Как вступить в строительный кооператив

Приобрести квартиру можно вступив в кооператив. Еще с советских времен нам известен термин "кооперативный дом". Тогда кооператив был единственным законным способом улучшения жилищных условий за деньги. Сегодня "кооператив" - одна из возможностей покупки жилья в строящемся доме.

Некоторые приравнивают ЖСК к финансовым пирамидам

Насколько эффективен такой вариант?

 

 

Начнем с того, что в жизни встречается три вида кооперативов, образованных с целью приобретения жилой площади:

* кредитные потребительские кооперативы граждан (Закон № 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан" от 07.08.01);
* жилищно-накопительные кооперативы (Федеральный закон № 215-ФЗ от 01.04.05);
* жилищные или жилищно-строительные кооперативы (Жилищный кодекс РФ, 11 глава, от 01.03.05).

Собственно, каждый кооператив накапливает денежные средства за счет взносов пайщиков, после чего вкладывает их в строительство жилья (первые два вида отдаленно напоминают кассы взаимопомощи). Денежные средства можно вкладывать и в уже готовое жилье (как на первичном, так и на вторичном рынках), однако это будет намного дороже. Как мы уже говорили ранее, стоимость жилья на стадии строительства самая низкая.

Наибольшее распространение получили Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), специализирующиеся именно на возведении жилья на средства пайщиков. Они во многом похожи на аналогичные кооперативы советской эпохи. Разница только в том, что ранее кооперативы имели государственную поддержку, а их члены являлись работниками одного предприятия. Сегодня рассчитывать на чью-либо поддержку смешно, а стать членом кооператива может любой платежеспособный человек.

И все-таки кооператив - это выход для тех, кто недостаточно богат, чтобы воспользоваться ипотекой, но и не настолько беден, чтобы думать лишь о пропитании (хотя такое утверждение весьма субъективно).

Некоторые приравнивают ЖСК к финансовым пирамидам. Это не совсем верно, поскольку Пирамида подразумевает неограниченное число членов, первые из которых существенно обогащаются за счет последующих, а последние, как правило, теряют свои вложения в момент, когда пирамида рассыпается. В кооперативе, в отличие от Пирамиды максимальное число членов не может превышать количество будущих квартир и деньги принимаются только от членов кооператива. При этом запрещено нецелевое использование денежных средств вкладчиков (в частности участие в рискованных финансовых операциях). В тоже время известно немало махинаций связанных с образованием ЖСК, которые усиливают общественное мнение в жульничестве и обмане честных пайщиков. Например, часто бывало, что, после создания ЖСК, как юридического лица, правление собирало взносы, а затем исчезало в неизвестном направлении. В итоге члены ЖСК (пайщики) оставались один на один со своими долгами, поскольку несли субсидиарную (солидарную) ответственность по долгам кооператива. К слову сказать, застройщик не имеет к кооперативу никакого отношения. Он отвечает только за полученные средства и проводимые работы.

Основное достоинство пайщиков кооператива в том, что их немного и каждый из них является и собственником, и управленцем, и кредитором. При честном отношении друг к другу члены кооператива могут представлять собой сплоченную команду, которой многое по плечу.

Однако есть и существенный минус: члены кооператива покупают (строят) жилье поэтапно (условно: фундамент, стены, крыша) и на последнем этапе цены могут значительно вырасти (инфляция, подорожание строительных материалов и работ и пр.), так что зафиксировать стоимость жилья на начальном этапе практически невозможно. Хотя… В среднем типовой панельный дом в Москве с чистовой отделкой возводится за полгода-год. Так что если не нарушать схему финансовых потоков, то можно уложиться в планируемый ценовой коридор.

Самое главное для будущего пайщика, это удостовериться в устойчивости кооператива.

Соответственно необходимо его досконально проверить. Перед вступлением в кооператив (кредитный, накопительный, ЖСК) следует проверить наличие следующих документов:

- учредительный договор кооператива;

- положение об органах управления кооперативом с разъяснением области их действия и полномочий (в ЖСК может управлять правление);

- положение о порядке формирования денежных фондов и их использования;

- положение о способах привлечения пайщиков и условиях договора, заключаемого с каждым из них;

- если в кооперативе планируется предоставление займов, то должно быть постановление о порядке выдаче займа и его максимального объема в расчете на одного пайщика за фиксированный промежуток времени.

- протокол общего собрания членов кооператива, в отражаются общие решения (полученные на основе голосования) по принятию всех предыдущих пунктов. Кроме того, должен быть протокол об избрании правления и его председателя, ревизионной комиссии, желательно отдельно исполнительного директора и комитета по займам (при соответствующей деятельности). В случае ведения финансовой деятельности следует иметь утвержденный годовой баланс, следовательно, у кооператива обязан быть бухгалтер или исполняющий обязанности (и.о.) бухгалтера. Также в этом случае необходим отчет ревизионной комиссии за отчетный период.

- справка о социальном статусе членов правления и ревизионной комиссии, бухгалтера и иных ответственных лиц, в которой отражается полученное образование, специальность, место и стаж работы.

Ряд кооперативов должны иметь резервный, страховой фонды и фонд развития, а для кооперативов, частью деятельности которых является взаимное кредитование, необходимо предоставить справку о величине фонда финансовой взаимопомощи и временно свободного остатка этого фонда.

Гарантировать безукоризненную работу кооператива только на основе изначально верно оформленной документации, по меньшей мере, легкомысленно. Это только первый знак, свидетельствующий о возможности вступления в кооператив. Поэтому следует знать, что далее член кооператива, как правило, платит вступительный взнос (определенную сумму за каждый квадратный метр своей будущей квартиры), который не идет на оплату строительства, а просто сдается в общий котел и все. Бывает, что возникают иного рода поборы. Срок возведения дома в подавляющем большинстве случаев оттягивается. А из-за несвоевременной оплаты, подорожания стройматериалов и работ возможно вообще временное замораживание строительства. В некоторых случаях пайщик может выйти из кооператива и получить вложенный деньги обратно (за минусом оговоренной суммы или процента от его вложения), хотя это и не так-то просто. Но вряд ли за возвращенные деньги у него получится приобрести аналогичное жилье, так как цены постоянно растут.

Все это говорит о том, что к выбору кооператива следует подходить очень осторожно и внимательно.

Хорошо, если у пайщиков получится выбрать достойное правление, состоящее из грамотных и порядочных людей, которые смогут эффективно управлять кооперативом и контролировать работу застройщика. А если нет?

Дабы не стать жертвой незнающих или недобросовестных управленцев можно застраховать всевозможные риски (затягивание строительства, непредсказуемые доплаты, собственную неплатежеспособность, банкротство кооператива и пр.). Поскольку эта тема требует отдельного рассмотрения, лучше уделить ей время в одной из наших следующих публикаций.

Алексей Трембицкий Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU