни в коем случае не следует подписывать документ, где черным по белому записано, что компания не несет ответственности за то, как происходило управление домом до момента заключения договора (такие прецеденты уже случались). Нужно добиваться признания такой компании правопреемником ЖЭКа по долгам за капитальный ремонт и обязывать ее этот ремонт все-таки провести.

Если же дойдет до суда, то необходимо запастись квитанциями, подтверждающими, что за капремонт вы многие годы платили исправно. А также документами, доказывающими, что капремонт в доме не проводился. В качестве таковых могут выступать написанные в разные годы обращения в инспекции и префектуры с просьбой о проведении ремонта. Правда, юристы-практики отмечают, эти письма должны быть надлежащим образом отправлены и зарегистрированы. А ЖЭК или ДЭЗ может в ответ предоставить акты подрядных работ, проведенных ремонтными организациями. Так что легким процесс взыскания долгов по капремонту не будет.

При этом статья 165 Жилищного кодекса говорит, что "в целях создания условий для управления многоквартирными домами орган местного самоуправления может предоставить управляющим организациям бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирного дома". И об этом тоже не стоит забывать.

Договор с управляющей компанией

Увы, в настоящий момент типового договора, регулирующего отношения жильцов и управляющих компаний, не существует. Фактически все отдается на откуп последних, и они стараются кто во что горазд. Поэтому необходимо обязательно проводить юридическую экспертизу договоров, которые предлагает вам заключить управляющая компания. Вот несколько пунктов, на которые следует обратить особое внимание.

В договоре с управляющей компанией в обязательном порядке должен быть приведен полный состав общего имущества многоквартирного дома. Это требование содержится в статье № 162 Жилищного кодекса. (О том, что есть "общее имущество", смотри далее.) Если в договоре, который предлагает вам подписать управляющая компания, полного перечня общего имущества нет, то подписывать его не следует. Необходимо добиваться внесения в договор соответствующих данных. В противном случае через какое-то время вы можете обнаружить, что в сферу деятельности управляющей компании не входит крыша вашего дома или территория вокруг него.

Кроме того, договор должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. Причем по решению общего собрания собственников жилья (его, а не самой компании!) этот перечень может быть изменен. Эта возможность также должна быть отражена в договоре.

Что такое общее имущество

Полный перечень имущества, которое считается общим в многоквартирном доме, дан в статье 36 Жилищного кодекса. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют таким имуществом на правах общей долевой собственности. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. К общему имуществу относится также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Общим является и земельный участок, на котором расположен данный дом, включая элементы озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Финансовые известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...