Квартира на депозит

Есть у недвижимости и еще одна весьма приятная черта: способность приносить владельцу постоянный доход. Квартиру, нежилое помещение, загородный дом можно сдать в аренду – и у вас появляется весьма приличный доход. И, что особенно радует, практически без усилий: согласимся, что необходимость раз в месяц посетить вашу недвижимость и убедиться, что с ней все в порядке, а также получить арендную плату – вряд ли такое можно назвать очень обременительным делом.

Все это делает недвижимость крайне привлекательным объектом для инвестирования. Сегодня московские квартиры позволяют извлекать хорошие доходы по обеим схемам: спекулятивной (купить подешевле и потом продать подороже) и инвестиционной (извлекать постоянный доход, не лишаясь самой недвижимости, т.е.

 

 

сдавая ее в аренду). Главное – не ошибиться с выбором точки приложения усилий.

Из первых рук

В первичном секторе почти полностью царит спекулятивный подход. Технология общеизвестна и много раз прописана в печати: приобретаем квартиру на ранних этапах строительства («на котловане»), а затем перепродаем в момент, когда дом завершен и на квартиру получено свидетельство о собственности. Сегодняшний рынок готового жилья – это в основном объекты в старых домах, и продавец, имеющий нечто физически новое, пусть и по документам считающееся вторичным, оказывается в очень выгодной ситуации – конкуренция маленькая. У покупателя, которому нужна квартира сейчас, для прописки и проживания, нет выбора. Новых квартир мало.

Что касается конкретных цифр, то квартиры в типовых панельных домах на окраинах дорожают в процессе строительства процентов на 20–25. В элитном секторе – значительно больше. Есть примеры, когда дом, продававшийся на начальных этапах по $3000/кв.м, после завершения стоил уже по $6000. Доход, соответственно, 100%-ный. Примерно столько же можно заработать и на «эконом-классе» – монолитно-кирпичных домах по цене около $2000/кв.м, расположенных в Центре или на северо-западе – западе – юго-западе Москвы. Для сравнения, вспомним проценты по «длинным» (год и больше) банковским вкладам – они сегодня не превышают 9–10% годовых в долларах.

Казалось бы, типовые «панельки» безнадежно проигрывают другим категориям жилья по доходности, но у них есть свои преимущества. Объекты дешевые – приобрести однокомнатную квартиру можно за $40 тыс. (а можно и еще дешевле – если работать с жильем в городах ближнего Подмосковья, это тоже вариант), тогда как к «эконом-классу» можно подступиться только со $150 тыс. минимум, а для элитных квартир порог «вхождения» составляет полмиллиона долларов. Панельные дома строятся быстрее – в среднем год, а монолиты – полтора-два года. Наконец (и это, вероятно, самое важное), «панелька» почти гарантированно принесет 20% дохода, тогда как с более дорогим жильем все не так однозначно. Упоминавшиеся выше 100% дохода – это у лучших объектов, но были случаи, когда квартиры после завершения строительства дома… не дорожали вовсе. Общеизвестно, что при выборе жилья покупатель учитывает более 30 показателей (тут и престижность района, и удобство транспортного сообщения, и хороший вид из окна, и удачность планировки…). Ошибись инвестор хоть с чем-нибудь – и квартира попадает в печальную категорию неликвида.

Получается, в более дорогом секторе выше и доходность, и риск, тогда как панельное жилье предлагает невысокий, но почти гарантированный доход. Впрочем, в экономике так всегда и происходит – самое выгодное обязательно будет наиболее рискованным.

Что касается долгосрочного инвестиционного подхода, то он на первичном рынке практически не применяется. Арендные цены в последнее время заметно выросли, но увеличилась и себестоимость жилья – в итоге за месяц аренды квартиры можно получить менее 1% ее покупной стоимости. В год получается процентов 10, а если добавить еще квартплату, необходимость хоть как-то обставить квартиру и периодически делать в ней ремонт, не говоря уже об уплате налогов – остаются совсем крохи, меньше, чем на банковском депозите. Причем, что примечательно, планку в 1% не удается «пробить» ни на окраине (маленькая однокомнатная квартира сдается не более чем за $300, а стоит $40 тыс.), ни «умеренная элита» в Центре (можно сдать за $3000–4000, но сама квартира обойдется в $500 тыс.). Растет класс – растет и стоимость квартиры. В общем, это неоправданный бизнес…

Пожил – перепродай

На вторичном рынке, напротив, царство инвестиций: квартиры приобретаются в основном не для перепродажи, а для сдачи в аренду. Поскольку выжать что-либо путное из жилища в спальном районе невозможно (см. предыдущий абзац), взоры инвесторов обращаются на другую категорию – коммунальные квартиры в историческом Центре. Рассматривая варианты, покупатели обычно хотят, чтобы вложенные в квартиру деньги «отбились» за 4-6 лет. И это не пустые надежды: объекты, приносящие доход в 15–25% годовых, вполне можно найти. Главное, опять-таки, правильно выбрать. Достойные интереса коммунальные квартиры – площадью 100–150 кв.м, расположенные в хороших районах центра Москвы (Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Чистые пруды и т.д.). Еще в начале нынешнего года их можно было купить по $1200/кв.м, сейчас уже вряд ли можно найти меньше чем по $1500–1800. На покупку, следовательно, уходит $150–250 тыс. Далее предстоит ремонт – более-менее приличный уровень начинается от $400/кв.м, но в последнее время отмечена тенденция к увеличению стоимости ремонта до $600–1000 за метр за счет привлечения дизайнера по интерьерам, использования качественных отделочных материалов – все это объясняется растущей конкуренцией между арендаторами. Но в любом случае, готовая к сдаче квартира стоит не дороже $200–350 тыс. Арендатора же можно найти на $5–7 тыс. в месяц, в отдельных случаях, когда место оказалось особенно удачным и отделка квартиры хороша, – до $10 тыс.

Есть еще ряд приятных деталей. Покупка квартиры на последнем этаже дает право на последующий выкуп чердачного помещения. Это модно, можно устроить популярный сегодня пентхаус. И очень выгодно – стоимость выкупа на сегодня составляет около $600–700/кв.м, и за эти деньги площадь квартиры фактически удваивается. Еще большие перспективы имеет квартира на первом этаже: ее можно перевести в нежилой фонд и сдавать затем под офис или магазин. С учетом катастрофической нехватки в Москве нежилых помещений, этот вариант очень многообещающий. Заметим кстати, что в категорию «нежилья» можно перевести не только первый этаж. Главное, чтобы нежилое помещение не находилось над жилым – следовательно, если первый этаж необитаем, можно переводить и второй этаж, и так далее. В Центре есть довольно много домов, где уже все квартиры на всех этажах стали нежилыми.

Покупка квартиры в старом доме несет в себе известный риск. Дело не столько в ветхости здания – проведенные исследования показывают, что физически многие дореволюционные дома простоят еще как минимум 100 лет. Вопрос в другом: а не снесут ли здание и не выселят ли из него жильцов. Как показывает практика, многие покупатели коммуналок больше всего боятся именно этого, старательно выясняя будущую судьбу дома. Официальный путь поиска истины здесь такой: существуют планы московского правительства на реконструкцию до 2010 г., и информацию о том, значится ли данное строение в этих списках, можно получить в районной управе. На более отдаленную перспективу – пока, к сожалению, полная официальная неизвестность, поэтому покупателям и риэлторам приходится задействовать разные неофициальные каналы. Также следует отметить, что в последние годы власти существенно смягчили требования к домам, подлежащим реконструкции и сносу, – было даже несколько случаев, когда здания исключались из этих списков. Те, кто владел такой информацией заранее, сделал очень выгодные приобретения…

С середины 1990-х у нас возрождается существовавший до 1917 г. класс домовладельцев. Люди, сдающие несколько квартир, стремятся приобрести еще, часто группируя их в одном доме. Создать целый частный «доходный дом» пока, похоже, не получается ни у кого, но вот группа квартир, иногда целый подъезд, принадлежащие одному владельцу – такие прецеденты есть. Существуют также профессионалы, работающие под конкретных клиентов: уже на стадии приобретения владелец знает, кому он будет сдавать ее. Соответственно, при выборе квартиры и ее отделке учитываются вкусы заказчика. Воссозданию класса рантье способствует и наше либеральное налоговое законодательство: 13% подоходного налога – это немного, к тому же многие не платят вообще ничего. Налоговые службы следят в основном за теми, у кого документально фигурируют большие денежные суммы – торговля, игорный бизнес, общественное питание. Здесь же денег нет (во всяком случае, на бумаге) – нет и проверок.

А возможен ли к коммунальным квартирам спекулятивный подход? Теоретически – вполне, купленная по $1500–1800 и отремонтированная по $300/кв.м (более дешевый ремонт объясняется тем, что здесь необходима не окончательная отделка, а приведение в состояние некоего «полуфабриката», в котором новый владелец будет делать ремонт уже под свои вкусы) квартира вполне может быть продана по $2500–3000 за метр. Но практически так делают немногие – значительно разумнее иметь квартиру и получать постоянный доход от аренды, чем довольствоваться единовременной прибылью.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...