Квартиры б/у: доходное вложение

Вторичное жилье, равно как и первичное, является инвестиционно привлекательным в плане получения доходов. Именно более стихийный вторичный рынок, где основную часть игроков составляют физические лица, считается более объективным для анализа уровня цен и их динамики в большинстве столичных районов. Он отражает баланс спроса и предложения и во многом зависит от пожеланий продавца, ориентирующегося на ценовую ситуацию, складывающуюся на рынке.

Сегодня финансовые вливания в подержанные метры вполне оправданны, особенно если учесть, что с сентября прошлого года по сентябрь нынешнего рост долларовых цен на вторичное жилье составил 20%. Правда, данный рынок очень разнороден, и поэтому нельзя однозначно утверждать, что доходность от вложений в современную «панель» или «монолит» окажется сопоставимой с инвестициями в «хрущевки» или «брежневки».

 

 

В зависимости от индивидуальных характеристик жилья доходность на вторичном рынке формируется за счет общерыночного роста (15–50%) и дохода от сдачи в аренду (7–20%). Наиболее заметными темпами дорожает дешевое жилье, спрос на которое в несколько раз превышает предложение и которое пользуется неизменным спросом среди тех, кто располагает минимумом средств. Характерно, что безоговорочными лидерами трехлетнего ценового роста стали панельные «хрущевки» — 95,8%. Причем пик удорожания данного неликвида (42%) пришелся на 2001 год, когда инвесторам катастрофически не хватало времени для принятия взвешенных и продуманных решений.

По данным аналитического отдела компании «Домострой», сейчас годовые показатели доходности по вторичке примерно такие: «хрущевки» и «брежневки» — 22–40%, типовая «панель» — 28–40%, «сталинки» — 30–60%, элитное жилье — 30–80% годовых. Причем приходится считаться и с тем, что в районах с уже сложившейся инфраструктурой вторичка неплохо дорожает на фоне масштабного нового строительства. Поэтому вполне доходным вариантом может оказаться приобретение подержанной квартиры в районе, где в обозримой перспективе планируется ликвидация промзон или свалок.

Квартира напрокат
В последнее время приобрести квартиру и затем сдать ее в аренду стало достаточно доходным бизнесом. В этом случае придется учитывать то, что определяющим фактором здесь будут не только рыночные тенденции, но и потребительские качества квартиры и местоположения дома. Даже несмотря на то, что прибыль от сдачи квартиры в аренду будет облагаться 13%-ным налогом на доходы (конечно, если действовать в рамках закона), выгода вполне очевидна. Особенно если учесть, что арендные ставки с наступлением осени стремительно поползли вверх. Поэтому сегодня даже однокомнатная квартира может приносить существенный доход (от $300–350 в месяц) в зависимости от района, дома, состояния жилья и прочих факторов. Как отмечают в АН МИАН, для последующей сдачи в аренду приобретаются квартиры среднего и выше среднего уровня в основном на вторичном рынке. Это предполагает обжитой район, близость метро или другого общественного транспорта, наличие телефона, приемлемый ремонт: факторы, которые значительно увеличивают арендную ставку и привлекательность квартиры для людей, желающих снять квартиру. По самым скромным подсчетам, официально сдающееся в аренду жилье (с заключением договора, с уплатой всех налогов) приносит 15–18% годовых в валюте, и приблизительно через 6–7 лет можно вернуть полную стоимость вложенных в недвижимость средств.

Что касается приобретения для этих целей новостроек в спальных районах, то здесь зачастую отсутствует телефон, а в квартирах требуется провести капитальный ремонт, который в многоквартирном доме может затянуться не на один год. Поэтому стоимость аренды, а следовательно, и прибыль от сдачи квартир в новостройках (в спальных районах и в местах массовой застройки) не столь высока.

Совсем другое дело, когда новый дом построен в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Здесь люди охотно снимают жилье, а стоимость арендной платы достаточно высока. Следовательно, имеет смысл приобретать такую квартиру для последующей сдачи в аренду. По словам Дмитрия Кузнецова, заместителя генерального директора компании МИАН, если человек покупает однокомнатную квартиру за $40 тыс., то, сделав там ремонт, он может ее без проблем сдать за $600–650 в месяц.

Сегодня немало покупателей элитных квартир приобретают их с целью дальнейшей сдачи внаем. При грамотном выборе района и дома, а также оправданных значительных денежных вложениях в первоклассный ремонт, дорогую мебель и бытовую технику, элитная квартира может приносить в дальнейшем хороший доход. Не случайно в последнее время на рынке отмечен рост спроса на квартиры, аренда которых превышает $2000 в месяц. А в агентствах недвижимости стоимость месячной аренды такой квартиры может доходить и до $10 тыс.

Активное оживление сегодня наблюдается и на рынке загородной недвижимости. По данным компании МИАН, спрос на аренду загородного жилья колоссальный, и граждане, желающие снять загородный дом на летний период, подавали заявки на аренду еще в феврале. «Однако загородная недвижимость — очень узкая специализация. Нужно знать и учитывать огромное количество нюансов при приобретении загородной недвижимости для ее последующей сдачи в аренду. И если по городским квартирам существует жесткая статистика, то по «загороду» данные более динамичны: чаще меняются предпочтения, стили и т. д. Поэтому в загородной недвижимости сложнее разобраться, а это необходимое и, пожалуй, основное условие для того, чтобы грамотно вложить средства», — отмечает Д. Кузнецов.

Прогнозы
Понятно, что даже при самых благоприятных условиях в соответствии со здравым смыслом продолжающийся ценовой рост на недвижимость не может длиться бесконечно. Сейчас большинство аналитиков и риэлторов солидарны в своих прогнозах относительно того, что рынок явно «перегрет» и уже продолжает расти по инерции под влиянием маркетинговых акций строительных и риэлторских компаний. Поскольку никаких предпосылок для ощутимых ценовых скачков не прослеживается, а цены на новостройки и так уже близки к предельным, в ближайшей перспективе следует ожидать снижение темпов роста.

Александр Гениевский
Заместитель генерального директора АН «Новый город»:
— Квартиры на вторичном рынке всегда имело смысл рассматривать как способ вложений средств. По сравнению с банками и ценными бумагами недвижимость всегда была гораздо более независима от административных ресурсов. Ее цена гораздо менее реагирует на изменения экономической и политической ситуации, а право на нее сложнее оспорить. Недвижимость прежде всего остается воплощением частной собственности.
В отличие от времени начала 90-х годов, сегодня при минимальных вложениях получить высокий доход уже не удастся. Остаются два варианта: идти либо на снижение доходности, либо на изменение инструментов получения прибыли.
Квартира на вторичном рынке может быть рассмотрена как один из таких инструментов. Например, если приобрести квартиру на вторичном рынке в центре Москвы по средней цене — $2,5–3 тыс., а затем сдавать в аренду (а адекватной ставкой аренды для такой квартиры будет минимум $450–500), то вложения окупятся через 5 лет. При учете невысокого риска результат операции можно назвать очень хорошим.
Кроме того, квартиру в черте Садового кольца можно использовать как нежилое помещение с целью последующей сдачи в аренду. Если же впоследствии человек захочет получить кредит в банке, то такую собственность можно использовать как предмет залога.
Сегодня есть несколько способов вложения денежных средств. Владелец может сделать следующее: а) организовать свой бизнес, б) положить деньги в банк, в) вложить деньги в другие ценные бумаги, г) вложить в недвижимость. Первый способ влечет за собой определенный риск, к тому же люди, имеющие свободные средства, чаще всего уже имеют свой бизнес. Вкладывая деньги в иностранные банки, можно потерять часть средств при конвертации валют. Доверять свои деньги российским банкам сегодня еще достаточно рискованно. Также большим риском является вложение средств и в ценные бумаги, поскольку на фондовый рынок довольно сильно влияет политическая ситуация.
Кстати, если вспомнить рынок страхования, то заметим, что ценные бумаги не страхует никто, поскольку большой риск, вклады в банках страхуют очень немногие, а недвижимость страхуют все.

Дмитрий Кузнецов
Заместитель генерального директора компании МИАН:
— Еще несколько лет назад человек приобретал квартиру с одной-единственной целью — жить в ней.
Примерно два года назад мы зафиксировали для себя тот факт, что некоторые люди покупают жилье не для того, чтобы в нем жить, а с целью сохранения и дальнейшего увеличения имеющихся у них финансов. Они стали рассматривать приобретение недвижимости как один из самых эффективных, безопасных и доступных способов инвестирования свободных средств.
В последнее время инвестиции в недвижимость частных лиц приняли достаточно широкий размах. Количество частных инвесторов в этом году возросло по сравнению с прошлым годом в несколько раз. И причин для этого несколько.
Во-первых. Политическая и, самое главное, экономическая стабильность в нашей стране в последние годы способствовала повышению уровня жизни. Кроме того, не так давно вступил в силу закон, отменяющий налоговый контроль за крупными расходами физических лиц, в том числе при приобретении недвижимости. Во-вторых, увеличилась прослойка людей, которая имеет высокий доход. У них появились свободные средства, и они заинтересованы не только в их сохранении, но и в увеличении. И, оценивая все имеющиеся возможности, люди приходят к пониманию того, что в недвижимость средства вкладывать действительно выгодно.

Михаил Гороховский
Председатель совета директоров корпорации «Бест-Недвижимость»:
— Считаю, что сейчас уже дальнейшее бурное повышение цен на вторичном рынке вряд ли возможно. Цены уже выросли чрезмерно, и аналитики спорят о том, когда наступит период стагнации и падения цен. Заданный вопрос был актуален в начале 2002 года, но не сейчас. Сейчас наступает период, когда выгодно приобретать квартиры высокого качества для их последующей сдачи в аренду. Но здесь нужны грамотные консультанты для того, чтобы приобрести недвижимость должного качества.

Роман Хохлов Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...